LMNP : quelle différence entre changement d'usage et de destination ?

Changement d’usage et changement de destination sont des termes que les loueurs en meublé entendent souvent, sans toutefois nécessairement savoir ce qu’ils désignent, ou s’ils doivent s’en préoccuper en fonction de leur activité. Ils sont donc souvent source de nombreuses interrogations pour les propriétaires et les investisseurs en location meublée qui envisagent de pratiquer la location saisonnière. Pour vous aider à y voir plus clair, et tout connaître de ces deux notions, suivez-nous dans cet article vous présentant tout ce que vous devez savoir sur les changements d’usage et de destination.

Quelle différence entre changement d’usage et de destination ?

Entre changement d’usage et de destination, il est facile de s’y perdre. Penchons-nous donc tout d’abord sur les différences entre ces deux notions, et ce qu’elles recouvrent.

Qu’est-ce que le changement d’usage ?

Le changement d’usage est une notion attachée au bien immobilier, et à l’utilisation qui en est faite par son propriétaire.

Pour les locaux, le droit français distingue deux catégories :

• Les locaux à usage d’habitation (qui servent donc au logement) ;
• Les locaux destinés à un autre usage.

Or, contrairement à ce que ces deux qualifications pourraient laisser entendre, l’activité de location meublée n’est pas systématiquement rattachée à un usage d’habitation.

En effet, l’usage d’habitation ne concerne que les locaux destinés à être occupés par des locataires qui y élisent domicile, ce qui implique que la location de meublés de tourisme est considérée comme ne relavant pas d’un usage d’habitation.

Quelle est la règle pour les locations saisonnières ?

Le principe veut que, lorsque le propriétaire d’un local souhaite changer l’usage pour lequel ce local était initialement utilisé, il doive en obtenir l’autorisation. Cela veut donc dire que tout LMNP qui envisage de débuter une activité de location saisonnière devra potentiellement demander une autorisation de changement d’usage, puisque le meublé en question n’aura plus pour but d’accueillir des locataires sur la longue durée mais des locataires de passage qui n’y éliront pas domicile.

À noter :
Il pourra en être de même si vous avez pour but de transformer un bureau en location meublée, car bien que l’usage soit ici commercial dans les deux cas, les communes concernées par la règlementation sur le changement d’usage peuvent décider de soumettre à une délibération du conseil municipal l’attribution d’une autorisation pour louer un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Cette faculté leur a été donnée par le décret n°2021-757 du 11 juin 2021 et l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

Êtes-vous concerné par le changement d’usage ?

Pour savoir si vous êtes concerné par le changement d’usage, vous devrez vous poser les deux questions suivantes :

1. Dans quelle commune est situé mon bien ?

La réglementation sur le changement d’usage n’est pas appliquée dans toutes les communes, mais leur nombre grandit au fil du temps, car de plus en plus de municipalités entendent garder la main sur le développement de l’activité de location touristique sur leur secteur. Ces dernières ont en effet pour but de maintenir un équilibre au sein de leur parc locatif entre les meublés de tourisme et les logements accessibles à la location sur la longue durée.

Quelles sont les communes qui appliquent la règlementation ?

Ainsi, en vertu de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) si vous souhaitez pratiquer une activité de location meublée touristique dans une ville de plus de 200 000 habitants (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes et Montpellier) ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, vous serez automatiquement concerné par la règlementation sur le changement d’usage.

À noter :
Les communes situées en zone tendue peuvent, sur délibération du conseil municipal ou de la collectivité, appliquer cette réglementation sur le changement d’usage (article L.631-9 CCH). Il convient donc de se renseigner à l’avance si la commune sur laquelle est situé le logement applique cette réglementation.

2. Suis-je dans une situation où la réglementation s’applique ?

En principe, la règlementation sur le changement d’usage vous sera applicable à partir du moment où vous pratiquez une activité de location touristique, à savoir que vous louez de manière répétée votre logement sur de courtes durées à des locataires qui n’ont pas vocation à y élire domicile.

Changement d’usage : dans quel cas est-on exonéré ?

Mais dans certains cas vous pourrez être exonéré de cette obligation, il s’agit des cas où :

• Vous louez votre résidence principale :

Si vous mettez en location votre résidence principale, en totalité ou en partie, vous n’aurez pas à obtenir d’autorisation pour le changement d’usage, et ce tout simplement puisque, s’agissant de votre résidence principale, vous n’opérez pas de changement dans l’utilisation que vous faites du logement, que vous occupez toujours au moins 8 mois dans l’année.

• Vous louez une seule fois dans l’année en courte durée :

Dans le cas d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif, il vous est possible de louer votre bien une unique fois dans l’année sans avoir besoin d’obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette possibilité a émergé d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 18 février 2021 qui a estimé que le caractère répété de la location en courte durée, qui imposait donc l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, était constitué à partir de deux locations dans la même année. Ce qui implique donc qu’une unique location est possible sans avoir à obtenir une autorisation.

Qu’est-ce que le changement de destination ?

Le changement de destination concerne les cas dans lesquels le propriétaire d’un bien souhaite opérer une modification pour donner à l’immeuble une fonction différente de celle qui était initialement la sienne. C’est par exemple le cas si un immeuble qui accueillait initialement des bureaux a pour but d’être transformé en plusieurs appartements.

Il existe 5 types de destinations possibles :

• Habitation ;
• Commerce et activités de services ;
• Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
• Exploitation agricole ;
• Activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces destinations ne seront toutefois pas nécessairement toutes accessibles pour tous les immeubles. En effet, la localisation a ici un rôle à jouer car, pour chaque bien, c’est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui détermine les changements de destination possibles.

