Charges déductibles en location meublée non professionnelle

Vous avez une activité de location meublée non professionnelle et vous souhaitez déduire vos charges ? Déclarez vos revenus issus du meublé au réel simplifié afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime !

Nos experts de la comptabilité LMNP vous expliquent, dans cette vidéo et cet article,  comment profiter des atouts majeurs du régime réel : les charges déductibles et les amortissements.

1. Pour déduire vos charges LMNP, choisissez le régime réel :

Au régime réel, vous pouvez déduire vos frais réels engagés dans le cadre de votre activité de location meublée non professionnelle, afin de venir réduire votre revenu imposable.

A contrario, au régime Micro-Bic, un abattement forfaitaire de 50% (30 % pour les meublés de tourisme non classés et 71% pour les classés, sauf conditions particulières) sera appliqué sur l'ensemble de vos loyers charges comprises, venant ainsi réduire de moitié votre revenu locatif imposable. Vous ne pourrez, après cet abattement forfaitaire, ne déduire aucune charge supplémentaire.

Pour la majorité des loueurs en meublé non professionnels, le choix du régime réel est gagnant dès la création de l'entreprise de location meublée. En effet, en équipant et rénovant votre bien immobilier, vous ferez face à de nombreuses charges, que vous pourrez déduire en optant pour le régime réel. Vous pourrez entre autres déduire les frais de comptabilité de location meublée et vous faire accompagner par un cabinet comptable spécialisé.

En déduisant les charges, vos revenus locatifs seront ainsi défiscalisés : en effet, la plupart des LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leur revenus de location meublée pendant de nombreuses années.

Faites une simulation gratuite de votre impôt LMNP en comparant le régime micro-BIC et le réel  :

Simulez gratuitement vos économies d'impôt

2. Les charges déductibles en LMNP

Les charges déductibles en location meublée non professionnelle au régime réel simplifié correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée.  Vous pourrez donc les défalquer (ou soustraire) de vos loyers (charges comprises) dans votre comptabilité.

Déduire vos charges LMNP : quelles sont les règles comptables ?

Pour les comptabiliser, il faut normalement que les frais liés à votre activité de location meublée aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. Pour les factures de travaux ou achat de meuble supérieures à 600€, il convient de les passer en frais amortissables (voir plus bas dans l'article).

Quelles charges pouvez-vous déduire de votre comptabilité ?

Les charges les plus courantes

Voici une liste non exhaustive des charges les plus courantes que vous pourrez déduire en comptabilité :

• Assurance du propriétaire non occupant (PNO)
• Charges de copropriété
• Frais d'énergie : Électricité, eau, gaz, etc
• Entretien et petites réparations
• Achat de fournitures (plus fréquent pour les locations saisonnières - meublés de tourisme) : produits ménagers, savons, café, etc
• Honoraires d'agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre location)
• Frais de publication d'annonce de location sur un site immobilier (exemples : PAP, Le Bon Coin, Se Loger, etc)
• Impôts et taxe (taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), etc)
• Téléphone & Internet
• Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année)

Les frais de souscription à une de nos offres d’accompagnement

Vous pourrez également déduire les frais liés à la souscription d'une de nos offres (en tant que frais de comptabilité) :

• Utilisation du logiciel de comptabilité Jedéclaremonmeublé (Offre Essentielle, 289€ TTC)
• Prestation de notre cabinet d'expert-comptable ELM CONSEIL (Offre Intégrale, 599€ TTC)
• Et / Ou adhésion à un Organisme de Gestion Agréé

Rappelons ici que les frais de comptabilité sont déductibles des impôts sur le revenu global pour un montant égal aux 2/3 de ces frais, dans la limite de 915 € par an.

Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Si vous créez votre activité en même temps que vous achetez votre location, vous pourrez défalquer les frais de notaire en tant que charges liées à l'acquisition du bien dans votre déclaration de revenu aux impôts.

Pour cela, il vous suffira d'inscrire la date d'acquisition en tant que date de début d'activité lorsque vous enregistrez votre activité sur le formulaire d'immatriculation en ligne sur l'INPI. Les honoraires d'agence versés lors de l'acquisition peuvent également être déduits.

Il est judicieux de recourir à ce procédé, même si l’accueil des premiers locataires n’est prévu que bien plus tard. En effet, même si cela impose de réaliser d’ores et déjà une liasse fiscale, le déficit accumulé permettra une économie d’impôts.

Besoin d'aide pour modifier votre date de début d'activité auprès de l'INPI ?
Télécharger notre guide d'aide

Les frais kilométriques et de déplacement sont-ils déductibles ?

Si la gestion de votre activité vous demande de vous déplacer, par exemple pour assurer les entrées et sorties des locataires, ou si vous assurez vous-même le ménage ou certains entretiens, il vous sera tout à fait possible de défalquer vos frais de déplacement. Parmi eux, les frais d'essence, de parking, ou les billets de train.

À noter : Pour les frais d’essence, les déductions seront faites à l’aide du barème carburant mis à disposition par l’Administration fiscale.

Existe-t-il autres charges déductibles ? 

« Bien sûr », répond Aurélie Travers, conseillère experte JD2M : « de nombreuses autres charges peuvent être déduites si elles sont justifiées par votre activité locative en meublé, par exemple le coût du matériel d'entretien du logement, les cadeaux d'accueil fournis dans le cadre d'une location saisonnière. Il est même très courant qu’en discutant avec nous, nos clients découvrent des dépenses qu’ils n’auraient pas eu l’idée de déduire de leur imposition ».

