Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse qu’en location vide, notamment grâce à la possibilité de bénéficier du régime réel d’imposition. Ce régime demande toutefois de se conformer à certaines obligations comptables, dont celle de réaliser un bilan LMNP.
Un bilan comptable LMNP est un document essentiel, en ce qu’il constitue une sorte de carte d’identité de votre activité. Il a pour but de permettre à quiconque le consultant d’avoir une lecture claire du patrimoine de l’activité.
Il n’est pas toujours obligatoire d’établir un bilan comptable en LMNP, car cela va en réalité dépendre du régime fiscal choisi : régime micro-BIC ou régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC est connu pour être plus simple du point de vue des obligations comptables et déclaratives. Cela est dû à son mode de fonctionnement qui est celui de l’abattement forfaitaire.
Les LMNP qui relèvent de ce régime ont simplement à déclarer le montant de leurs recettes annuelles dans la case correspondante du formulaire 2042-C-Pro, en même temps qu’ils complètent leur déclaration de revenus personnelle.
Sur la base des montants déclarés, l’administration fiscale va ensuite se charger de calculer l’impôt du loueur, en appliquant un taux d’abattement aux recettes annuelles déclarées. Ce taux d’abattement varie en fonction du type d’activité pratiquée (location de longue ou de courte durée et type de biens mis en location). À titre d’exemple, l’abattement pour une location meublée de longue durée est de 50%, ce qui veut dire que l’imposition est calculée sur la moitié de la somme déclarée dans le formulaire 2042-C-Pro.
Le montant d’impôt sera établi en soumettant la somme après abattement au taux marginal d’imposition du loueur ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
En raison de cette simplicité, les obligations comptables des propriétaires-bailleurs de biens meublés qui louent au régime micro-BIC sont peu nombreuses. Il leur suffit en effet de :
Attention toutefois, car cette simplicité ne doit pas rendre invisible l’un des désavantages majeurs du régime micro-BIC : celui de devoir payer des impôts chaque année. Ainsi, dans plus de 85% des cas, le régime micro-BIC sera moins avantageux que le régime réel, qui permet d’optimiser bien plus efficacement sa fiscalité.
Le régime réel de la location meublée non professionnelle permet de bénéficier à la fois du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement qui, combinés, permettent de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années grâce à la possibilité de reporter toute somme non déduite l’année où elle est imputée sur les bénéfices des années suivantes. Pendant une durée de 10 ans pour le déficit créé par la déduction des charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
En contrepartie de cet avantage majeur, qui fait du régime réel une formidable opportunité d’augmenter sa rentabilité en LMNP, les obligations déclaratives et comptables sont plus nombreuses.
Du point de vue comptable, il sera ainsi nécessaire d’établir :
Le bilan LMNP doit être établi une fois par an, au moment de la clôture de l’activité.
La plupart du temps, pour les loueurs en meublé non professionnels, cette date correspondra à la fin de l’année civile, soit au 31 décembre. Elle peut toutefois être différente l’année de cession d’activité.
Le bilan LMNP va se diviser en 3 grandes catégories, à savoir :
Prenons l’exemple d’un bien acquis 120 000 €, dans lequel ont été réalisés des travaux pour 5 000 €. Le propriétaire du bien a débuté son activité au 1er septembre 2023 et pour bénéficier d’un accompagnement dans son activité, il a choisi de souscrire à l’offre d’accompagnement Intégrale de JD2M.
Dans la catégorie des amortissements et immobilisations, cette valeur sera divisée entre les différents composants du logement (Terrain, Installation électrique, Toiture, Gros œuvre, Aménagements intérieurs, Etanchéité), qui apparaitront tous sur le bilan, avec la valeur qui leur correspond.
À cela, sera ajouté, s’il y a lieu, la valeur des éventuels travaux entrepris, soit 5 000 € dans notre exemple.
La somme de tous ces éléments représentant la valeur totale du bien, soit 125 000 €.
Puis, le bilan comptable mentionnera, dans une ligne spécifique, le montant de l’emprunt souscrit, qui compte donc comme une dette pour l’activité.
Enfin, dans la catégorie des factures non parvenues, figurera le coût de l’adhésion à l’offre intégrale de JD2M qui, bien qu’elle soit facturée en 2024, sera reportée pour l’année 2023.
Le principal défi dans l’élaboration d’un bilan comptable sera le calcul des amortissements, qui s’avère particulièrement ardu, puisque chaque composant du bien immobilier dispose d’une durée d’amortissement spécifique. Il faudra donc en premier lieu déterminer la valeur de chaque composant du bien, avant de calculer l’amortissement qu’il est possible de déduire chaque année de son montant imposable.
Bien entendu, même si cela est un peu plus simple, il faudra également penser à calculer l’amortissement pour le mobilier, ainsi que pour les éventuels travaux entrepris.
Le bilan comptable constituera l’une des pièces maitresses de la liasse fiscale que tout LMNP qui relève du régime réel d’imposition doit transmettre, chaque année, à l’administration fiscale.
En LMNP, la liasse fiscale se composera des déclarations 2031 et 2033, qui regroupe notamment les tableaux d’immobilisations et d’amortissement.
Le formulaire Cerfa 2031 correspond à la déclaration de résultat de l’activité.
Le formulaire Cerfa 2033, qui se divise en réalité entre 7 formulaires (2033-A, B, C, D, E, F, et G), regroupe les éléments suivants :
Avoir recours à un comptable n’est pas obligatoire en LMNP pour déclarer ses revenus, et tout loueur peut choisir d’effectuer lui-même sa comptabilité. Mais cette opération n’est pas sans risque, car cela demande de l’expertise, et toute erreur peut entraîner d’importantes répercussions comme un redressement fiscal.
Le rôle d’un comptable en LMNP est justement de permettre au loueur en meublé de ne pas faire d’erreur dans sa déclaration de revenus, et de bénéficier d’un accompagnement adapté, ainsi que de précieux conseils pour prendre les meilleures décisions dans son activité.
Il a pour rôle de faire profiter au loueur en meublé de son expertise et de sa connaissance spécifique des enjeux comptables et fiscaux en location meublée.
Pour le loueur, le bénéfice du recours à un expert-comptable se mesure à plusieurs niveaux :
Pour établir votre bilan comptable LMNP, vous devrez donc vous munir de vos factures de loyers, de charges de copropriété, ainsi que de toutes les factures correspondant à des charges déductibles liées à votre activité de location meublée.
À ces factures vous devrez ajouter le justificatif de paiement de la taxe foncière et les tableaux d’emprunt immobilier.
Enfin, ne manquez pas de transmettre le coût des assurances que vous avez souscrites dans le cadre de votre activité de location meublée.
Il n’est bien évidemment pas nécessaire de transmettre tous ces documents d’un seul et même envoi à une date fixe. Et il est d’ailleurs recommandé, dans le cadre de la souscription à une offre d’accompagnement JD2M, de les ajouter au fur et à mesure à son espace sécurisé, afin d’éviter de devoir retrouver toutes ses factures dans l’urgence une fois le temps de la réalisation du bilan LMNP venu.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Si elles peuvent paraitre impressionnantes au premier abord, les obligations comptables et déclaratives du régime réel valent pour autant largement l’avantage fiscal obtenu dans le cadre de ce régime. D’autant qu’avec la possibilité de profiter d’un accompagnement comptable adapté et spécialisé, ces obligations prennent davantage la forme d’une formalité !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
