Le calcul du déficit foncier : Comment ça marche ?

Mis à jour le 16/06/2025

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal destiné aux propriétaires qui louent un bien. Il leur permet de réduire leur impôt en déduisant certaines charges de leurs revenus locatifs. Il concerne uniquement les logements nus soumis au régime réel d’imposition. Conditions, calcul du déficit et cumul avec d’autres dispositifs, voici ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location nue (non meublée), vos recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Or pour entretenir le bien ou en assurer la gestion, vous supportez diverses charges : travaux d’entretien, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances, etc.

Lorsque le montant total de ces charges dépasse celui des loyers perçus sur l’année, on parle de déficit foncier.

Par exemple, si vous percevez 8 000 € de loyers et que vos charges s’élèvent à 11 000 €, dont 2 000 € d’intérêts d’emprunt, le déficit total est de 3 000 €.

Cependant, seule la part du déficit hors intérêts d’emprunt peut être déduite de votre revenu global. Ici, les charges hors intérêts représentent 9 000 € (11 000 € - 2 000 €).

La différence entre loyers (8 000 €) et charges hors intérêts (9 000 €) est donc un déficit de 1 000 €, imputable sur votre revenu global (dans la limite annuelle de 10 700 €).

La part correspondant aux intérêts d’emprunt, soit 2 000 €, ne peut pas être imputée sur le revenu global. Elle sera imputable uniquement sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Les conditions pour en bénéficier

Pour profiter de ce mécanisme de déduction, il faut cumuler les conditions suivantes :

• Le bien doit être loué nu (non meublé) ;
• Vous relevez du régime réel d’imposition (et non du micro-foncier) ;
• Vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins 3 ans. Ce délai commence à partir de l’année pour laquelle vous déduisez les charges ayant créé le déficit.

Attention, si vous vendez le bien ou mettez fin à la location (par exemple pour y habiter ou le louer meublé) avant la fin des 3 ans, l’administration fiscale peut vous demander de rembourser tout ou partie de l’impôt dû sans la déduction, avec des intérêts de retard et des pénalités éventuellement appliqués.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Étape 1 : Total des revenus fonciers bruts

Commencez par additionner tous les loyers encaissés dans l’année, hors charges récupérables (comme les provisions pour charges payées par le locataire).

Si certaines charges récupérables n’ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année suivant le départ du locataire, elles peuvent cependant être déduites en tant que charges non récupérées.

Étape 2 : Déduction des intérêts d’emprunt

Soustrayez ensuite les intérêts liés à votre crédit immobilier. Ces intérêts ne diminuent que vos revenus fonciers, pas vos autres revenus (comme les salaires ou pensions).

Étape 3 : Déduction des autres charges

Vous pouvez ensuite déduire les autres charges : travaux d’entretien, de réparations ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement), primes d’assurance, frais de gestion, taxe foncière, etc.

Si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier.

Étape 4 : Application du plafond d’imputation sur le revenu global

Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de vos revenus (salaire, pension, etc.).

Si le déficit est plus élevé, la partie restante peut être déduite jusqu'à leur épuisement pendant 10 ans uniquement des revenus fonciers nets.

Si les 10 700 € n'ont pas pu s'imputer sur vos autres revenus, ils seront déduits jusqu'à leur épuisement pendant 6 ans

Les formules de calcul à connaître

Voici la formule pour calculer votre revenu net foncier :

Revenu net foncier = revenus bruts - intérêts d’emprunt - charges déductibles.

Comme nous vous le disions, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global. Il existe cependant un cas particulier qui permet de bénéficier de plafonds plus élevés.

Cas particuliers : plafonds et exceptions

Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique sur un logement qualifié de passoire thermique (classé E, F ou G), le plafond de déduction peut être porté à 21 400 € par an. Pour cela, il faut respecter deux conditions :

• les travaux doivent permettre au logement d’avancer d’au moins deux classes énergétiques (par exemple, de F à D ou de G à C) ;
• les dépenses doivent être engagées avant le 31 décembre 2025.

Quelles charges sont déductibles dans le calcul du déficit foncier ?

