Mis à jour le 22/01/2025
Si vous pratiquez la location meublée non professionnelle, vous serez peut-être un jour confronté à un retard, ou à une absence de paiement des loyers, avec des conséquences sur le plan comptable, mais aussi fiscal. En effet, dans cette situation, il convient de se montrer vigilant afin de ne pas commettre d’erreurs dans le traitement fiscal des loyers impayés. Afin de vous aider dans cette situation, nous vous proposons cet article pour vous aider à mieux comprendre comment éviter les erreurs dans la déclaration de vos loyers impayés, mais aussi la procédure à suivre pour en obtenir le paiement de la part de votre locataire.
Dans le langage courant, le terme « loyer » désigne le montant que le locataire verse, tous les mois, à son propriétaire, dans les termes prévus lors de la signature du bail de location meublée qui les unit.
Toutefois, cette somme versée mensuellement regroupe à la fois le loyer à proprement parler, autrement dit le prix de la location du bien immobilier, et la part des charges, également prévue au contrat, qui sont versées tous les mois, sous la forme d’une provision sur charges ou d’un forfait.
Ainsi, dans le bail, le loyer sera distinct des charges, mais puisque le locataire s’acquitte des deux en même temps dans un unique versement, parler de loyer impayé désigne bien souvent le fait que le locataire a manqué de payer, à la fois, le loyer et les charges pour le logement meublé.
Madame A. exerce une activité de LMNP et loue un bien immobilier à Monsieur B.
Dans le cadre du bail signé, il est prévu que le loyer soit de 500 € et que les charges soient de 75 €.
On parlera alors d’un loyer de 575 € charges comprises.
En principe, le propriétaire en LMNP déclare ses loyers à l’administration fiscale, mais lorsque ces derniers ne sont pas payés, ou ne le sont pas à temps, il convient de se montrer vigilant.
Payés ou pas, les propriétaires de meublés doivent déclarer leurs loyers impayés, mais cela ne veut pas dire qu’ils seront pris en compte dans le calcul de leur imposition tant qu’ils ne seront pas payés.
Explications par Mallory Boutron, experte-comptable JD2M :
« Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous devrez tout de même le déclarer dans votre déclaration de revenus LMNP. Toutefois, au moment d’élaborer votre liasse fiscale, ils seront en quelque sorte mis de côté afin qu’ils n’entrent pas dans le calcul de votre imposition.
Ils seront donc mis en attente jusqu’à leur paiement, en totalité ou en partie et leur imposition sera déclenchée à partir du moment où ils seront payés. Cela veut toutefois dire que vous devrez vous montrer vigilants si les loyers sont finalement payés l’année suivante, car cela veut dire qu’ils seront imposés sur les bénéfices de l’année à laquelle ils ont été payés, ce qui pourrait donc créer un déséquilibre. »
Exemple de cas de loyer impayé :
Madame A, LMNP, loue un bien meublé pour 600 € charges comprises. Ce qui équivaut à un montant de recettes théorique de 7 200 €.
En 2023, le locataire de Madame A. a cessé ses versements à partir du mois d’octobre, soit un manque de 1 800 €.
Madame A. déclare donc 7 200 € de loyers, dont 1 800 € seront mis en attente, ce qui implique que le résultat fiscal de Madame A. sera donc établi sur la base de 5 400 € de recettes.
En 2024, le locataire ne s’acquitte pas du paiement des loyers de janvier et février, avant de reprendre le cours normal des paiements.
Madame A. déclare donc toujours 7 200 € de loyers, dont 1 200 € sont mis en attente, pour un résultat fiscal établi sur 6 000 € de recettes.
En 2025, l’intégralité des loyers sont payés et le locataire rembourse également ses loyers en retard.
En conséquence, Madame A. déclare à nouveau 7 200 € de loyers, mais, cette fois-ci, son résultat fiscal prendra également en compte les loyers dont son locataire s’est finalement acquitté, et sera donc établi sur la base de 10 200 € (7 200 + 1 800 + 1 200).
Les loyers impayés sont certes une perte pour le bailleur, mais, n’étant pas imposés tant qu’ils ne sont pas perçus, ils ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction fiscale.
Toutefois, dans le cas de la souscription à une assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés), le paiement des loyers par le biais de cette assurance déclenche, quant à elle, une imposition, tout comme s’il s’agissait d’un loyer acquitté par le locataire.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
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Afin de récupérer vos loyers impayés, il existe plusieurs moyens à votre disposition.
Vous pouvez bien évidemment commencer par prendre contact avec votre locataire, afin de vous enquérir auprès de lui de la situation. Il est en effet possible qu’un retard de paiement ne soit dû qu’à une difficulté passagère, et, dans cette situation, mettre en place un dialogue constructif ainsi qu’un calendrier de remboursement reste certainement la meilleure option.
Si toutefois vous ne parvenez pas à joindre votre locataire, ou si vos échanges n’apportent pas satisfaction, il existe d’autres démarches pour récupérer ses loyers.
Vous pouvez ainsi commencer par adresser une lettre recommandée à votre locataire, faisant état des impayés et demandant leur paiement dans les meilleurs délais. En l’absence de réponse, vous pourrez envoyer une lettre de relance. Dans ces courriers, pensez bien à donner à votre locataire un délai suffisant pour s’acquitter de la somme due.
La prochaine étape consistera ensuite en l’envoi d’un courrier de mise en demeure, dans lequel il est conseillé de donner à votre locataire un délai d’au moins un mois pour réaliser les versements manquants. Ce n’est qu’en l’absence de réponse à ce courrier que vous pourrez alors vous tourner vers la justice pour obtenir le paiement des loyers.
À noter : Si vous devez effectuer ces démarches, veillez bien à respecter un certain formalisme, notamment en prenant soin d’adresser vos courriers en recommandé car tout délai mentionné par ces courriers ne commencera à courir qu’à la date de leur réception par le locataire, qu’il sera donc important de pouvoir prouver dans le cadre des procédures devant la justice.
De plus, gardez à l’esprit que, si votre bail de location LMNP le prévoit, l’absence de paiement des loyers dans les délais prévus vous permettra de demander la résiliation du bail pour non-respect par le locataire de ses obligations.
En parallèle, vous pourrez bien entendu vous rapprocher de votre assureur si vous avez souscrit à une GLI, ou vers le dispositif de garantie dont pourrait bénéficier votre locataire, comme la garantie Visale qui inclut une assurance en cas de loyers impayés.
Pour davantage de détail sur ces procédures, vous pouvez consulter notre page dédiée à l’envoi d’une lettre de relance pour les loyers ainsi que les charges impayées, et vous référer à notre modèle de courrier.
Télécharger gratuitement le modèle
Qu’il s’agisse d’obtenir le paiement de vos loyers impayés, ou de savoir comment comptabiliser ces derniers pour votre imposition, n’hésitez pas à vous tourner vers un spécialiste de la LMNP pour bénéficier de ses conseils et de son expertise afin de pouvoir faire face du mieux possible à cette situation.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
