Quelle est la fiscalité du loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Le LMP (acronyme de "Loueur en Meublé Professionnel" ou encore de « Location Meublée Professionnelle ») est un statut fiscal particulier qui concerne les propriétaires de logements (appartement ou maisons) loués meublés, qu’ils soient neufs ou anciens. Vous louez déjà un logement ou vous désirez investir dans une location meublée et vous souhaitez comprendre rapidement ce qu’est le statut de Loueur en meublé Professionnel? Qui peut prétendre exercer sous ce statut ? Comment faire la différence avec la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP)? Quelles sont les obligations et avantages du LMP ? Cet article est fait pour vous !

1. Qui peut devenir LMP ? Etes-vous éligible à ce statut ?

Le statut a un impact déterminant sur la fiscalité en location meublée. Il est soumis à des conditions d'obtention strictes. Comme son nom l’indique, le LMP est :

• un Loueur – il faut donc percevoir des revenus (loyers) en échanges de la mise à disposition d’un logement dans le cadre d’une convention de location (bail, contrat AirBnB,...);
• de Meublé – le logement que l’on met à disposition doit répondre à certains critères pour être qualifié de meublé, que nous détaillons plus bas ;
• Professionnel – cette activité est qualifiée de professionnelle si elle remplit certaines conditions que nous vous expliquons ci-après.

Arrêtons-nous dans cet ordre sur chacune des composantes.

1.1 Comment être loueur de meublé ?

Ce point reprend les conditions nécessaires afin d’être qualifié de loueur en meublé.

Le logement du propriétaire-bailleur doit répondre à 4 critères principaux: être à usage d’habitation, décent, meublé avec à minima les équipements obligatoires et sa location doit être autorisée par la copropriété, le cas échéant.

1.2 Comment devenir loueur en meublé professionnel ?

Tout propriétaire-bailleur qui a une entreprise de meublé sera soit non professionnel, soit professionnel. Ce statut n’est pas lié à un choix du propriétaire mais il dépend de règles précises fixées par l’Administration fiscale. Ainsi, un loueur en meublé acquiert le statut professionnel de manière automatique, s’il remplit les deux conditions suivantes :

1. Les recettes tirées de la location meublée sur le foyer fiscal (c'est-à-dire les loyers charges comprises) sont supérieures à 23 000 euros par an ;
2. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité générés par le foyer fiscal.

Pour aller plus loin :

2. Quelles sont les démarches à suivre pour devenir LMP ?

La première étape est de bien démarrer votre entreprise ! A cet effet, nous avons rédigé pour vous, un résumé des étapes clés de la location meublée afin de vous aider dans ce processus. N’oubliez pas, par exemple, d’immatriculer votre entreprise auprès de l’INPI !

De même, si vous effectuez un investissement locatif en meublé, pensez bien à sa localisation ainsi qu’à la rentabilité du bien. Nous pouvons vous aider à établir votre bail locatif. Et n’oubliez surtout pas les formalités administratives ! Nous serons ravis de vous accompagner dans votre parcours et sommes à votre disposition par e-mail ou par téléphone.

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3. Quelles sont les caractéristiques de la fiscalité du LMP ?

3.1 Quelle imposition pour les revenus tirés de la location meublée ?

La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. En effet, celle-ci connaît une demande importante (notamment dans les zones résidentielles denses, métropolitaines), où elle répond à une demande forte de locataires à la recherche d’une solution « clés en main » sur des surfaces plus petites.
Comme toute source de profits, ceux que vous tirez de cette entreprise sont imposables et sont taxés dans la catégorie adéquate de l’impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux), à votre tranche marginale d’imposition.
Notons que le LMP est généralement éxonéré de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Il n'est soumis à la TVA que dans le cas de vente de prestations de services dits para-hôteliers (service de petits-déjeuners, ménage régulier, accueil...)

Mais comment optimiser la fiscalité de son investissement immobilier ? En tant que LMP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus : le réel et le micro-BIC.
Afin de déterminer lequel est le plus avantageux pour vous, vous pouvez utiliser gratuitement notre simulateur d'impôts LMP qui vous offrira une synthèse détaillée compte tenu des différentes composantes de votre bien.

