Choisir son locataire est une étape qui fait parfois l’objet d’une certaine appréhension par les loueurs, qui veulent mettre toutes les chances de leur côté pour retenir la meilleure candidature possible, et s’assurer que la relation contractuelle se déroulera pour le mieux.
Vous pouvez laisser ce rôle à une agence, ou choisir de vous impliquer dans le choix de votre locataire. Quoiqu’il en soit, certaines bonnes pratiques sont à garder à l’esprit pour vous aider à signer un bail LMNP avec le meilleur locataire possible.
Cela dépend vraiment des situations et de vos choix personnels.
Bien évidemment, si vous n’avez pas souhaité passer par une agence de location, vous aurez alors la charge de l’étude des dossiers de location, ainsi que du choix du locataire.
Si d’aventure vous avez choisi de passer par les services d’une agence de location, cette dernière pourra s’occuper de choisir le locataire pour vous, ou pourra effectuer une présélection de certains dossiers, parmi lesquels vous pourrez opérer le choix final.
Tout simplement parce qu’une fois le contrat signé, vous et votre locataire serez engagés dans une relation contractuelle, au sein de laquelle vous aurez chacun des obligations respectives. Parmi elles, le paiement du loyer par votre locataire. Il vaut donc mieux vous assurer à l’avance que votre locataire dispose des ressources nécessaires pour s’acquitter de ses obligations, notamment pécuniaires.
La sélection du locataire en LMNP passe par plusieurs étapes, qui peuvent permettre aux bailleurs de trouver le locataire idéal pour leur logement.
Il s’agit du premier filtre que vous allez pouvoir mettre en place pour la sélection de votre futur locataire. En effet, lors de la rédaction de l’annonce, vous allez notamment pouvoir préciser certains critères, que vous jugerez importants, et qui vous éviteront de perdre du temps sur des dossiers de candidature qui ne correspondent pas au profil recherché.
Par exemple si vous mettez un logement disposant de plusieurs chambres en location mais que vous n’envisagez que de le louer à une famille, pensez à préciser que vous n’acceptez pas les colocations étudiantes.
Afin d’éviter que le bien ne corresponde pas non plus aux besoins du locataire, la seule lecture de l’annonce doit lui permettre d’être renseigné sur les caractéristiques essentielles de votre logement, sa superficie, son prix. Par exemple, il essentiel de signaler que le logement est situé en étage élevé sans ascenseur, ou à l’inverse qu’il se trouve au rez-de-chaussée, qu’il dispose d’une cuisine séparée ou au contraire d’une cuisine américaine, que l’une des chambres est traversante, etc. Plus le descriptif du logement et de son équipement sera précis, plus vous serez contacté par des personnes réellement intéressées.
Bien évidemment plus vous diffuserez votre annonce largement et plus vous recevrez de candidatures. Pour autant, vous pouvez également choisir de ne diffuser votre annonce de location qu’à travers certains canaux, ou d’élargir petit à petit votre champ de recherches.
Par exemple, vous pouvez commencer par solliciter votre cercle proche par des annonces sur vos réseaux sociaux, mais cette pratique peut aussi mener à des situations délicates, car vous aurez peut-être plus de mal à refuser le dossier d’une connaissance faute de garanties financières suffisantes.
En fonction du volume de candidatures que vous recevrez, vous devrez peut-être effectuer une première sélection avant de proposer aux locataires de visiter le bien. Dans ce cas, déterminez les critères qui sont les plus importantes pour vous, sur la base des informations transmises par les candidats, afin de ne retenir que ceux dont le profil et la situation semblent convenir à vos attentes.
Si vous passez par une agence, cette étape sera grandement facilitée car vous n’aurez pas à vous en occuper vous-même. Dans le cas contraire, pensez à proposer des horaires flexibles aux candidats en fonction de leur profil. Les salariés, par exemple, peuvent ne pas être disponibles en journée, et leur proposer une visite en fin de journée peut être largement plus approprié et tenir compte de leur emploi du temps professionnel.
La visite peut également être un bon moyen d’échanger avec les candidats locataires, car même si le choix se base souvent sur le contenu du dossier de candidature, la relation humaine est également au cœur de l’aventure de la location. Prendre le temps de discuter avec vos locataires et d’apprendre brièvement à les connaître peut également vous aider à sélectionner le locataire idéal avec qui vous aurez la meilleure relation possible.
