LMNP régime réel : une option fiscale avantageuse ?

Mis à jour le 12/11/2024

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro BIC ou au régime réel simplifié, généralement beaucoup plus avantageux.

Pour vérifier quel est le régime fiscal (micro BIC ou Réel Simplifié) qui vous permettra de payer le moins d'impôts sur vos revenus LMNP ou LMP, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit s’appliquant à vos données (valeur du bien, charges, loyers) :

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LMNP : régime réel simplifié ou réel normal ?

Au delà de 840 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).

Comment opter pour le LMNP réel simplifié ?

Il arrive souvent que les loueurs en meublé se déclarent au régime fiscal du micro-BIC dès lors que leurs recettes sont inférieures à 77 700 € par an, ou à 15 000 € pour la location saisonnière d'un meublé de tourisme non classé depuis la loi de finances 2024.

Pour changer de régime en cours d’activité, il faut donc opter pour le réel simplifié. Si vous avez déjà déclaré vos revenus de LMNP au micro-BIC et souhaitez à présent les déclarer au régime réel simplifié, il faudra envoyer à l'administration fiscale un courrier de levée d'option avant l'envoi de votre liasse fiscale en mai.

Bon à savoir : Vous pouvez bien entendu choisir le relever dès le départ du régime réel simplifié en le choisissant au moment de l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé.

Le calcul du bénéfice taxable

Dans le cadre du LMNP régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires.

Ainsi, votre bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de votre location meublée :

• les factures d’entretien et de réparations
• la taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
• les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
• les frais de gestion
• les honoraires de l’expert comptable
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
• les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
• les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
• les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :

• l’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• l’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)

L’amortissement en location meublée correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année on constate donc une dépréciation de sa valeur.

À noter :

L’inscription à l’actif du bilan du bien immobilier, du matériel et du mobilier figurant dans votre patrimoine privé est totalement libre, elle est vivement conseillée de façon à bénéficier de la déduction de certaines charges et amortissements y afférents. En pratique, c’est l’inscription du bien immobilier loué sur le tableau des immobilisations et amortissements n° 2033 C qui matérialise son inscription à l’actif de votre bilan.

Quelles sont les obligations déclaratives et comptables ?

Pour déclarer au régime réel simplifié, vous devez adresser une déclaration de revenus meublée n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien.

La télédéclaration de vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié doit comprendre les annexes suivantes :

• un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
• un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
• un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
• un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice – annexe 2033-E

Le bénéfice est ainsi déclaré par vos soins sous le contrôle de l’Administration.

Les obligations comptables sont elles aussi réduites : vous devez tenir un livre journal des recettes et des dépenses, et le cas échéant, un registre d’immobilisations.

LMNP régime réel : avantages et inconvénients

Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables pour les LMNP, le régime réel simplifié permet dans la majorité des cas d'optimiser votre imposition. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles de vos impôts de location meublée soient supérieur à 50% des recettes annuelles.

C'est pourquoi nous vous proposons nos offres pour votre comptabilité LMNP et vos déclarations de revenus de location meublée :

• Un accompagnement tout au long de votre déclaration LMNP en ligne grâce à des étapes simples et intuitives depuis notre application en ligne
• La liasse fiscale et tous les formulaires annexes nécessaires pour établir votre déclaration de revenus de location meublée sont générés par nos services.

Article rédigé par Baptiste BOCHART