Vous avez un projet d’achat d’un appartement, mais ce dernier est déjà loué à un locataire ? Vous vous demandez comment faire face à cette situation ? Quels sont les bonnes pratiques ? Ou encore comment récupérer votre bien ensuite ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il est essentiel de savoir sur l’achat d’un appartement occupé.
L’achat d’un appartement loué peut se révéler très profitable dans certaines situations, et selon vos projets pour votre bien immobilier, mais avant de se lancer, il est important de connaître les avantages, ainsi que les points d’attention relatifs à l’achat d’un appartement occupé.
C’est bien entendu le premier avantage si vous achetez un appartement occupé par un locataire, et que vous comptiez vous-même exercer une activité de location. En effet, puisque l’achat d’un appartement loué ne met pas fin au bail de location, votre locataire pourra se maintenir dans les lieux. Vous vous éviterez donc de longues heures de recherche et d’appréhension afin de choisir un nouveau locataire, ce qui ne pourra être que profitable.
Bon à savoir : Toutefois, si vous comptiez vous installer vous-même dans le bien, ou y loger un membre de votre famille, n’ayez aucune crainte, cela sera également possible, comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article.
Qui dit présence d’un locataire, dit versement des loyers. Dans le cadre d’un investissement locatif, être en mesure de toucher des loyers dès l’achat du bien est un véritable avantage. Vous pourrez ainsi directement vous appuyer sur les loyers versés par votre locataire pour rembourser votre prêt, et cela contribuera à vous assurer une meilleure rentabilité.
Le premier inconvénient auquel on peut penser dans le cadre de l’achat d’un appartement loué est bien évidemment que le, ou les occupants, ne vous conviennent pas.
Que faut-il entendre par-là ? Sans tomber dans le cliché du locataire idéal, un minimum est à attendre de la relation entre un propriétaire et un locataire, et notamment, bien entendu, que le locataire s’acquitte du paiement des loyers en temps et en heure, et qu’il ne cause pas de dégradations à l’appartement, ni de troubles aux éventuels autres membres de la copropriété.
Vous pouvez par exemple demander à vérifier que les loyers ont toujours été payés à temps, en demandant que les quittances de loyer vous soient présentées, voire, en demandant à consulter la preuve du versement du loyer par le locataire sur les comptes de l’agence ou du propriétaire. Car les quittances sont délivrées par le propriétaire, et elles pourraient ne pas contenir tous les détails dont vous auriez besoin pour prendre votre décision d’acheter, ou non, un bien loué.
N’hésitez pas non plus à vous renseigner auprès des voisins, que vous aurez certainement l’occasion de rencontrer en vous rendant dans la copropriété, et à vous enquérir d’éventuels troubles, plus ou moins récurrents, que le locataire pourrait faire subir aux autres membres de la copropriété.
Dans le cas de l’achat d’un appartement loué, un autre point devra retenir votre attention : le type de bail qui a été signé par le propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.
Ce sera particulièrement le cas s’il s’agit d’un bail de longue durée à titre de résidence principale, ce qui sera systématique dans le cas de la location d’un logement nu, mais qui pourra aussi advenir dans le cas de la location d’un appartement meublé.
Dans cette dernière situation, pensez également à vérifier que le bail meublé qui a été signé n’est pas un bail code civil, cela pourrait advenir si le propriétaire avait passé un contrat avec une société qui loge un de ses employés dans l’appartement. Ce type de bail est très libre, puisqu’il repose uniquement sur les dispositions du Code civil, et il convient donc d’y faire attention.
« Si vous souhaitez continuer l’activité de location, le contenu du bail doit faire l’objet d’un examen rigoureux de votre part, afin de vérifier que des clauses qui, sans être obligatoires sont très importantes, y ont été incluses. Dans ce registre, on peut par exemple penser à la possibilité de réviser les loyers chaque année, qui doit être incluse dans le bail pour que cette possibilité soit laissée au propriétaire » souligne Aurélie Travers, conseillère experte JD2M.
Dans le cas où le contenu du bail ne vous conviendrait pas, vous pourrez bien évidemment procéder à sa modification à échéance une fois que vous serez devenu propriétaire du logement, mais il faudra pour cela demander l’accord du locataire et le faire avec suffisamment d’avance. Ainsi, pour vous faciliter la tâche, vous pouvez tout aussi bien demander à l’actuel propriétaire de procéder lui-même aux modifications avec le locataire.
