Comprendre la fiscalité du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et ses régimes fiscaux n’est pas toujours aisé. Dans cet article, nous vous présentons le fonctionnement fiscal du statut LMNP, avant de vous le détailler, pas à pas, à travers trois exemples concrets.
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Le statut de LMNP permet aux contribuables qui en relèvent d’être affiliés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et donc d’avoir le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de leurs revenus de location meublée : le régime réel ou le régime micro-BIC.
Tout loueur en meublé non professionnel peut relever du régime réel d’imposition, ou en choisissant directement ce régime lors de sa déclaration de début d’activité, ou en demandant à lever l’option pour en relever si l’activité a été débutée au régime micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges supportées par le loueur dans le cadre de son activité, dont la liste est particulièrement longue en location meublée, des recettes de l’activité afin de réduire le montant imposable du loueur.
À ce premier avantage s’ajoute également celui de l’amortissement, qui permet, chaque année, de retrancher du montant imposable une fraction de la valeur du mobilier (durée d’amortissement de 5 ans), des travaux (durée d’amortissement de 10 ans), et des locaux (durée d’amortissement moyenne de 30 ans) sauf pour la part terrain.
Ces deux mécanismes contribuent à réduire grandement le montant imposable des loueurs et même, le plus souvent, à réduire ce dernier à néant, ce qui les assure ainsi de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus locatifs, et ce pendant plusieurs années car le déficit créé par les charges ainsi que l’amortissement sont reportables, pendant 10 ans pour les charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
Et d’autres bonnes surprises attendent les LMNP qui relèvent du régime réel : comme la possibilité de déduire en charge, ou d’amortir, les frais d’acquisition du bien s’ils font correspondre leur date de début d’activité à la date d’achat du bien, ou encore celle de bénéficier d’une réduction d’impôts sur leur revenu global dans le cadre de l’adhésion à un OGA.
Profiter des avantages du régime réel demande toutefois de réaliser des obligations comptables et déclaratives plus importantes, comme établir chaque année une liasse fiscale et la télétransmettre à l’administration fiscale. Mais pour chacune de ces étapes, il est possible de bénéficier d’un accompagnement adapté et de conseils de professionnels de la fiscalité du meublé afin de gérer sereinement son activité et de ne manquer aucun avantage du régime réel.
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Le régime micro-BIC a un fonctionnement bien différent du régime réel, puisqu’il fonctionne selon le mécanisme de l’abattement forfaitaire. Autrement dit, les impôts des loueurs seront calculés sur la base de leurs recettes annuelles, diminuées d’un certain taux d’abattement qui dépend du type d’activité de location meublée pratiquée.
Dépendre d’un tel régime demande toutefois de respecter un certain plafond maximum de recettes qui, s’il est dépassé, impose au loueur de relever du régime réel d’imposition.
Tableau récapitulatif des abattements et plafonds au régime micro-BIC :
| Mode de location | Abattement | Plafond |
| Location d'un meublé (longue durée) |
50 % | 77 700 € |
| Location d'un meublé de tourisme non classé (courte durée) |
30 % | 15 000 € |
| Location d'un meublé de tourisme non classé (courte durée) |
71 % (92% sous certaines conditions) |
188 700 € |
À noter : Les plafonds et taux d’abattement du micro-BIC ont été modifiés par la loi de finances 2024 et pourraient faire l’objet de nouvelles modifications à l’avenir.
Bien évidemment, ce mode de fonctionnement très simple (le loueur déclarer ses recettes annuelles et l’administration fiscale applique le taux d’abattement correspondant) va de pair avec des obligations comptables plus légères qu’au régime micro-BIC. Mais attention au piège de la facilité, car le régime micro-BIC est loin d’être le plus avantageux pour les loueurs.
Pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux, un détail n’est pas à négliger : en location meublée, l’imposition des loueurs est calculée sur la base de leur taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (voire les cotisations sociales dans certaines situations).
Puisque c’est le taux le plus élevé qui est utilisé pour le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs meublés, réduire leur montant imposable devient un enjeu de taille pour tous les propriétaires car cela peut jouer un grand rôle sur leur rentabilité.
Or, à ce jeu, c’est le régime réel qui s’avère, dans la grande majorité des situations, le plus avantageux, car, en contrepartie de ses obligations déclaratives et comptables plus importantes, il permet de réduire bien plus efficacement le résultat imposable des loueurs et donc d’augmenter leur rentabilité :
« Dans plus de 85% des situations que nous rencontrons, le régime réel est plus avantageux, et il a permis à nos clients de dégager une rentabilité moyenne de 6,4% en 2023 » souligne Stéfano Demari, Président de JD2M.
