Vous quittez votre appartement et vous hésitez à le louer meublé au lieu de le vendre ? Ou bien vous avez investi dans un appartement dans le but de le louer et vous hésitez encore entre l’exploiter en location meublé ou nue ? Dans le cadre du meublé, les bénéfices sont multiples : plus de souplesse dans les durées des baux et des préavis, des loyers plus importants ou une fiscalité plus favorable qu’en location nue. Découvrez dans cet article les critères à prendre en compte avant la mise en location de votre bien immobilier et les nombreux avantages de la location meublée LMNP ou LMP.
Le statut LMNP s'adresse à de nombreux propriétaires. Nous listons ici les avantages de louer son appartement meublé :
Avant de se lancer, il convient d’analyser le marché locatif autour de votre bien immobilier et de comprendre la demande locative autour du logement que vous souhaitez louer.
Pour estimer s’il y a de la demande dans votre secteur géographique, vous pouvez commencer par regarder les offres d’annonces existantes sur des sites comme Le Bon Coin ou Bien Ici dans votre quartier. Y-a-t-il des annonces sur ce secteur ? Vous aurez un premier indicateur de la demande en fonction de la réponse. Profitez-en pour comparer les prix des loyers pratiqués par les loueurs avec le loyer que vous aviez en tête pour votre propre location. Cela vous permettra d’ajuster le montant au prix du marché.
Vous pouvez également regarder attentivement quel type d’équipements est proposé dans les appartements ou maisons meublés de votre secteur géographique. En effet, les meublés saisonniers à vocation touristique ne sont pas équipés avec le même mobilier ou électroménager qu’un bien immobilier dédié à de la location long-terme.
Autre moyen pour estimer la demande locative meublée dans votre secteur géographique : postez une annonce sur un site de petites annonces entre particuliers ! Quelques heures suffisent parfois pour valider que la demande est bien là et confirmer votre projet locatif.
Vous l’aurez compris, il est important avant de se lancer de s’assurer que la demande locative est bien présente sur votre secteur géographique. Les demandes de logement meublé sont parfois même plus fortes dans certaines zones géographiques que les demandes de logement vide, comme par exemple dans les villes étudiantes ou les zones touristiques (montagne, littoral, etc). Si c’est votre cas, vous avez alors tout intérêt à investir dans le meublé !
La souplesse de la location meublée réside surtout dans la durée du bail. En location vide, les baux durent minimum 3 ans, alors qu’en meublé traditionnel « long terme», ils durent 1 an maximum. Dans les deux cas, ils sont renouvelables tacitement.
A noter :
La durée du bail mobilité s’étend entre 1 à 10 mois non renouvelable. En bail saisonnier, elle raccourcit encore, puisqu’elle s’étend entre 1 et 90 jours non renouvelable.
Le préavis donné par le propriétaire ou par le locataire est également plus court en location meublée qu’en location vide. En effet, il doit être donné :
Les loyers de la location meublée sont bien souvent plus élevés que ceux pratiqués en location nue. En effet, cela permet bien souvent au propriétaire d’inclure l’usure du mobilier et de l’équipement fourni avec le logement. De plus, les prix pratiqués varient en fonction de la situation géographique du bien et de la durée de la location. En effet, les loyers des meublés de tourisme peuvent être très élevés comparés à des locations traditionnelles au mois. Par exemple, pour un séjour court-terme dans une zone touristique, la différence peut atteindre 30 % à condition que le logement loué soit en parfait état et offre un équipement moderne et de qualité.
Contrairement à la location vide, le risque d’impayé est très faible en meublé : le propriétaire-bailleur s’adresse dans ce cas aux personnes qui recherchent un logement pour une période temporaire et disposent généralement de moyens financiers importants. La probabilité que les locataires perdent leur emploi ou vivent une séparation (situations souvent à l’origine des impayés de loyer) est très faible. Qu’il s’agisse de touristes qui règlent la totalité du montant d’avance, de cadres expatriés dont le budget locatif est pris en charge par leur société ou encore d’étudiants dont les parents se portent caution solidaire, le risque d’impayé est inexistant.
En location vide, les revenus que vous percevez sont des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-foncier et le réel foncier.
Il est possible dès lors que vos recettes locatives hors charges sont inférieures à 15 000€. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Il s’applique si vos recettes locatives hors charges sont supérieures ou égales à 15 000 €. Vous pouvez également le choisir sur option (option prise pour 3 ans reconductible tacitement). Il permet de déduire de nombreuses charges.