Le cas le plus fréquent en ville consistera en la transformation d’un immeuble de commerce en immeuble voué à l’habitation.

Êtes-vous concerné par le changement de destination ?

Le changement de destination, quant à lui, interviendra indépendamment de la localisation de votre bien ou du type de location meublée que vous souhaitez pratiquer. Si l’immeuble que vous souhaitez affecter à une activité de location meublée, n’était pas initialement destiné à l’habitation, vous devrez passer par une procédure de changement de destination.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Changement d’usage : comment obtenir l’autorisation ?

Pour obtenir une autorisation de changement d’usage, il vous faudra en premier lieu adresser une demande écrite au service urbanisme de la mairie où se situe le logement. L’autorité administrative compétente vous délivrera, par la suite, cette autorisation.

L’autorisation peut être soit :

• Délivrée à titre personnel

Dans ce cas, l’autorisation est considérée comme délivrée à la personne qui en a fait la demande, et ne peut donc pas être transmise au nouveau propriétaire, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation, …

• Attachée au logement

Dans ce cas, l’obtention d’une telle autorisation sera soumise à une compensation.

Qu’est-ce que la compensation ?

La compensation est un mécanisme par lequel la municipalité impose au propriétaire de compenser la sortie d’un logement du parc locatif de longue durée (usage d’habitation) en transformant, du même coup, un local à usage commercial en local d’habitation.

Selon la localisation du logement, certaines règles spécifiques pourront s’appliquer comme l’obligation de convertir un local situé dans la même zone géographique (Paris, Bordeaux) ou de demander que la surface dédiée à un usage commercial soit deux fois plus importante que celle allouée à un usage d’habitation.

Quel est le prix de la commercialité au m2 ?

Dans la majorité des cas, la mise en place de cette compensation se fera par l’achat de titres de commercialité auprès de bailleurs sociaux ou de particuliers ayant des locaux commerciaux à transformer en habitation.

En moyenne, le prix de ces titres de commercialité varie entre 500 et 2 500 €/m².

Exemple :

Madame A souhaite transformer 150 m² de bureaux parisiens en logements, elle a donc 150m² de commercialité à vendre.

En parallèle, Monsieur B, propriétaire d’un appartement de 50m², souhaite le louer en meublé touristique et obtenir une autorisation de changement d’usage attachée au logement. Pour cela, il doit obtenir une autorisation soumise à compensation. Situé à Paris, Monsieur B doit donc financer une surface deux fois supérieure à celle de son appartement.

Par chance, les bureaux de Madame A sont situés dans le même arrondissement que l’appartement de Monsieur B, il peut donc lui acheter 100m² de commercialité pour obtenir son autorisation de changement d’usage.

Comment obtenir une autorisation de changement de destination ?

Pour obtenir une autorisation de modification de destination, il vous faudra passer par plusieurs étapes :

• Les étapes préalables :
  
  • Assurez-vous que l’activité prévue ne soit pas interdite par le règlement de copropriété, ce qui sera le cas si une clause d’habitation “strictement bourgeoise” est présente dans le règlement ;
  • Vérifiez que le local respecte les règles relatives à l’habitabilité et à la construction ;
  • Assurez-vous de la conformité de votre projet avec le PLU de la commune où est situé le bien.

• Les démarches pour faire une déclaration de changement de destination :
  
  • Demandez une autorisation d’urbanisme ;
  • Déposez, selon la situation, une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire. Dans le cas où le règlement de copropriété s’y opposerait, il vous est possible d’en demander la modification lors d’une assemblée générale.

Bon à savoir :
Le service d’urbanisme de la mairie où est situé le local peut vous accompagner dans vos démarches et vous fournir toutes les informations nécessaires.

Quels sont les risques en cas de non-respect de la réglementation ?

Le non-respect du changement d’usage

Lors de sa mise en place en 2018, la règlementation sur le changement d’usage a été vivement décriée par les propriétaires envisageant de pratiquer la location saisonnière, à tel point que la Cour de cassation a demandé à la Cour de Justice de l’Union Européenne de se prononcer sur la conformité d’une telle mesure par rapport au droit de l’Union Européenne.

La CJUE s’est toutefois prononcée en faveur de cette réglementation, estimant qu’elle n’était pas contraire au droit de l’Union. En conséquence, cette dernière s’applique et toute contrevenance à la réglementation entraîne des sanctions.

Quelles sont les sanctions en cas d’absence d’autorisation ?

Louer un bien sans avoir préalablement obtenu une autorisation de modification d’usage alors que cette dernière s’imposait peut avoir pour conséquence :

• La nullité du bail (article L.631-7 du CCH) ;
• La condamnation au paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local (article L. 651-2 du CCH).

Dans le cas de manœuvres frauduleuses, comme la dissimulation ou une tentative de dissimulation de l’infraction, les sanctions aller jusqu’à un an d’emprisonnement et/ou une amende de 80 000 €.

Le non-respect des conditions de changement de destination

Dans ce cas, les sanctions seront financières et des amendes prévues par l’article L.480-4 du code de l’urbanisme pourront être appliquées :

• Une amende allant de 1 200 € à un montant « qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L.430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. »
• Une peine d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive.

Règles de changement d’usage et de destination : tableau récapitulatif

Pour vous aider à vous y retrouver, voici un tableau explicatif des situations dans lesquelles une modification d’usage (dans les communes où cette réglementation s’applique) ou de destination est nécessaire.

Respecter la réglementation sur le changement d’usage ou de destination est capital pour tous les loueurs en meublé qui pratiquent la location saisonnière, afin d’éviter toute mauvaise surprise et ainsi de pouvoir profiter des avantages fiscaux importants en location meublée, notamment grâce au régime réel d’imposition.

Article rédigé par Baptiste BOCHART