Nous vous proposons ici 3 exemples de fiscalité LMNP représentatifs des questionnements rencontrés par les loueurs en meublé au moment de se lancer dans cette activité. Nous espérons qu'ils vous aideront à faire le meilleur choix fiscal !
Le contexte : Prenons le cas d’un propriétaire réalisant l’acquisition d’un logement meublé afin de pratiquer une activité de location de longue durée. Le logement a été acquis au prix de 300 000 €, aucuns travaux n’ont été réalisé, mais 8 000 € supplémentaires ont été déboursés dans l’achat de meubles et d’équipements pour que le bien soit considéré comme meublé. De plus, dans le cadre de son investissement locatif, le propriétaire s’est acquitté d’un montant de frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence immobilière notamment) de 20 000 €. Le loyer est fixé à 1 500 € par mois charges comprises, soit 18 000 € par an. Enfin, les charges supportées par le propriétaire pour ce bien totalisent un montant de 3 000 €. Pour notre exemple, nous considérerons que le taux marginal d’imposition du loueur est de 30%, et que ce dernier a fait correspondre sa date de début d’activité à la date d’achat du bien.
Si notre propriétaire choisit de relever du régime micro-BIC, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes annuelles (18 000 €) fera l’objet d’un abattement de 50% (abattement prévu pour la location d’un bien meublé sur la longue durée). Autrement dit, le montant imposable du loueur sera de 9 000 €.
Cette somme sera ensuite imposée sur la base du taux marginal d’imposition du loueur (30%) auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (17,2%) soit : (9 000*30%) + (9 000*17,2%) = 4 248 € d’impôts annuels.
Du point de vue de la rentabilité, le calcul s’opère comme suit :
Le coût total pour le loueur a été de 328 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 10 752 € soit les recettes annuelles (18 000 €) diminuées des charges (3 000 €) et de l’imposition (4 248 €), soit 3,27% de rentabilité locative.
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Si, au contraire, notre propriétaire a choisi le régime réel simplifié, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes ne fera pas l’objet d’un abattement, mais le propriétaire pourra en déduire les charges annuelles (3 000 €) ainsi que le montant des frais d’acquisition (20 000 €) puisque ce dernier a déclaré son début d’activité en même temps que l’achat du bien, et a choisi de déduire les frais d’acquisition en charges.
Le montant des charges déductibles (23 000 €) est donc déjà supérieur au montant des recettes annuelles, ce qui ramène le montant imposable à 0, et créé même un déficit de 5 000 €. Ce déficit pourra être reporté sur les bénéfices des années suivantes, avec une durée de vie de 10 ans.
À cela, il faudrait ajouter le montant des amortissements, estimés ici pour l’année à 9 100 €. Mais le montant imposable est déjà réduit à 0. Puisque les amortissements ne peuvent créer ou creuser un déficit, ils seront reportés sur les bénéfices des années suivantes, indéfiniment.
En somme, notre propriétaire ne paiera pas d’impôts puisque son montant imposable a été réduit à 0, mais n’en paiera pas non plus pendant les années suivantes, car en plus des charges déductibles et de l’amortissement qu’il génèrera l’année suivante, il pourra également utiliser le déficit et le stock d’amortissements reportables afin de continuer à ramener son montant imposable à 0.
Du point de vue de la rentabilité, le calcul s’opère comme suit :
Le coût total pour le loueur a été de 328 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 15 000 € soit les recettes annuelles (18 000 €) diminuées des charges (3 000 €) et de l’imposition (0 €), soit 4,57% de rentabilité.
Le contexte : Pour cet exemple, prenons maintenant le cas d’un propriétaire qui hérite d’un petit appartement, qu’il décide de remettre à neuf afin de le louer meublé à des étudiants ou des jeunes actifs. La valeur du logement reçu en héritage est estimée à 120 000 €, mais de gros travaux s’imposent, de l’ordre de 50 000 €, que le propriétaire fait réaliser afin d’optimiser la surface habitable du bien, sa note de DPE, et renforcer son attractivité, et 5 000 € d’achat de meubles. L’appartement est loué 750 € par mois charges comprises, soit 9 000 € par an. Les charges représentent un coût de 1 500 € par an. Notre loueur a un taux marginal d’imposition de 30%.
Si notre propriétaire choisit de relever du régime micro-BIC, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes annuelles (9 000 €) fera l’objet d’un abattement de 50% (abattement prévu pour la location d’un bien meublé sur la longue durée). Autrement dit, le montant imposable du loueur sera de 4 500 €.
Cette somme sera ensuite imposée sur la base du taux marginal d’imposition du loueur (30%) auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (17,2%) soit : (4 500*30%) + (4 500*17,2%) = 2 124 € d’impôts annuels.