Vous l’aurez compris, il ne peut exister de liste exhaustive des charges à déduire, tant les situations sont diverses. Il reste toutefois nécessaire de garder à l’esprit que pour toute dépense à défalquer dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel, la règle est qu'il faut que celle-ci soit réalisable, probable, justifiée et bien évidemment engagée dans le cadre de l’activité de location meublée.

À savoir :

Le déficit LMNP, réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle. Grâce au déficit généré, vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs meublés. 

2. Les dépenses amortissables en LMNP

Les dépenses amortissables sont des charges significatives qui vont augmenter la valeur de votre investissement locatif meublé. C'est pourquoi on indique que le montant de ces frais amortissables est en général supérieur à 600 € TTC. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. L'amortissement en comptabilité correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans pour les meubles et 30 ans pour l'ensemble immobilier composant la construction, comme le gros œuvre, l'électricité, la toiture...). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Voici les coûts les plus courants que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :

• Améliorations et aménagements effectués dans le logement, qui entrainent une augmentation de la valeur du bien immobilier
• Meubles achetés pour équiper votre location meublée au démarrage

En fonction du type de facture, et du montant de celle-ci, une durée spécifique pour l'amortir sera renseignée. Cette durée correspond à l'usage du bien, et doit donc être réaliste.

Comment amortir les gros travaux en LMNP?

Pour bien comprendre le mécanisme de l'amortissement des travaux réalisés à l'intérieur de votre location meublée, prenons un exemple avec un appartement bordelais, d'une trentaine de m², acheté 200 000 €, le 15/03/2022 et mis en location 3 mois plus tard, le 15/06/2022. Le montant des travaux d'aménagement intérieur réalisé est de 34 000 €.

• L’aménagement intérieur est généralement amorti sur 12 ans.
• La valeur du composant "Aménagement Intérieur" est étalée sur la durée d’amortissement : 34 000 € / 12 ans
  
• L'amortissement annuel déductible est d’environ 2 833 € (somme à déduire des recettes annuelles) ;
  
• Il est entièrement consommé à l’issue des 12 années.
• Comme le logement a été mis en location 3 mois après la date d'achat, un prorata est effectué la première et la dernière année.

Comment amortir les meubles en location meublée (LMNP) ?

Les meubles ne s'amortissent pas de la même façon que le composant "Aménagement intérieur". Voici un deuxième exemple avec une immobilisation non partie du prix de la construction : le mobilier.

Reprenons l'appartement bordelais, cité plus haut, pour lequel un lit (500€), une télévision (300€) et un micro-ondes (60€) ont été acheté, avant la mise en location, pour un total de 860€.

Durée d'amortissement :

Voici des exemples de dépenses amortissables avec les durées qui s'appliquent :

• Literie : 6 ans
• Table de séjour : 10 ans
• Canapé : 10 ans
• Travaux de peinture : 10 ans
• Parquet : 15 ans

Nous avons fait le choix de considérer une moyenne de 5 ans pour amortir les meubles.

3. Amortir un logement en LMNP

Enfin, lorsque vous choisissez le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du logement. Il s'agit de l'un des postes principaux vous permettant de ne pas payer d'impôts sur vos recettes de location meublée (ou dans 85% des cas moins d'impôts qu'au Micro-Bic).

Comment amortir un logement meublé ?

Vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien immobilier, avec des durées spécifiques pour amortir (terrain, gros oeuvre, aménagements).

La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le logement doit obligatoirement être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.

On considère qu'une durée moyenne pour amortir un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu'en fonction de la valeur du bien à la date de début d'activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.

À savoir :

- Même si vous avez acheté votre location il y a plusieurs années, il est possible de l'amortir, à partir de votre date de début d'activité au régime réel.
- En cas de revente et si vous avez le statut LMNP (et non LMP), il n'y aura aucun impact. C'est-à-dire que pour le calcul de la plus-value des particuliers (et non des professionnels), on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d'achat.

L'avantage de l'amortissement est donc très intéressant, et n'existe qu'en location meublée. En location vide, vous ne pourrez pas le déduire dans votre déclaration de revenus pour limiter votre imposition.

4. Déficit en LMNP au régime réel simplifié

Les amortissements ne peuvent pas donner lieu à un déficit, mais seront cumulés pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice et seront à ce moment-là déduits. Il n'y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés en tant que loueur en meublé.

Il y a donc beaucoup de charges que vous pouvez déduire de vos recettes de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) quand vous déclarez vos revenus aux impôts au régime Réel Simplifié. Cet avantage fiscal a un effet réel sur la rentabilité de votre investissement immobilier !
Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un comptable spécialiste de la location meublée non professionnelle pour l'établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l'administration fiscale.

FAQ sur les charges déductibles en location meublée

Nos experts de la comptabilité des LMNP répondent à vos questions fréquentes :

Est-ce possible de passer en charges des dépenses liées à l'exploitation de mon bien, telles que les frais de déplacement, abonnement de téléphone, achat d'ordinateur portable ?

La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l'exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n'ont pas besoin d'une ligne téléphonique ou d'un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l'ensemble des factures.

J'ai fait des travaux moi-même dans mon appartement, est-il possible de les déduire ?

Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).

Puis-je déduire ma souscription à vos offres de comptabilité ?

Oui, vous pourrez passer vos frais de souscription à nos services, en tant que frais de comptabilité.

Article rédigé par Mallory Boutron