Mis à jour le 02/04/2025
Investir dans l’immobilier dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à Marseille est une excellente opportunité pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire-bailleur d’un logement meublé. En raison de sa localisation et de son attractivité, la ville de Marseille offre aux investisseurs la possibilité de profiter à la fois de la souplesse juridique de la location meublée et de prix de location élevés permettant ainsi une bonne rentabilité grâce à la fiscalité avantageuse de la location meublée.
Lorsqu’un propriétaire-bailleur exerce une activité de location meublée, il relève nécessairement du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel). L’appartenance à l’une ou l’autre de ces catégories sera décidée par le montant de recettes générées par l’activité de location meublée, et éventuellement par les revenus d’activité du loueur.
Pour relever du statut LMNP, il suffit pour les loueurs :
À noter : Les recettes de location meublée et les revenus d’activité sont appréciés pour l’ensemble des membres du foyer fiscal, dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut.
Si le loueur ne remplit pas l’une des deux conditions pour être LMNP, il sera alors considéré comme LMP, ce qui aura une incidence sur sa fiscalité, notamment au regard de l’imputation du déficit ou du calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
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Bénéficier du statut LMNP permet aux loueurs de choisir entre deux régimes fiscaux, dont le régime réel, qui permet de bénéficier de deux mécanismes très avantageux en location meublée : la déduction des charges et l’amortissement de la valeur du bien.
S’ils contribuent à faire du régime réel le plus favorable aux loueurs dans plus de 85% des cas, ces deux mécanismes sont d’autant plus intéressants dans le cadre d’une activité de LMNP dans une ville comme Marseille. En effet, les prix à l’achat, plus élevés que dans d’autres villes de France, permettent de bénéficier d’un amortissement important, à même d’écraser le résultat fiscal.
Quant aux taxes, également plus élevées, elles font partie des charges déductibles en location meublée, et permettent donc aux loueurs d’absorber leur coût plus élevé, tout en réduisant d’autant leur montant imposable.
À noter : Les charges déductibles en location meublée sont très nombreuses, et adaptables à toutes les situations, allant des factures d’eau et d’électricité aux cadeaux de bienvenue en location saisonnière, en passant par les frais divers, et incluant même les intérêts d’emprunt et, éventuellement, les frais d’acquisition du bien dans le cas d’un investissement locatif.
Par comparaison, l’abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC est très souvent moins avantageux, puisqu’il se limite à 50% des recettes avant calcul de l’impôt, et tombe même à 30% pour la location d’un meublé de tourisme non classé, conséquence de l’entrée en vigueur de la loi Le Meur.
Investir en LMNP à Marseille impose aux loueurs de bien se renseigner sur d’éventuelles réglementations particulières qui pourraient s’y appliquer, en fonction de l’activité qu’ils souhaitent exercer : à savoir louer leur bien sur la courte ou la longue durée.
Pour les projets de location de longue durée, il sera important de garder à l’esprit que Marseille se trouve aujourd’hui en zone tendue. Cela a donc des conséquences sur la capacité des propriétaires à faire évoluer les loyers entre différents locataires.
De plus, la ville de Marseille pourrait prochainement adopter une mesure de plafonnement des loyers, même si, à ce sujet, il est important de remarquer que les barèmes d’encadrement sont plus importants en location meublée qu’en location nue, permettant donc toujours d’assurer un loyer plus élevé en location meublée par rapport à la location vide.
Pour les investisseurs en location de courte durée, il leur faudra bien évidemment tenir compte de la réglementation locale encadrant la mise en location de meublés de tourisme, et notamment celle relative à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Mêlant attractivité sur le plan touristique et économique, et offrant des opportunités d’achat à des prix inférieurs à ceux d’autres grandes métropoles en France, Marseille figure parmi les villes dans lesquelles l’investissement en LMNP semble tout indiqué pour les investisseurs, dans l’ancien comme dans le neuf.
L’une des principales catégories de locataires sont les professionnels en mobilité ou les jeunes travailleurs qui souhaitent pouvoir bénéficier d’un habitat de qualité sans nécessairement devoir acquérir immédiatement tous les meubles et équipements nécessaires à leur confort.
