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Mis à jour le 27/05/2025
Investir en location meublée au statut de loueur en meublé non professionnel fait aujourd’hui partie des choix privilégiés des investisseurs immobiliers en France, et pour cause : elle leur permet d’allier souplesse juridique, loyers plus élevés, et fiscalité plus favorable.
Toutefois, pour pouvoir bénéficier de tous ces avantages, sans connaître de désagréments, encore faut-il éviter certaines erreurs qui pourraient s’avérer cruciales, que ce soit au départ ou pendant l’activité de location. Pour vous aider à profiter au mieux de votre activité de location meublée, nous vous donnons donc tous nos conseils sur les erreurs et pièges à éviter en LMNP.
En location meublée, il est possible de relever du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel).
Or, c’est la situation du loueur qui va déterminer l’appartenance à l’un ou l’autre de ces statuts, qui ne fonctionnent pas de manière identique. Il est donc très important de bien identifier de quel statut vous allez relever, et de connaître les conséquences d’un éventuel changement.
Pour pouvoir relever du statut de LMNP, il existe deux possibilités :
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous basculerez au statut de LMP, mais pourrez retourner au statut de LMNP si vous en réunissez à nouveau les conditions plus tard.
Passer du statut de LMNP à celui de LMP entraine de nombreux changements.
Et si chaque statut dispose d’avantages qui lui sont propres, mieux vaut anticiper les changements. Ainsi, en cas de passage du statut de LMNP à celui de LMP, vous devrez garder à l’esprit que :
La souplesse juridique de la location meublée est un atout par rapport à la location vide, mais pour que cet avantage porte ses fruits, mieux vaut bien étudier les caractéristiques de votre bien, dont sa localisation, afin de choisir le type de bail le plus adapté.
Puisqu’elle permet autant de pratiquer la location sur la longue, la moyenne, ou la courte durée, la location meublée permet de s’adapter à la demande qui correspond à l’emplacement de votre LMNP.
Or, pour avoir une bonne rentabilité, votre principal objectif sera de réduire les périodes de vacance locative. Pour cela, vous devrez donc cibler des zones à forte demande locative, et identifier le mode de location à privilégier, entre location de longue durée, location étudiante, bail mobilité, ou encore location saisonnière.
Si certains éléments sont de nature à se révéler être un avantage quel que soit le mode de location pratiqué, comme la proximité des transports ou d’autres commodités, d’autres sont plus spécifiques.
Vous devrez ainsi porter une attention particulière au dynamisme économique de la zone, aux projets urbains en cours ou à venir.
Tout comme la localisation, les caractéristiques propres à votre bien compteront dans la détermination du mode de location à privilégier : type de bien (appartement, maison,…), surface, mais aussi votre projet personnel.
Ainsi, si vous comptez utiliser votre bien pendant vos congés par exemple, mieux vaudra vous orienter vers la location étudiante, le bail mobilité, ou encore la location de courte durée plutôt que la location de longue durée.
Si la fiscalité de la location meublée est, de manière générale, plus attractive que celle de la location nue, il n’en reste pas moins qu’il est nécessaire de ne pas se tromper dans le choix de son régime fiscal, afin de réduire au mieux son imposition et donc de gagner en rentabilité.
Le régime micro-BIC propose au loueur d’opter pour l’application d’un abattement forfaitaire sur ses recettes annuelles avant le calcul de son imposition.
En somme, le loueur se voit offrir la possibilité d’un fonctionnement simplifié pour son imposition, et donc de n’avoir que très peu d’obligations déclaratives et comptables.
Toutefois, cette simplicité a un coût car, une fois l’abattement forfaitaire (de 50 ou 30% selon l’activité et le type de bien) déduit, il reste toujours un montant sur lequel sera calculée l’imposition du loueur, qui paie donc des impôts chaque année.
Au régime réel, il n’existe pas d’abattement forfaitaire, car le loueur peut justement déduire toutes ses charges, ainsi que la valeur de l’amortissement de son bien, pour leur coût réel.
Si les obligations déclaratives et comptables en sont donc quelque peu alourdies, le bénéfice de ce régime est très important pour le loueur, et peut même lui permettre d’éviter de payer des impôts pendant plusieurs années.