Charges financières

Vous pouvez déduire les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d'un prêt immobilier (frais de dossier, frais de garantie ou de caution, frais d’assurance emprunteur, s’ils sont liés à l’investissement locatif).

Comme nous vous le disions, ces charges ne peuvent pas être déduites comme les autres frais. Elles sont déductibles de votre revenu foncier, et non de votre revenu global.

Charges non financières

Vous pouvez aussi déduire :

• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration : réfection d’une toiture endommagée, rénovation d’une salle de bains, remplacement des fenêtres pour améliorer l’isolation, réparation ou changement de la chaudière, etc. ;
• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière ;
• les frais de gestion et d’administration : honoraires d’agences immobilières, rémunération d’un concierge, charges de syndic de copropriété ;
• les charges de copropriété supportées par le propriétaire ;
• les charges locatives récupérables, uniquement si vous ne les avez pas récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
• les primes d’assurance.

Des exemples concrets de calcul du déficit foncier

Exemple 1 : Le déficit partiel imputable sur le revenu global

Le propriétaire A perçoit 10 000 € de loyers annuels et engage 18 000 € de travaux déductibles (hors intérêts d’emprunt).

Revenu foncier = 10 000 € – 18 000 € = – 8 000 €.

Ce déficit peut être déduit intégralement de son revenu global (car inférieur à 10 700 €).

Il réduit son revenu imposable et donc son impôt.

Exemple 2 : excédent reporté sur les années suivantes

Le propriétaire B perçoit 6 000 € de loyers et engage 20 000 € de travaux (toujours hors intérêts d’emprunt).

Son revenu foncier est donc de 6 000 € – 20 000 € = – 14 000 €.

Ici, il ne peut déduire que 10 700 € sur son revenu global cette année. Il pourra reporter le surplus de déficit (3 300 €) sur ses revenus fonciers des 10 prochaines années, jusqu’à absorption complète.

Exemple 3 : déficit généré uniquement par les intérêts d’emprunt

Le propriétaire C perçoit 12 000 € de loyers annuels. Il rembourse 15 000 € d’intérêts d’emprunt liés au bien, sans engager d’autres charges déductibles. Le revenu foncier s’élève donc à :

12 000 € – 15 000 € = – 3 000 €.

Ce déficit de 3 000 € provient uniquement des intérêts d’emprunt. Il ne peut pas être imputé sur le revenu global du foyer fiscal. Il sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, à condition que le propriétaire continue de percevoir des loyers durant cette période.

Exemple : En 2026, le propriétaire encaisse 5 000 € de loyers, sans dépenses particulières. Il peut alors utiliser son déficit reporté de 2025 :

5 000 € – 3 000 € = 2 000 € de revenus fonciers nets imposables en 2026.

Le déficit est ainsi entièrement absorbé et le solde (2 000 €) sera soumis à l’impôt.

Comment déclarer un déficit foncier ?

Les formulaires à remplir

Pour déclarer un déficit foncier, il faut remplir le formulaire n°2044. Vous devez y détailler vos revenus fonciers ainsi que vos charges déductibles.

Il faut joindre ce document à votre déclaration globale de revenus (formulaire n°2042).

Déclaration en ligne vs papier

Si votre domicile dispose d’une connexion internet, vous devez faire une déclaration en ligne. Dans le cas contraire, vous pouvez utiliser un formulaire papier.

En cas de déficit foncier non imputé intégralement sur votre revenu global, n’oubliez pas de reporter le restant sur vos déclarations futures, toujours en utilisant le formulaire 2044.

Peut-on cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Déficit foncier + Loi Pinel

• Les avantages du dispositif : la loi Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu si vous achetez un logement neuf (ou ancien rénové) et que vous vous engagez à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Le loyer doit respecter un plafond fixé par l’État et le locataire doit avoir des revenus inférieurs à un certain seuil.
• Les conditions de cumul : pour bénéficier du dispositif foncier optimisé au Pinel, il faut distinguer les dépenses éligibles au Pinel (acquisition et transformation du logement) et celles éligibles au déficit foncier (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration non pris en compte dans le cadre du Pinel).