Or, la ville de Marseille possède de très nombreux arguments à même d’attirer cette population, en raison de sa situation géographique stratégique et de ses nombreux modes de transport.
Pour les loueurs qui souhaiteraient s’adresser à ce type de locataires, ils pourront profiter de la souplesse juridique de la location meublée en recourant à un bail de longue durée classique, d’une durée d’un an tacitement renouvelable, ou à un bail mobilité, d’une durée allant de 1 à 10 mois, renouvelable une fois en cours de bail tant que la limite des 10 mois n’est pas atteinte.
Les étudiants figurent également parmi les publics très demandeurs de logement meublés. Au vu de la très importante offre d’établissements d’enseignement supérieur à Marseille et ses environs, se tourner vers le logement étudiant à Marseille peut se révéler une opportunité gagnante.
De plus, les bailleurs pourront choisir de se tourner vers un bail étudiant, d’une durée de 9 mois, et d’utiliser les 3 mois de l’année restants pour profiter eux-mêmes de leur logement pour des vacances, ou le proposer à la location saisonnière pendant cette même période.
Il est difficile d’évoquer la ville de Marseille sans mentionner son attractivité pour les touristes, qui peut bien évidemment inciter les propriétaires de logements meublés à envisager la location saisonnière.
Très prisée à tout moment de l’année, et encore plus lors de l’été, la ville de Marseille garantit un excellent taux de remplissage aux loueurs saisonniers et donc une rentabilité très élevée pour leur investissement, d’autant que la location de courte durée échappe aux règles de plafonnement des loyers.
Enfin, les loueurs qui le souhaitent pourront se tourner vers l’investissement en résidences services, qu’il s’agisse de résidences séniors, d’EHPADs, de résidences étudiantes ou encore de tourisme. À Marseille et dans ses environs, les opportunités d’investir dans ce genre d’hébergements ne manquent pas, pour l’ensemble des raisons que nous avons évoqué précédemment.
Pour investir en LMNP dans de bonnes conditions, certaines erreurs sont à éviter.
Du côté des obligations administratives, les loueurs devront bien s’assurer d’avoir respecté ces dernières, et notamment de ne pas omettre de déclarer leur début d’activité sur le site de l’INPI.
Il s’agit en effet d’une erreur courante chez les LMNP, qui pensent en être dispensé ou déclarent trop tard leur activité, ce qui a des répercussions fiscales, et les empêche notamment de pouvoir déduire certains frais ou d’amortir une partie de la valeur de leur bien.
Du côté de la fiscalité, il convient bien évidemment de choisir le bon régime fiscal, notamment en ayant recours à un simulateur. Même si, en la matière, il est important de garder à l’esprit qu’il est possible de changer de régime fiscal chaque année en adressant un courrier de levée d’option à l’administration fiscale, afin de corriger un choix effectué trop rapidement par exemple, ou de s’adapter aux évolutions législatives.
Enfin, il convient de bien respecter les spécificités de la location meublée, en offrant notamment un logement décent, et présentant au minimum les 11 équipements obligatoires listés par le décret du 31 juillet 2015.
Chez JD2M, nous établissons régulièrement des classements de rentabilité dans les différentes communes de France où sont basés nos clients. Et sur la base de nos observations, force est de constater que Marseille fait partie des villes qui caracolent en tête du classement de la rentabilité LMNP.
La rentabilité d’une activité de LMNP se calcule en prenant en compte différents facteurs.
Le premier sera bien évidemment celui du prix d’achat du bien, auquel s’ajouteront toutes les dépenses occasionnées par les éventuels travaux, l’achat de mobilier, les frais d’agence ou de gestionnaire de bien.
En somme, tout ce qui aura permis sa mise en location, et ce qui devra être déboursé pendant cette dernière, comme les charges.
Ensuite, il s’agira de confronter cette somme avec les recettes annuelles générées par l’activité, afin de déterminer le pourcentage de la valeur du bien que sa location représente chaque année. On parle alors ici de rentabilité brute.
Bon à savoir : Pour la ville de Marseille, les clients de JD2M ont dégagé, les années précédentes, une rentabilité brute moyenne de 8,4%.
