Pratiquer une activité de location meublée impose aux loueurs en meublé non professionnels de tenir une comptabilité. Et puisqu’elle occasionne souvent de nombreuses questions de la part des loueurs en meublé, nous vous proposons cet article afin que la comptabilité LMNP n’ait plus de secrets pour vous !
En location meublée non professionnelle, la comptabilité LMNP est différente en fonction du régime fiscal choisi. Et si se tourner vers la solution la plus simple peut-être tentant, avoir des obligations comptables plus importantes est également souvent synonyme d’une meilleure optimisation fiscale.
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Au régime réel, tenir sa comptabilité LMNP impose de respecter un certain formalisme, qui prend sa source dans le fonctionnement du régime réel.
En effet, puisqu’il fonctionne notamment sur le mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement, ce régime impose de garder une trace de toutes les dépenses réalisées dans le cadre de l’activité LMNP, afin de pouvoir les déduire des bénéfices de l’activité réalisés, et ainsi de considérablement réduire le résultat fiscal avant imposition.
Ainsi, au régime réel d’imposition, les LMNP ont l’obligation de réaliser :
Le conseil JD2M :
« Il est capital de respecter scrupuleusement les obligations comptables du régime réel, et notamment l’élaboration du fichier des écritures comptables, en ayant par exemple recours à un logiciel de comptabilité, car en cas de contrôle, l’absence d’un tel document, ou toute erreur dans son élaboration, peut être sanctionné par une amende de 5 000 € » rappelle Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable et directrice du cabinet comptable ELM conseil.
Pour les contribuables qui font le choix du régime micro-BIC, la comptabilité de leur activité LMNP sera bien plus simple, cela en raison du mécanisme de l’abattement forfaitaire prévu par ce régime. En effet, l’application d’un taux d’abattement au montant des recettes annuelles, censé prendre en compte les frais occasionnés par l’activité LMNP, allège considérablement la comptabilité LMNP pour ce régime.
Ainsi, les loueurs auront uniquement pour obligation de :
Bon à savoir : Il est vivement recommandé de conserver les factures et autres justificatifs éventuels, ce qui pourra se révéler particulièrement utile en cas de changement de régime fiscal en cours d’activité.
Deux maitres mots gouvernent la tenue quotidienne de la comptabilité LMNP : rigueur et anticipation.
Rigueur, car il convient de conserver scrupuleusement tous les documents nécessaires à l’établissement de sa comptabilité, et anticipation, car il convient de mettre ces documents de côté au fur et à mesure, pour éviter toute recherche dans l’urgence au dernier moment.
Dans ce domaine, avoir recours à un logiciel spécifique est souvent d’une grande aide pour les LMNP, d’autant que cela leur permet d’y intégrer leurs dépenses et recettes au fur et à mesure, et de les centraliser de manière plus sécurisée que sur un fichier Excel classique.
De plus, avoir recours à une offre d’accompagnement adaptée permet de débuter sereinement son activité en bénéficiant de l’expertise et du suivi d’un acteur spécialiste du domaine de la location meublée.
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La constitution de la liasse fiscale est l’autre particularité du régime réel. Il s’agit d’une obligation déclarative spécifique, qu’il est nécessaire d’accomplir avant la date de début de la déclaration de revenus, aux alentours du début du mois de mai de chaque année.
La liasse fiscale LMNP se compose de deux formulaires :
Le formulaire Cerfa 2031 correspond à la déclaration de résultat de l’activité de location meublée. Quant au formulaire Cerfa 2033, il comprend un bilan simplifié, un compte de résultat simplifié, des tableaux d’immobilisations et d’amortissements, la mention des provisions et crédits d’impôts, la valeur ajoutée produite, la composition du capital social, et enfin la mention des filiales et participations.
Pour mieux faire face à cette obligation, avoir recours à une solution d’accompagnement permet de bénéficier d’une aide dans la lecture de la liasse fiscale par des experts LMNP, et d’avoir accès à des documents d’aides à la déclaration. Cela permet également de pouvoir générer et télétransmettre très facilement sa liasse fiscale au service des impôts.