À titre d’illustration, les clients de JD2M n’économisent pas moins de 10 000 € d’impôts sur leurs 5 premières années de déclaration au régime réel, quant aux obligations déclaratives et comptables, il est bien entendu possible, et même recommandé, de se faire accompagner d’un spécialiste.
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En matière de choix du régime fiscal, deux erreurs courantes sont à éviter.
La première est de se tourner trop rapidement vers le régime micro-BIC, en raison de sa simplicité, mais aussi d’un manque d’information sur le fonctionnement et les avantages du régime réel.
Pour éviter cela, il est donc préférable de bien prendre le temps de déterminer, en amont, le régime fiscal le plus approprié, en recourant par exemple à un simulateur.
La seconde est de ne pas penser à changer de régime fiscal, afin de s’adapter aux changements législatifs, ou tout simplement après avoir réalisé que le régime choisi initialement n’est pas le plus avantageux.
Ainsi, il est important de bien savoir qu’il est possible de changer de régime fiscal, notamment pour passer du régime micro-BIC vers le régime réel, en envoyant un simple courrier de levée d’option par le biais de leur espace professionnel.
Attention, un tel courrier doit être envoyé dans les délais pour être pris en compte, soit généralement avant la mi-mai de l’année où les revenus sont perçus, pour que l’option soit valable lors de leur imposition l’année suivante.
Si le régime réel est particulièrement avantageux, il convient tout de même de ne pas commettre d’erreurs dans son utilisation, afin à la fois d’en tirer la meilleure optimisation possible, mais aussi d’éviter des démêlés avec l’administration fiscale.
Puisqu’il permet de déduire de son résultat fiscal toutes les dépenses ainsi que l’amortissement pour leur valeur réelle, et non par le biais de l’application d’un abattement forfaitaire comme c’est le cas au régime micro-BIC, le régime réel impose la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
Ainsi, il est demandé au loueur :
Procéder soi-même à la déclaration de ses revenus de location meublée au régime réel, ou utiliser un logiciel n’étant pas spécifiquement adapté à la location meublée décuple le risque d’erreurs pour les loueurs.
Parmi elles, il est possible de mentionner :
Ces erreurs, mises bout à bout, peuvent représenter un coût certain pour le loueur, ou bien parce qu’il n’a pas pu profiter du régime réel de manière optimale, ou bien parce que ses erreurs auront déclenché un contrôle fiscal et, éventuellement, un redressement fiscal.
Vous l’aurez compris, entre les formalités à accomplir, les documents à produire, les calculs à réaliser, et les délais à respecter, mieux vaut se tourner vers un comptable spécialiste de la location meublée afin de ne commettre aucune erreur et d’être à jour de toutes ses obligations.
Avoir recours à un comptable permet donc aux loueurs de sécuriser tout le processus déclaratif, mais aussi de gagner un temps précieux, et ainsi de pouvoir se concentrer sereinement sur les autres aspects de leur activité.
De plus, si le coût constitue souvent la principale raison pour laquelle les loueurs souhaitent effectuer leur comptabilité eux-mêmes, il est important de rappeler, qu’outre le gain de temps et la fiabilisation de leur déclaration, les frais de comptabilité sont déductibles à 100% puisqu’ils sont considérés comme une charge déductible.
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Qui dit mise en location, dit loyer. Et là encore, quelques bonnes pratiques sont à mettre en place afin d’éviter des déconvenues, et une perte de rentabilité.
Mal évaluer votre loyer peut entraîner des conséquences importantes car, s’il est trop élevé, vous pourriez connaître des périodes de vacance locative importantes.
Au contraire, s’il est trop bas, vous pourriez ensuite connaître des difficultés pour l’aligner sur les prix du marché, en raison des règles qui régissent la révision du montant des loyers, voire, en zone tendue, celles qui encadrent le montant des loyers à la relocation.
Fixer un loyer optimal passera nécessairement par l’étude du marché pour des logements possédant les mêmes caractéristiques que le vôtre dans la même zone géographique.