Du point de vue de la rentabilité, le calcul s’opère comme suit :
Le coût total pour le loueur a été de 55 000 € (travaux, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 5 376 € soit les recettes annuelles (9 000 €) diminuées des charges (1 500 €) et de l’imposition (2 124 €), soit 9,77% de rentabilité.
Si, au contraire, notre propriétaire a choisi le régime réel simplifié, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes ne fera pas l’objet d’un abattement, mais le propriétaire pourra en déduire les charges annuelles (1 500 €), ce qui va ramener son montant imposable à 7 500 € (9 000 – 1 500).
Mais, avant l’imposition, il reste encore à déduire l’amortissement, qui, en prenant uniquement en compte les travaux réalisés et le prix des meubles, se porte déjà à 6 500 € par an, sans même compter l’amortissement de la valeur du logement, qui représentera environ 3 500 € par an, pour un total d’amortissement supérieur au montant imposable restant.
Même avec des charges réduites, et sans avoir eu à supporter de frais d’acquisition, l’amortissement à lui seul permettra à notre propriétaire de ne pas payer d’impôts, au moins sur les 10 premières années de mise en location.
Du point de vue de la rentabilité, le résultat sera donc le suivant :
Le coût total pour le loueur a été de 55 000 € (travaux, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 7 500 € soit les recettes annuelles (9 000 €) diminuées des charges (1 500 €) et de l’imposition (0 €), soit 13,6% de rentabilité.
Le contexte : Prenons le cas d’un propriétaire réalisant l’acquisition d’un logement meublé afin de pratiquer une activité de location de courte durée dans une ville à forte attractivité touristique. Le logement a été acquis au prix de 200 000 €, et 10 000 € de travaux ont été réalisé, de même que l’achat de 7 000 € de meubles et d’équipements. De plus, dans le cadre de son investissement locatif, le propriétaire s’est acquitté d’un montant de frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence immobilière notamment) de 12 000 €. La location de courte durée permet au propriétaire de générer un chiffre d’affaires de 14 000 € par an. Enfin, les charges supportées par le propriétaire pour ce bien totalisent un montant de 5 000 €. Pour notre exemple, nous considérerons que le taux marginal d’imposition du loueur est de 30%, et que ce dernier a fait correspondre sa date de début d’activité à la date d’achat du bien.
Si notre propriétaire choisit de relever du régime micro-BIC, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes annuelles (14 000 €) fera l’objet d’un abattement de 30% (abattement prévu pour la location d’un meublé de tourisme non classé sur la courte durée). Autrement dit, le montant imposable du loueur sera de 9 800 €.
Cette somme sera ensuite imposée sur la base du taux marginal d’imposition du loueur (30%) auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (17,2%) soit : (9 800*30%) + (9 800*17,2%) = 4 625 € d’impôts annuels.
Du point de vue de la rentabilité, le calcul s’opère comme suit :
Le coût total pour le loueur a été de 229 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, travaux, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 4 375 € soit les recettes annuelles (14 000 €) diminuées des charges (5 000 €) et de l’imposition (4 625 €), soit 1,91% de rentabilité.
Si, au contraire, notre propriétaire a choisi le régime réel simplifié, son imposition sera calculée comme suit :
Le montant de ses recettes ne fera pas l’objet d’un abattement, mais le propriétaire pourra en déduire les charges annuelles (5 000 €) ainsi que le montant des frais d’acquisition (12 000 €) puisque ce dernier a déclaré son début d’activité en même temps que l’achat du bien, et a choisi de déduire les frais d’acquisition en charges.
Le montant des charges déductibles (17 000 €) est donc déjà supérieur au montant des recettes annuelles, ce qui ramène le montant imposable à 0, et créé même un déficit de 3 000 €. Ce déficit pourra être reporté sur les bénéfices des années suivantes, avec une durée de vie de 10 ans.
À cela, il faudrait ajouter le montant des amortissements, estimés ici pour l’année à 7 400 €. Mais le montant imposable est déjà réduit à 0. Puisque les amortissements ne peuvent créer ou creuser un déficit, ils seront reportés sur les bénéfices des années suivantes, indéfiniment.
En somme, notre propriétaire ne paiera pas d’impôts puisque son montant imposable a été réduit à 0, mais n’en paiera pas non plus pendant les années suivantes, car en plus des charges déductibles et de l’amortissement qu’il génèrera l’année suivante, il pourra également utiliser le déficit et le stock d’amortissements reportables afin de continuer à ramener son montant imposable à 0.
Du point de vue de la rentabilité locative, le calcul s’opère comme suit :
Le coût total pour le loueur a été de 229 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, travaux, achat des meubles).
Pour le loueur, le résultat net par an est de 11 000 € soit les recettes annuelles (14 000 €) diminuées des charges (5 000 €) et de l’imposition (0 €), soit 4,8% de rentabilité.
Article rédigé par Mallory Boutron