En location meublée, les revenus que vous percevez sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Après avoir obtenu le statut LMNP (Loueur meublé non Professionnel) ou le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), vous devez choisir l’un des deux régimes fiscaux possibles : le Micro-Bic ou le réel.
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Il s’applique de droit si vos recettes locatives charges comprises sont inférieures à 77 700 € (15 000€ pour un meublé de tourisme non classé et 188 700 € pour un meublé de tourisme classé). Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % (30 % à 92% pour un meublé de tourisme en fonction de son éventuel classement, de sa localisation en zone tendue, et du montant annuel de recettes généré par l’activité de location meublée).
Il s’applique si vos recettes locatives charges comprises sont supérieures ou égales aux plafonds du régime micro-BIC en fonction de votre activité de location meublée ou sur option (option prise pour 1 an reconductible tacitement). Toutes les charges liées à votre location meublée sont déductibles notamment les frais d’acquisition (notaire, agence), mais aussi l’amortissement de la valeur de votre bien immobilier, des gros travaux et du mobilier.
En location vide, l’option pour le régime Réel foncier ne vous permet pas d’amortir le bien, ni de déduire vos frais d’acquisition. Seuls les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles.
Avec le statut LMNP ou LMP, l’option pour le régime réel Simplifié vous permet de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement de votre bien, du mobilier et des gros travaux et à la déduction de toutes les charges inhérentes à votre activité de location meublée, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière).
Dès lors que vous êtes propriétaire bailleur, la gestion d’un logement n’est pas toujours de tout repos. Même si elle présente de nombreux atouts, la location meublée a également quelques inconvénients pour le propriétaire.
Même si le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, ce dernier reste en moyenne moins longtemps dans son logement que s’il opte pour une habitation vide.
Si vous louez un meublé de tourisme ou bien vous réalisez de la location meublée plus « traditionnelle » mais sur de courtes périodes, vos locataires vont également changer fréquemment.
Cette rotation plus importante en meublé qu’en vide peut nécessiter une gestion et des frais d’entretien plus importants. Par exemple, vous pourrez être amené à déléguer la remise des clés via un service de conciergerie ou bien le ménage à une société de service. Cet inconvénient est toutefois contrebalancé par une fiscalité allégée et une rentabilité plus importante en meublé.
Le locataire peut trouver son compte dans une location meublée dans plusieurs situations. S’il a un besoin ponctuel dans le cadre d’une mission professionnelle éloignée de sa résidence principale, ou bien s’il s’agit de trouver un logement dans le cadre de ses vacances, la location meublée pourra (bien souvent) davantage répondre à ses besoins que la location vide.
Si une entreprise envoie un de ses collaborateurs à 300 km de sa résidence principale pour une mission de plusieurs mois, la location meublée est dans ce cas particulièrement adaptée aux besoins du locataire. En effet, le logement peut être loué sur des courtes périodes (à la nuitée, à la semaine par exemple) ou sur des plus longues périodes (sur plusieurs mois). Dans ce cas, le bail mobilité peut être le bon contrat à établir entre le locataire et vous.
La location meublée permet aussi au locataire de se sentir comme chez lui loin de sa résidence principale, grâce à l’équipement fourni (espace de télétravail, kitchenette équipée, etc). C’est pourquoi il est important de soigner ce point qui sera un de ses critères de sélection pour la recherche de son logement.
Un étudiant avec un ponctuel besoin de logement dans la ville de son université / école verra un vrai avantage à louer meublé. Acquérir des meubles et de l’électroménager (frigidaire, lave-linge,etc) peut vite revenir cher dans le budget d’un étudiant. La location meublée lui permettra de bénéficier de tout le confort nécessaire sans investissement préalable. De plus, il pourra déménager sans s’encombrer de son mobilier le temps d’un stage ou d’une année de césure à l’étranger par exemple.
Vous l’aurez compris, louer son appartement en meublé présente de nombreux avantages à la fois pour le propriétaire et le locataire. Les inconvénients pèsent peu dans la balance au regard des nombreux atouts. Pour profiter des avantages du régime réel simplifié et vérifier qu’il s’agit bien de l’option fiscale la plus intéressante dans votre situation, pensez à faire une simulation :
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
