Le déficit généré par les charges est, avec l’amortissement, l’un des deux mécanismes particulièrement avantageux accessibles aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il leur permet de réduire considérablement leur montant imposable, et donc les impôts dont ils doivent s’acquitter sur leurs revenus de location meublée. Vous souhaitez en apprendre plus sur le fonctionnement du déficit LMNP ? Ou tout simplement vous assurer que vous bénéficiez de ce mécanisme de la manière la plus optimale ? Cet article est fait pour vous !
Le déficit LMNP est créé par la déduction des charges afférentes à l’activité de location meublée.
Au régime réel, les charges déductibles en LMNP concernent pratiquement l’intégralité des dépenses afférentes à l’activité de location meublée. Parmi elles se trouvent bien entendu les taxes, les factures diverses et abonnements, les assurances, mais aussi les intérêts d’emprunts, les frais de déplacement, ou les honoraires d’agence immobilière ou de gestion locative.
De plus, dans le cas d’un investissement locatif, si la date de début d’activité de location meublée correspond à la date d’achat du bien, les frais de notaire ainsi que la commission d’agence immobilière, souvent conséquents, sont également déductibles en charges.
Tous les ans, les charges déductibles contribuent à diminuer le résultat imposable. Et si le montant des dépenses déductibles (hors amortissement) est supérieur à celui des loyers encaissés, il se créé alors un déficit.
À ce propos, il est important de ne pas confondre le déficit LMNP avec le déficit foncier, en vigueur pour la location nue. En effet, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, et ses règles sont donc différentes, en permettant notamment de déduire certaines charges qui ne sont justement pas déductibles en location nue.
Afin de s’assurer d’exploiter au maximum le mécanisme du déficit LMNP, il est important d’échanger avec un spécialiste de la fiscalité de la location meublée :
« Avant d’échanger avec nous, beaucoup de nos clients ignorent par exemple qu’ils peuvent déduire leurs frais de déplacement s’ils habitent loin de leur bien », remarque Aurélie Travers, conseillère experte pour Jedéclaremonmeublé.com.
Dans les premières années, et notamment grâce à la possibilité de déduire les frais de notaire, le montant des charges déductibles est bien souvent supérieur à celui des loyers encaissés, ce qui permet de générer un déficit, et donc bien souvent de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années sur les revenus de location meublée, contrairement au régime micro-BIC, qui assure de payer des impôts tous les ans.
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Lorsque l’on parle de déficit, il est important de connaître le mécanisme du report du déficit, qui assure aux LMNP de pouvoir continuer à réduire leur imposition pendant plusieurs années.
Le mécanisme du report se définit, qu’il s’agisse du déficit créé par les charges ou de l’amortissement, comme la faculté laissée aux LMNP de pouvoir conserver les sommes à déduire qui n’ont pas pu l’être l’année où elles ont été générées, pour les imputer sur les bénéfices de location meublée des années suivantes.
Autrement dit, lorsque le montant des charges déductibles dépasse celui des loyers encaissés, tout l’excédent sera reporté sur les années suivantes, et s’ajoutera aux charges à déduire générées durant ces périodes.
Exemple de calcul du déficit reportable
Monsieur A. acquiert un logement dans le cadre d’un investissement locatif afin de pratiquer la location meublée. Dans ce but, Monsieur A. déclare un début d’activité à la date d’achat du bien et choisit de déduire les frais d’acquisition en charges.
Pour l’achat de ce bien, les frais de notaire se portent à 30 000 €.
Une fois loué, les charges supportées par Monsieur A. se portent à 4 500 €.
Le loyer perçu par Monsieur A se porte à 18 000 € par an.
À noter :
Pour simplifier l’exemple, les éventuels amortissements générés ne sont pas pris en compte.
La première année, Monsieur A. verra son résultat imposable calculé comme suit :
Loyer annuel – Charges déductibles soit 18 000 – (30 000 + 4 500=) = - 16 500 €.
Monsieur A. a donc généré 16 500 € de déficit la première année, et par conséquent ne paye pas d’impôts.
La deuxième année, Monsieur A perçoit à nouveau 18 000 € de loyer. En conséquence, son résultat fiscal sera calculé comme suit :
Loyer annuel – Charges déductibles de l’année = 18 000 – 4 500 = 13 500.
Avec le mécanisme du report du déficit, le déficit des années antérieures vient s’imputer sur le résultat de l’année en cours, soit : 13 500 – 16 500 = - 3000.
En conséquence, Monsieur A. ne paye une nouvelle fois pas d’impôts, et garde même 3 000 € à déduire pour l’exercice suivant.
Il est donc aisé pour les LMNP de ne pas payer d’impôts sur plusieurs années, d’autant qu’au déficit créé par les charges s’ajoute l’amortissement de la valeur du bien, qui contribue encore davantage à la réduction du résultat fiscal chaque année.
Le déficit n’est pas plafonné, mais comme nous vous l’expliquions précédemment, s’il ne peut pas être imputé en totalité l’année où il est généré, son montant sera reporté aux années suivantes.
Le déficit généré par les charges peut être reporté sur une période de 10 ans à partir de l’année où il est généré.
Déclarer un déficit à l’administration va s’opérer en deux temps lors de la déclaration d’impôts LMNP.
Au régime réel, il est nécessaire d’établir, puis de télétransmettre une liasse fiscale à l’administration avant le début du mois de mai de chaque année.