Sur la base des informations que vous aurez pu recueillir tout au long du processus de sélection, vous n’aurez ensuite plus qu’à décider quel dossier vous souhaitez retenir. Il est vivement conseillé d’établir un classement des meilleurs dossiers, car il peut arriver que des locataires visitent également plusieurs biens. Et si votre locataire idéal devait déjà avoir trouvé un autre logement dans l’intervalle, il vous sera bien plus simple et rapide de passer à votre deuxième choix, plutôt que de replonger dans la pile de dossier reçus.
Vous pouvez vous reposer sur les critères que vous souhaitez pour choisir un locataire, tant que ces derniers ne sont pas constitutifs d’une discrimination, au sens des dispositions de l’article 225-1 du Code pénal. L’objectivité doit ainsi primer, et il vous est par exemple possible de vous baser sur des éléments comme la situation personnelle du locataire, ses ressources financières, ou encore, s’il y a lieu, ses antécédents locatifs.
La situation personnelle du futur locataire jouera très certainement un rôle dans votre décision, tant que vous l’appréciez sur la base de critères objectifs.
Pensez donc à vous assurer que le profil vous correspond : étudiant, professionnel en mobilité, salarié en CDD ou CDI, travailleur indépendant, personne en recherche d’emploi ou retraité.
Tout profil est susceptible de constituer un bon locataire, mais vous devrez rester attentif à certains points, comme le fait que, si votre locataire est âgé de plus de 65 ans, il pourra vous être plus difficile de récupérer votre bien si vous souhaitez mettre fin à votre activité de location meublée, car les locataires plus âgés sont davantage protégés s’ils disposent de ressources inférieures à un certain montant.
La situation financière du locataire joue bien évidemment une place importante dans le choix opéré par le bailleur. En effet, un locataire disposant de garanties financières suffisantes aura moins de risques de ne pouvoir payer son loyer.
De plus, la souscription de certaines assurances visant à vous garantir contre les loyers impayés imposent que le locataire dispose d’un revenu souvent trois fois supérieur au montant du loyer.
Dans certaines situations où le locataire ne dispose pas de revenus propres, ce qui pourra par exemple être le cas pour les étudiants, il est tout à fait possible de demander au locataire d’avoir un ou plusieurs garants, que l’on nomme aussi caution. La caution du locataire s’engage ainsi à pallier les éventuelles carences du locataire dans le paiement de loyer ou des sommes dont il doit s’acquitter auprès du propriétaire pendant la durée de la location.
À noter :
Les défauts de paiement sont souvent plus rares en location meublée de longue durée qu’en location vide. En effet, les locataires séjournent en moyenne moins longtemps dans un bien meublé, ce qui réduit le risque de subir un accident de la vie. Cela est encore plus vrai dans le cas d’une location étudiante ou d’un bail mobilité, avec des locataires qui auront, au préalable, prévu leur budget.
Un bon moyen de sélection de bon locataire peut également être de lui demander de présenter ses dernières quittances de loyer, qui lui ont été délivrées par son précédent propriétaire. Ainsi, vous pourrez constater que le candidat s’est bien acquitté de ses précédents loyers.
Dans le même esprit, vous pouvez également tenter d’entrer en contact avec l’ancien bailleur, afin de vous assurer que les loyers étaient payés à temps et en totalité.
Modèles de bail pour location meublée
Vous avez le droit de demander aux candidats de vous transmettre un certain nombre de documents, regroupés dans un dossier de location, afin de pouvoir vérifier leur situation. Toutefois, la liste des éléments qu’il est possible de demander au candidat locataire est encadrée par la loi. En la matière, vous devrez vous reporter au texte du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Ce dernier comporte deux annexes, sous la forme de deux listes limitatives des pièces exigibles, une pour les candidats à la location et l’autre pour leurs cautions.
Selon les termes de ce décret, qui a récemment fait l’objet de légères modifications, vous pourrez demander au candidat locataire un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs des activités professionnelles, et un ou plusieurs justificatifs de ressources.
Si le choix du locataire est souvent l’une des premières étapes de l’activité de location meublée, elle n’est pas la seule pour laquelle il est nécessaire de bien étudier la situation et de prendre le temps de la réflexion. En effet, choisir le bon régime fiscal, et le bon accompagnement, est tout aussi important pour vous assurer une activité sereine et profitable.
Pour échanger sur votre projet de location meublée
Prenez rendez-vous avec un conseiller
Article rédigé par Baptiste BOCHART