S’il est important de savoir qu’il n’est pas obligatoire de recourir aux services d’un comptable, la réponse à cette question dépend en réalité très largement du régime fiscal choisi.
Au régime micro-BIC, la déclaration des revenus et les exigences comptables sont relativement simples. Le recours à un expert-comptable n’est donc pas toujours nécessaire même si, en la matière, savoir prendre les conseils d’un spécialiste de l’immobilier au moment opportun permet bien souvent de débloquer des situations rendues parfois difficiles par les changements législatifs qui peuvent toucher ce régime.
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Au régime réel, au contraire, avoir recours à un expert-comptable LMNP est plus que recommandé. Malgré qu’il puisse être tentant d’essayer de faire sa comptabilité soi-même, face aux exigences du régime réel, il peut être difficile, et même contreproductif, de s’improviser comptable. En effet, déclarer vous-même vos revenus vous expose à des erreurs, qui pourraient se voir sanctionnées, sous la forme d’un redressement ou d’une amende, par l’administration fiscale. Il en est d’ailleurs de même pour l’utilisation d’un simple tableau Excel ou d’un logiciel de déclaration LMNP gratuit, bien souvent incomplet et peu approprié pour des novices. Or, toute sanction financière ferait voler en éclat le bénéfice supposé d’une telle opération, à savoir celui d’économiser le coût d’une offre d’accompagnement.
Mieux vaut donc avoir recours à une solution d’accompagnement, qui permet de gérer sereinement sa comptabilité, et d’éviter erreurs et perte de temps. De plus, au régime réel, tous les frais de comptabilité engagés dans le cadre de l’activité sont déductibles des bénéfices de l’activité de location meublée, ce qui contribue à en absorber le coût.
Et dans certains cas, vous pourrez même bénéficier d’une réduction d’impôt sur votre revenu global, comme le rappelle Stéfano Demari, Président de JD2M :
« En parallèle de la souscription à une offre d’accompagnement, adhérer à un OGA peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur votre revenu global d’un montant équivalent à deux tiers de vos frais de comptabilité, qui incluent bien sur le coût des offres de JD2M, dans la limite de 915 € par an. En ce sens, JD2M a conclu un partenariat avec un organisme de gestion agréé dont le but est de vérifier les déclarations fiscales de ses adhérents, pour toujours plus de sérénité. »
Quant aux conditions pour en bénéficier, c’est Aurélie Travers, conseillère experte JD2M, qui nous les rappelle :
« La réduction d’impôt sur le revenu global ne sera possible que si vous avez fait le choix de relever du régime réel. Autrement dit, dans tous les cas où le régime réel est une obligation, comme un bien en situation d’indivision, ou si vous dépassez les plafonds prévus par le régime micro-BIC, vous ne pourrez y prétendre. Mais dans ce cas, il ne faut pas oublier que c’est l’intégralité des frais de comptabilité qu’il sera possible de déduire en charges ».
L’amortissement, qui est un mécanisme visant à prendre en compte la perte de valeur annuelle de bien du fait de son usure naturelle en permettant aux LMNP qui relèvent du régime réel de déduire chaque année une fraction de cette valeur de leur résultat fiscal, est particulièrement avantageux, mais complexe pour qui n’en est pas un spécialiste.
Il suffit de relever du régime réel d’imposition, et de s’assurer que le logement, le mobilier et les travaux soient inscrits à l'actif.
L’amortissement se distingue en 3 grandes catégories : le logement, les travaux et le mobilier.
Chaque élément qui compose le bien dispose d’une durée d’amortissement spécifique : 5 ans pour le mobilier, 10 ans pour les travaux, et 30 à 40 ans pour le local en lui-même.
Toutefois, à ce sujet, il est important de noter que l’amortissement du logement se calcule par composant, comme l’étanchéité l’aménagement intérieur, ou encore le gros œuvre. Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien qui permet d’obtenir la valeur à diviser par la durée d’amortissement, qui varie selon chaque composant et est souvent fonction de l’importance de l’élément, du type de facture, ainsi que de la durée estimée pour son usure.