Cette liasse fiscale, composée des déclarations n°2031 et 2033, vous permettra d’indiquer si votre activité a eu un résultat bénéficiaire ou nul, ou un résultat déficitaire sur l’année.
Ce résultat va s’apprécier au regard des sommes à déduire des recettes de l’activité, ce qui inclut donc la déduction des charges, mais également l’amortissement de la valeur du bien.
Pour calculer ce résultat, vous devrez donc compléter plusieurs déclarations, et fournir divers documents comptables, comme des factures, indispensables pour pouvoir déduire vos charges de votre résultat fiscal.
Pour l’amortissement, il vous faudra remplir un tableau des immobilisations et des amortissements.
Une fois votre résultat fiscal indiqué sur votre liasse fiscale, vous devrez le reporter sur le formulaire 2042 C Pro au moment de déclarer vos revenus personnels.
Les cases à remplir seront différentes en fonction du caractère bénéficiaire / nul ou déficitaire de votre activité, ainsi que de votre éventuel assujettissement au paiement des cotisations sociales si vous retirez plus de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel d’une activité de location de courte durée.
Dans le même temps, il vous faudra bien penser à vérifier que les cases résumant les éventuels déficits des années précédentes non encore déduits sont bien préremplies dans les cases correspondantes (5GA à 5GJ) de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Si les montants n’apparaissent pas, ou en cas d’erreur, il convient de cliquer sur l’icône du crayon pour les modifier.
Toute erreur commise dans la déclaration des revenus peut entraîner un redressement fiscal en cas de contrôle opéré par l’administration fiscale.
Or, déclarer au régime réel peut entraîner certaines erreurs, notamment dans le cadre d’un début d’activité. Toutefois, des solutions d’accompagnement existent afin d’éviter aux LMNP d’être confrontés seuls à l’exercice périlleux de la constitution de la liasse fiscale et de la déclaration des revenus. D’autant que les frais de souscription sont également considérés comme des charges déductibles au régime réel.
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Une autre bonne manière de se prémunir à la fois contre les erreurs déclaratives et les contrôles fiscaux est d’adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA). Organisme indépendant investi d’une mission de contrôle fiscal, un OGA vérifie les liasses fiscales de ses adhérents et émet un rapport à destination de l’administration fiscale, ce qui limite très largement les risques de contrôle.
Bon à savoir :
L’adhésion à un OGA permet une réduction d’impôts sur le revenu global équivalente à 2/3 des frais d’adhésion et de comptabilité, dans la limite de 915 € par an, à condition toutefois d’être résident fiscal français et d’avoir choisi de relever du régime réel. Autrement dit, elle ne sera pas applicable si le régime réel s’impose, comme dans le cas d’une indivision ou d’un dépassement des seuils du micro-BIC.
Dans tous les cas, tout montant qui ne peut être déduit du revenu global pourra l’être du résultat de l’activité de location meublée en tant que charge déductible.
Allant de pair avec l’amortissement au régime réel, la déduction des charges permet aux LMNP, dans plus de 85% des cas, de réaliser des économies d’impôts substantielles, de l’ordre de 10 000 € en moyenne sur 5 ans. Il s’agit donc d’un régime qu’il faut sérieusement considérer au moment de la création de votre activité, ou même envisager d’opter pour ce dernier, car cela est tout à fait possible pour les LMNP, à condition toutefois de le faire, par le biais d’un courrier de levée d’option, avant la fin du mois de mai de l’année fiscale concernée par le changement.
Lorsqu’un loueur passe du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), cela entraîne plusieurs conséquences, notamment en matière de report du déficit.
Au statut LMP, le déficit généré par la déduction des charges peut être imputé sur le revenu global. Et si ce dernier est insuffisant, les déficits non imputés peuvent être reportés pendant 6 ans.
Le fonctionnement est donc bien différent par rapport au statut LMNP, avec lequel le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices LMNP et peut être reporté pendant 10 ans.
Attention, cette différence de traitement a une conséquence importante en cas de passage du statut de LMNP au statut de LMP :
« Dans cette situation, le déficit généré en tant que LMNP ne pourra pas être imputé pendant toute la période du statut LMP, mais pourra être récupéré si le loueur repasse au statut LMNP, et à condition que le délai de 10 ans ne soit pas écoulé » précise Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable chez Jedéclaremonmeublé.
Le déficit généré par les charges n’a aucune incidence au moment de calculer la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien.
Attention, ce n’est toutefois pas le cas des amortissements au statut LMP, dont la somme représente la plus-value à court terme (imposée à l’impôt sur le revenu et aux charges sociales) lors de la vente, si le bien est détenu depuis plus de 2 ans.
Bien qu’ils contribuent également à réduire le montant imposable, les amortissements ont un statut différent de celui des charges déductibles. En effet, ces derniers sont plafonnés, dans le sens où ils ne peuvent excéder la partie du revenu locatif annuel restante après déduction des charges. En ce sens, ils seront toujours imputés, au besoin, après la déduction des charges (autre que frais de comptabilité et d’OGA), et ne peuvent en aucun cas créer un déficit.
Toutefois, au-delà d’une appellation différente, les conséquences sont sensiblement les mêmes pour les loueurs en meublé, puisque tout amortissement qui n’a pas pu être déduit l’année où il est généré peut être reporté sur les bénéfices de l’activité des années suivantes et, cette fois-ci, sans aucune limite de temps.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