Modèles de bail pour location meublée
Il est tout à fait possible que vous envisagiez d’effectuer des travaux dans l’appartement que vous venez d’acquérir, notamment en vue de votre propre installation. Dans cette optique, il est important que vous gardiez à l’esprit que la réalisation de travaux ne sera pas facilement possible en présence d’un locataire. Ainsi, seuls les travaux d’optimisation de la performance énergétique pourront d’ores et déjà être réalisés, et ce potentiellement en échange d’une baisse de loyer pendant la période des travaux si ces derniers impactent la capacité du locataire à jouir du bien.
Si vous prévoyez de vous installer dans l’appartement qui est occupé par un locataire, il vous sera peut-être possible de négocier une décote pour le prix d’achat de l’appartement loué.
En effet, la présence d’un locataire peut constituer un frein pour vos projets personnels, ainsi que ceux d’autres acheteurs, ce qui peut pousser le propriétaire à revoir le prix de vente à la baisse pour tenir compte de cet obstacle.
La négociation de cette décote se fera sur la base plusieurs données, parmi elles :
En principe, le montant de la décote peut aller de 5 à 20, voire 25% en fonction de la situation. Dans tous les cas, vous ne perdrez rien à faire valoir ces éléments lors de la négociation du prix d’achat.
Avant de signer un compromis de vente pour l’achat d’un appartement loué, quelques vérifications s’imposeront, ainsi que quelques bonnes pratiques, visant à vous garantir au mieux contre toute mauvaise surprise.
Il est très probable que le propriétaire du bien ait sélectionné son locataire sur la base de son dossier de location, et que ce dernier devait convenir à ses critères de sélection, notamment du point de vue de la solvabilité du locataire. Mais si l’appartement est loué depuis longtemps, il est possible que la situation du locataire ait évolué. C’est donc un point sur lequel vous devrez pendre soin de vous renseigner à l’avance, en demandant par exemple à consulter le dossier de location et à vérifier d’éventuels changements dans la situation personnelle du locataire qui pourraient affecter sa solvabilité.
Attention toutefois, ni vous, ni l’actuel propriétaire du bien, n’avez la possibilité de demander au locataire de fournir à nouveau des pièces vous renseignant sur sa situation personnelle, et vous pourrez uniquement vous reposer sur le contenu du dossier de location qui avait été fourni au moment où le bail a été consenti, ainsi que sur d’autres éléments objectifs que nous vous avons mentionné précédemment, comme l’absence de retard du paiement des loyers, ou même d’impayés.
Une autre étape essentielle avant toute signature sera de vous rendre dans l’appartement, en organisant une visite. À cette occasion, vous devrez redoubler de vigilance pour vous assurer du bon état général de l’appartement, et donc que ce dernier ne nécessite pas de travaux de rénovation, qui pourraient se retrouver à votre charge dès que vous aurez acquis le logement.
Si certains travaux semblent s’imposer, ne manquez pas d’en faire évaluer le coût. Vous pourrez alors demander au vendeur de les faire réaliser avant que vous n’achetiez le bien, ou bien demander une adaptation du prix de vente.
À noter : Les réparations locatives sont, quant à elles, à la charge du locataire, ce sera donc à ce dernier de les effectuer si elles s’imposent.
Pour vous aider, vous pouvez demander que l’état des lieux d’entrée vous soit communiqué. Attention, cela sera uniquement à titre informatif, car vous ne pouvez établir un nouvel état des lieux en cas de changement de propriétaire.
Dans certains cas, il arrive que propriétaire et locataire s’accordent sur l’apposition d’équipements dans le logement, sous réserve de les y laisser à leur départ par exemple. Pensez donc à poser des questions à ce sujet, afin d’éviter tout litige postérieurement, en reprochant à votre locataire sortant des modifications qui avaient été autorisées par le précédent propriétaire. Mieux vaut donc traiter ce sujet à l’avance, en compagnie du propriétaire actuel et du locataire.