Pour affiner le prix du loyer, prenez le temps d’évaluer des éléments comme les équipements proposés ou encore l’emplacement.
Si vous louez sur la longue durée, prenez aussi garde à l’éventualité d’un encadrement des loyers mis en place par la commune, tout en gardant à l’esprit que, si votre bien possède des caractéristiques uniques, il vous sera possible de demander un complément de loyer.
S’il est évident que des meubles doivent se trouver dans le bien pour pouvoir pratiquer la location meublée, certains sont obligatoires, et il convient donc de bien respecter cet impératif, sous peine de conséquences importantes.
Quel que soit le mode de location meublée pratiqué, courte ou longue durée, une liste de 11 équipements et meubles obligatoires est à respecter, conformément au décret du 31 juillet 2015, qui établit cette liste.
Bien entendu, à partir du moment où cette liste est respectée, le bailleur est libre d’ajouter d’autres équipements, mais l’absence d’un équipement obligatoire ne peut en aucun cas être compensée par la présence d’un, ou plusieurs, équipements ou meubles optionnels.
Si des meubles obligatoires manquent, votre locataire aura la possibilité de faire appel à un juge, qui constatera alors le non-respect du décret du 31 juillet 2015.
Votre locataire pourra alors résilier le bail, ou choisir de se maintenir dans les lieux, mais en vertu d’un bail de location vide, avec les conséquences, notamment fiscales, qui en découleront, puisque votre fiscalité sera alors celle applicable aux logements loués vides.
Mettre un bien en location signifie devoir accomplir un certain nombre d’actes, que ce soit avant, pendant, où à l’issue de la période de location. Pour cela, les propriétaires-bailleurs peuvent choisir de déléguer la gestion de leur bien, ou d’effectuer eux-mêmes les actes courants de la gestion locative.
De manière générale, choisir entre gérer vous-même votre activité de location meublée ou avoir recours à une agence se résumera largement à arbitrer entre le coût financier de l’opération et le temps que vous souhaitez y consacrer personnellement.
Pour cela, prenez le temps de considérer votre situation, le temps que vous avez à votre disposition, et tentez d’évaluer le temps que pourrait vous prendre l’accomplissement de toutes les tâches courantes de la gestion locative, notamment si vous pratiquez la location de courte durée, si le bien se trouve proche de chez vous, etc…
Recourir à un gestionnaire de bien pourra vous permettre de déléguer des tâches telles que la rédaction du bail, la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, la sélection des locataires, on encore les éventuelles relances.
Pour autant, si vous souhaitez accomplir une ou plusieurs de ces étapes vous-mêmes, vous pouvez également avoir recours à un modèle, comme ceux proposés sur le site de JD2M.
Si vous pratiquez la location meublée, n’oubliez pas qu’il est obligatoire que votre bien soit assuré.
En location meublée de longue durée, le mieux sera alors de bien penser à demander à votre locataire de souscrire une assurance multirisque habitation, alors que si vous pratiquez la location de courte durée, mieux vaut souscrire à une assurance vous-même, et en répercuter ensuite le coût sur le prix de réservation à la nuitée.
Dans tous les cas, vous pouvez également, pour couvrir les périodes de vacance locative, souscrire à une assurance PNO, ou propriétaire non occupant.
Enfin, il existe la possibilité de souscrire à des assurances complémentaires, comme une assurance contre les loyers impayés. Dans ce domaine, il peut également être bon de savoir jouer sur la prévention, en vérifiant bien la solvabilité de votre locataire. De plus, vous pouvez, dans certains cas, demander à ce dernier de présenter des garants, ou, s’il y est éligible, de demander l’octroi d’une garantie visale.
La location meublée constitue, depuis des années, une stratégie d’investissement très avantageuse, à condition bien sûr de savoir éviter les pièges et erreurs inhérents à ce genre d’investissement.
À ce titre, anticiper les risques, choisir le bon régime fiscal et s’entourer de professionnels, ne peuvent que contribuer à garantir une bonne rentabilité et, cela en toute sérénité. Alors si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure, n’hésitez pas à nous contacter pour échanger sur votre projet.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
