Vous avez un projet d'investissement locatif que vous souhaitez faire financer par votre banque et ainsi, conserver la totalité de votre épargne.
Alors, est-il possible d’emprunter pour investir dans la location meublée sans apport personnel, et à quelles conditions ?
Tâchons de définir tout d’abord ce qu’est un crédit immobilier sans apport.
L’apport se caractérise par la part de l’investissement que vous n’empruntez pas à votre banque, mais qui provient, par exemple, de votre épargne.
Cette variable va être l’un des premiers éléments que votre banquier souhaitera connaître lors de votre rendez-vous. Il n’existe pas de norme ou d’obligation à proprement parler mais on entend souvent que sans un apport de 10 % du prix du bien pour payer les frais liés à l’achat (notaire, garantie, etc.), il est impossible d’aller plus loin. Cependant, la réalité est différente.
En effet, si vous disposez d’une épargne importante, le prêt sans apport peut être très intéressant dans la mesure où, en période de taux d’intérêt bas comme c’est le cas aujourd’hui, le rendement que dégage votre épargne vous permettra de payer le coût des intérêts et même de potentiellement dégager une plus-value.
Cette préférence des banques est compréhensible dans la mesure où les frais de notaire et les frais de garantie sont des frais additionnels et ne font pas partie intégrante du bien en lui-même. Or, l’emprunt immobilier est garanti par le bien.
En cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut donc saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Si elle vous avait prêté les frais de garantie et les frais de notaire, elle aurait perdu l’argent pour toujours. C’est dans le but de récupérer, au cas où, la totalité de l’encours, qu’elle limite le prêt à la valeur du bien.
Les banques vont être particulièrement attentives à votre capacité à bien gérer votre argent. Pour le vérifier, elles vous demanderont vos relevés de comptes des 3 derniers mois. Ne soyez donc pas à découvert pendant cette période.
Le prêt immobilier à 110%, c’est-à-dire, le bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire), pour la résidence principale est proposé aux primo-accédants.
La banque appréciera que l’achat de la résidence concernée puisse permettre à l’emprunteur de ne plus payer de loyer mais de le remplacer par une mensualité de remboursement.
En revanche, l’investissement locatif sans apport concernera plus particulièrement les personnes étant déjà propriétaires de leur résidence principale.
Consultez nos articles sur l'investissement locatif grâce au rachat de crédit et sur le choix de votre assurance emprunteur pour optimiser votre investissement locatif !
Il est également possible d’effectuer un financement à 110% pour une personne locataire souhaitant se lancer dans l’investissement locatif si le projet est pertinent. Dans cette situation, les banques vont porter leur attention sur votre capacité d’endettement, à savoir, si celle-ci ne sera pas bloquée pour l’achat de votre résidence principale.
Bon à savoir :
Dans le cadre du régime réel en location meublée, les intérêts d’emprunt, l’assurance et les frais de dossier seront déductibles de vos revenus locatifs, afin de payer peu, voire pas d’impôt sur ces revenus.
JD2M a créé un simulateur gratuit qui vous permet d'estimer le montant de votre impôt de loueur en meublé :