Dans certains cas, du moins pour les logements loués vides, le locataire peut disposer d’un droit de préemption, ce qui veut dire qu’il est prioritaire dans l’achat du bien. En ce cas, vous devrez vous assurer que le propriétaire a bien respecté son devoir d’informer le locataire de la vente.
À moins que le propriétaire n’ait pas demandé de caution à son locataire, il devrait avoir en sa possession le montant du dépôt de garantie versé par le locataire, qui est, au maximum, d’un mois de loyer hors charges en location vide, et de deux mois de loyer hors charges en location meublée.
Vous devez donc bien penser à lui demander de vous transférer le montant de la caution, car vous en aurez besoin en cas de dommages causés à l’appartement par le locataire ou, tout simplement, pour pouvoir lui restituer au moment où il quittera les lieux.
Bon à savoir : Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, et doit être prévu expressément par le bail de location meublée à titre de résidence principale. Si ce n’était pas le cas, ce qui est plutôt rare en pratique, vous pourrez profiter d’un renouvellement du bail pour demander sa modification et le versement d’un dépôt de garantie. Mais il vous faudra peut-être faire preuve de diplomatie envers votre locataire, car si ce dernier est soigneux et de bonne foi, il pourrait mal interpréter cette précaution supplémentaire.
N’oubliez pas de souscrire à une assurance pour les loyers impayés, ainsi qu’une assurance propriétaire non occupant (assurance PNO). À ce titre, si vous choisissez de relever du régime réel pour l’imposition de vos revenus de location meublée, notez que le montant de ces assurances sera considéré comme déductible en tant que charge pour le calcul de vos impôts.
Si vous souhaitez vous installer dans l’appartement que vous avez acheté loué, vous pourrez le faire, mais, pour cela, certaines conditions seront à respecter.
Récupérer un bien loué sur la longue durée n’est possible qu’à certaines conditions, dont fait partie la volonté du propriétaire d’occuper lui-même son bien, ou d’y loger un membre de sa famille.
À noter : La notion de membre de la famille s’entend ici comme les conjoints, les partenaires de PACS, les concubins notoires depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que les ascendants et les descendants du bailleur, ou ceux de son conjoint, partenaire de PACS, ou concubin notoire.
Bien évidemment, vous devrez en informer votre locataire actuel en respectant un délai de préavis, qui est de 6 mois avant l’expiration du bail en location vide, et de 3 mois avant l’expiration du bail en location meublée.
À noter : Il est donc plus simple de récupérer un logement loué meublé car le bail de longue durée est passé pour une durée d’un an, vous aurez donc cette possibilité tous les ans, contre tous les 3 ans en location vide.
Votre congé devra donc être adressé au locataire dans le respect de ce délai, et vous devrez y faire figurer plusieurs informations, comme les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui peut donc être vous-même ou un membre de votre famille. Bien évidemment, il vous faudra opter pour un mode de transmission du congé qui vous permettra de prouver la date de sa réception par le locataire, car le délai de préavis ne commence à courir qu’à partir de ce moment. Ainsi, utilisez un courrier recommandé avec accusé de réception ou faites délivrer le congé par un commissaire de justice.
Si votre locataire finit par quitter le bien, ou que vous mettez fin au bail pour un motif légitime et sérieux, comme le non-respect de l’une de ses obligations, vous allez devoir chercher un nouveau locataire, à moins que vous ne souhaitiez louer à un membre de votre famille.
Ce sera également le moment de vous poser la question d’une éventuelle révision du loyer dont votre précédent locataire s’acquittait.
Ainsi, sous certaines conditions, par exemple si le précédent loyer était sous-évalué, ou si vous avez fait réaliser d’important travaux dans le bien entre les périodes de location, vous pourrez fixer un nouveau prix de location.
Cela pourrait également être le moment de passer à la location meublée, si l’appartement était loué nu au moment où vous en avez fait l’acquisition.
Vous l’aurez compris, rien ne vous empêche d’acquérir un appartement loué, et ce quels que soient vos projets futurs. Mais, comme dans tout projet, vous devrez vous montrer vigilant dans toutes les étapes du processus, afin de pouvoir réaliser votre investissement avec sérénité. À ce titre, n’oubliez pas que la location d’un appartement emporte aussi des enjeux fiscaux, pour lesquels il est nécessaire d’être accompagné par un professionnel afin d’en tirer tous les avantages.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