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Déficit foncier + Loi Malraux

• Les avantages du dispositif : la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de restauration réalisés sur des immeubles situés dans des secteurs protégés (sites patrimoniaux remarquables ou zones de protection du patrimoine architectural). Cette réduction peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.
• Les conditions de cumul : ce cumul, appelé « loi Malraux optimisée au déficit foncier » est possible, mais les dépenses éligibles à la réduction Malraux ne peuvent pas être déduites au titre du déficit foncier. Il faut donc bien séparer les dépenses : celles liées à la loi Malraux donnent droit à la réduction d’impôt, les autres (entretien, réparations, améliorations non couvertes par Malraux) peuvent générer un déficit foncier.

Déficit foncier + Loc'Avantages (ex Cosse)

• Avantages du dispositif : Loc’Avantages (anciennement dispositif Cosse) est un dispositif permettant au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il loue son bien à des locataires aux ressources modestes, avec un loyer plafonné.
• Conditions de cumul : le dispositif Loc’Avantages est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier. Ce cumul est intéressant car il vous permet de réduire votre base imposable tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

La SCPI et le calcul du déficit foncier

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de déficit foncier est une société où plusieurs investisseurs achètent ensemble des parts correspondant à un portefeuille d’immeubles anciens. La société utilise cet argent pour acquérir ces biens et financer les travaux et charges. Ces dépenses sont souvent plus élevées que les loyers perçus, ce qui crée un déficit foncier.

Celui-ci est ensuite réparti entre les investisseurs au prorata de leurs parts dans la SCPI. Chaque investisseur peut alors déduire cette part de déficit foncier de ses revenus fonciers personnels.

Avantages pour les investisseurs passifs

Investir dans une SCPI de déficit foncier permet de :

• répartir les risques en investissant dans plusieurs immeubles au lieu d’un seul ;
• éviter la gestion quotidienne (recherche de locataires, travaux, etc.) puisque la SCPI s’en charge ;
• bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la déduction de la quote-part de déficit foncier sur ses revenus fonciers.

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FAQ

Comment se calcule le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à la différence entre les revenus fonciers perçus et les charges déductibles liées au bien immobilier, notamment les travaux.

Qu'est-ce que la règle des 3 ans pour le déficit foncier ?

Le délai de 3 ans correspond à la période pendant laquelle vous devez conserver le logement ayant généré un déficit foncier imputé sur votre revenu global. Si vous vendez ou cessez la location avant ce délai, l’administration fiscale peut remettre en cause cette imputation.

Par ailleurs, le report de déficit foncier qui n’a pas pu être imputé faute de revenus suffisants peut être appliqué sur votre revenu global ou d’autres revenus imposables pendant une durée maximale de 6 ans. Passé ce délai, ce report ne peut plus être imputé que sur les revenus fonciers, et ce pendant un maximum de 10 ans.

Par exemple, avec des revenus fonciers de 10 000 € et des charges hors intérêts d’emprunt de 26 700 €, le déficit foncier total s’élève à 16 700 €. La part du déficit hors intérêts d’emprunt est de 10 700 €.

Si le foyer fiscal dispose d’un revenu imposable hors revenus fonciers de 5 000 €, cette somme pourra être imputée immédiatement sur ce revenu global. Le reliquat de déficit hors intérêts d’emprunt, soit 5 700 €, sera reporté et pourra être imputé sur les revenus globaux des six années suivantes.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt, ici 6 000 €, ne peuvent pas être imputés sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers, avec un report possible pendant dix ans.

Quel est le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ?

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an. Ce plafond de déduction peut être porté à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique sur un logement qualifié de passoire thermique (sous conditions).

Quels travaux rentrent dans le déficit foncier ?

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement.

Peut-on générer un déficit foncier avec une location meublée ?

Non, le déficit foncier concerne uniquement la location nue, pas la location meublée.

Peut-on créer un déficit foncier si l’on est au régime micro-foncier ?

Non, le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles ni de générer un déficit foncier.

Peut-on cumuler déficit foncier et SCI ?

Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu et au régime réel d’imposition.

Peut-on reporter un déficit foncier sur plusieurs années ?

Oui, le déficit foncier non utilisé s’impute d’abord sur le revenu global. Il est ensuite reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Article rédigé par Stéfano Demari