À noter : La part terrain n’est toutefois pas amortissable, et ne sera donc pas prise en compte dans le calcul.
L’amortissement se calcule en divisant la valeur de chaque élément ou composant du bien par le nombre d’années correspondant à sa durée d’amortissement, ce qui permet d’obtenir le montant qu’il est possible de déduire chaque année de son résultat fiscal.
Il est donc particulièrement aisé de se prendre dans ces calculs, et donc de courir le risque d’un redressement de l’administration fiscale, qui fixe des standards d’amortissement qu’il convient de respecter. Si le mécanisme de l’amortissement est particulièrement avantageux, il est donc largement déconseillé de procéder soi-même au calcul de l’amortissement, car toute erreur pourrait remettre en cause l’avantage fiscal qu’il offre aux LMNP qui relèvent du régime réel.
Comme nous vous l’avons expliqué ci-dessus, la location meublée non professionnelle permet d’amortir de prix du bien immobilier à travers ses différentes composantes, ainsi que les travaux et le prix du mobilier.
Ce mécanisme est donc particulièrement rentable et contribue, chaque année, à réduire considérablement le montant imposable des loueurs. Il arrive même que la somme des amortissements déductibles ne puisse pas être imputée, en partie ou en totalité sur les bénéfices de l’année, en raison de la déduction des charges, autre mécanisme très avantageux du régime réel.
Dans ce cas, il n’y a aucune inquiétude à avoir, car l’amortissement qui ne peut être déduit est reportable indéfiniment sur les bénéfices de l’activité de location meublée. Il pourra donc être utilisé des années plus tard afin de continuer à réduire le montant imposable du loueur, et donc son imposition au régime réel.
L’autre mécanisme très intéressant du régime réel, et qui justifie également sa plus grande complexité du point de vue comptable, est celui de la déduction de toutes les charges afférentes à l’activité de location meublée.
Ainsi, tous les bénéfices réalisés se verront minorés du montant des charges dont le propriétaire-bailleur se sera acquitté pendant l’année. Parmi elles se trouvent les travaux d’entretien et de réparation, les factures d’énergie, d’internet et de téléphone, les frais d’assurance, les charges de copropriété ou encore certaines taxes, comme la CFE ou la taxe foncière. On y retrouve également les honoraires d’expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé (OGA), mais aussi le prix de la souscription à une offre d’accompagnement.
À noter : Cette liste n’est bien évidemment pas exhaustive, et est adaptable à toutes les situations : frais d’agence, frais de gestion, frais kilométriques, ou encore coût des cadeaux faits aux locataires en location de courte durée sont également déductibles !
Dans le cas d’un investissement locatif, si la date d’achat du bien correspond à la date de début d’activité, il sera même possible de déduire tous les frais d’acquisition du bien immobilier en tant que charges, ou de les amortir, cette décision étant laissée au choix du loueur. Mais attention, la solution retenue devra être la même pour tous les biens qui pourraient être acquis par la suite.
Tout comme pour l’amortissement, il arrive que l’intégralité des charges déductibles ne puisse être déduites du résultat fiscal de l’année. Dans ce cas, il est possible de les reporter, même s’il faudra alors garder à l’esprit que, contrairement à l’amortissement, le déficit créé par la déduction des charges a une durée de vie limitée à 10 ans.
Entre la possibilité de déduire les charges et celle d’amortir la valeur du bien immobilier, le régime réel s’avère, dans plus de 85% des cas, plus avantageux que l’abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC.
Le chiffre JD2M : Chez JD2M, l’économie d’impôts moyenne réalisée par nos clients au régime réel est de 10 000 € sur les 5 premières années.
Cela justifie donc bien souvent de devoir se confronter à des obligations comptables et déclaratives plus importantes, en ayant recours aux conseils d’un professionnel de la fiscalité de la location meublée afin de s’assurer d’en tirer tous les avantages. D’autant que ces avantages, et notamment l’amortissement, n’ont aucune incidence sur le calcul de la plus-value en cas de vente du bien immobilier pour les LMNP.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