Ensuite, il sera nécessaire de prendre en compte l’impact de la fiscalité, même si, en location meublée, la somme des déductions permises entre les charges et l’amortissement permet bien souvent de réduire la différence entre la rentabilité brute et celle que l’on qualifie alors de rentabilité nette, c’est-à-dire après le paiement des impôts liés à l’activité.
Avec une rentabilité brute impressionnante de 8,4% affichée par les loueurs de JD2M, locations de longue et courte durée confondues, Marseille ne figure ni plus ni moins qu’en tête du classement de la rentabilité des 10 plus grandes villes de France.
Ses 8,4% de rentabilité lui permettent également de se classer largement au-dessus de la rentabilité brute moyenne dégagée par les clients de JD2M, qui s’élève à 7,1%, même si certaines villes moyennes arrivent à afficher des scores de rentabilité encore supérieurs, dont certains dépassent même les 10%.
En location meublée, le rôle du comptable sera à la fois de conseiller le loueur sur le choix de la fiscalité la plus favorable, puis de l’accompagner dans la réalisation de ses obligations déclaratives et fiscales afin d’éviter toute erreur et de lui assurer de pouvoir profiter pleinement des avantages de la location meublée.
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Les obligations des LMNP sont différentes selon le régime fiscal choisi.
Pour le régime micro-BIC, plus simple mais souvent bien moins avantageux en termes de fiscalité, ces obligations seront très simples puisqu’il suffira au loueur de tenir un livre de recettes et un livre d’achats.
Pour le régime réel ce sera tout le contraire, car si ce dernier impose davantage d’obligations, il est également un vecteur d’optimisation fiscale bien plus efficace que le régime micro-BIC.
En choisissant de relever de ce régime, les loueurs devront, chaque année, réaliser un bilan comptable, un compte de résultats, un fichier des écritures comptables et un tableau des amortissements et des immobilisations.
Ils devront également, préalablement à leur déclaration de revenus personnels, réaliser une liasse fiscale composée des formulaires Cerfa 2031 et 2033, qui devra être transmise à l’administration fiscale dans le courant du mois de mai de chaque année.
Avoir recours à un comptable permet donc au loueur de se garantir contre tout oubli ou erreur déclarative, qui pourrait avoir des conséquences néfastes sur la rentabilité de son investissement.
Au vu des spécificités de la location meublée, il est capital que le comptable ou expert-comptable choisi soit un expert en fiscalité et règlementation des LMNP partout en France et dispose d’une très grande expérience dans ce domaine, le rendant à même de suivre et d’analyser la législation en vigueur pour éviter tout problème à son client.
De plus, il est important de prendre en considération des services proposés par son comptable, et notamment son accessibilité et sa capacité à fournir un accompagnement personnalisé et riche en conseils en optimisation fiscale.
En la matière JD2M a, depuis plus de 10 ans, su démontrer son expertise. Facilement accessible, à toute heure et en tout lieu par le biais de son espace client, et disposant de conseillers réactifs, JD2M accompagne ainsi chaque année plus de 45 000 loueurs en meublé qui relèvent du régime réel.
Leur permettant de s’acquitter de leurs obligations de manière simplifiée, et particulièrement fiable grâce à son expertise, JD2M a ainsi réalisé plus de 170 000 liasses fiscales pour le compte de ses clients, sans aucun redressement.
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Le coût d’un comptable LMNP à Marseille est variable et dépend bien évidemment de son expertise et des services proposés. Pour autant, il est souvent important de ne pas s’arrêter à la seule question du prix, d’autant qu’il est nécessaire de garder à l’esprit que les frais de comptabilité sont déductibles dans le cadre du régime réel.
Les différences entre un comptable et un expert-comptable touchent plusieurs aspects, notamment la formation, les missions, le statut professionnel et la couverture du risque.
Pour devenir expert-comptable, il faut obtenir un Diplôme d'Expertise Comptable (DEC) après plusieurs années d'études et d'expérience professionnelle puis s'inscrire à l'Ordre des Experts-comptables et souscrire une assurance responsabilité civile notamment.
Si les comptables sont chargés des tâches opérationnelles telles que l'enregistrement comptable, seul l'expert-comptable peut certifier les comptes annuels. L'exercice est strictement réglementé et toute activité comptable doit être effectuée sous la supervision d'un expert-comptable pour éviter des sanctions.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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