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3.1.1 Le régime micro-BIC

Si les sommes encaissées issues du meublé sont inférieures ou égales à 77 700 €(188 700 € pour les meublés de tourisme classés), sans action de votre part au démarrage de votre entreprise ou sans levée d’option, le régime micro-BIC s’appliquera.

Sous ce régime vous serez taxé à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité locative (71 % pour les meublés de tourisme). Autrement dit, le loueur est imposé dans sa tranche d'imposition marginale sur la moitié des sommes perçues (loyers charges comprises). Il paye donc de l’impôt tous les ans.

Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend le micro-BIC bien souvent moins intéressant que le réel.

3.1.2 Le régime réel simplifié

C’est le régime qui permet dans 85 % des cas d’optimiser la fiscalité de sa location.

Il est appliqué automatiquement si les sommes encaissées dépassent 77 700€ (188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Mais, même si elles ne dépassent pas ce seuil, il est toujours possible d’opter pour le réel simplifié, dès la création, ou chaque année.

Grâce au réel simplifié, de nombreux coûts sont déductibles : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt, etc.

Avec le réel, le LMP peut aussi déduire l'amortissement du logement, du mobilier ainsi que des travaux (construction ou amélioration), si ceux-ci sont immobilisés Ce mécanisme est une manière efficace de réduire la base imposable.

Dans 85 % des cas, et bien que chaque situation soit différente, si l’on ajoute les frais réels déductibles à l’amortissement du bien immobilier, on se retrouvera avec un abattement bien supérieur aux 50 % du micro-BIC.

Ainsi, vous serez taxé sur une partie plus faible de vos gains de location meublée et économisez de l’impôt. En contrepartie l’État impose des obligations déclaratives plus contraignantes. Il est notamment nécessaire, d’établir une comptabilité plus complète comprenant un bilan, un compte de résultat, des tableaux d’immobilisations et d’amortissement ainsi que de télétransmettre une liasse fiscale. (selon l’article 38 sexdecies RB du CGI.)

Astuce à connaître :
Si le propriétaire-bailleur a acheté l'habitation l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l’année de la dépense.

3.2 Quelle imposition en cas de vente de mon logement meublé ?

Sous le statut LMP, si vous vendez votre bien immobilier, vous réaliserez une moins-value ou une plus-value dite « professionnelle » (autrement dit vous avez vendu votre bien respectivement moins cher ou plus cher que la valeur d’acquisition de votre bien).

Dans le cadre d’une moins-value vous n’allez pas subir d’imposition supplémentaire, néanmoins, des subtilités s’appliquent lorsqu’on réalise une plus-value soumise au régime des plus-values professionnelles:

• La plus-value (PV) globale est décomposée entre PV à court terme et PV long terme, chacune ayant une imposition différente.
• la PV à court terme est la somme des amortissements déduits fiscalement au cours de la détention de votre bien ou 100% de la plus-value si vous détenez un bien depuis moins de 2 ans. Elle est imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et soumise à cotisations sociales, voir infra.).
• la PV à long terme correspond au reliquat. Elle est imposable au Prélèvement Forfaitaire Unique (le PFU plus connu sous le nom de « flat tax ») qui s’élève à 30%.

Vous pourrez être exonéré de l’impôt sur la plus-value (et des prélèvements sociaux) si :

• (1) l’activité est exercée sous le statut LMP depuis plus de 5 ans (consécutifs ou non), et
• (2) les sommes encaissées par l’entreprise ont été inférieures à 126 000 € les deux années précédant la cession.
  Si les recettes ont été inférieures à 90 000 € les deux années précédant la cession de ce bien, l’exonération est totale ; si elles ont été comprises entre 90 000 € et 126 000 €, elle sera partielle.

Cas particulier des chambres d’hôtes et meublés de tourisme :
Dans ces cas, les seuils pour être éxonéré de l'impôt sur les plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 € et 350 000 € au lieu de 126 000€.

3.3 Les logements mis en location meublée comptent-ils pour l’IFI ?

Si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, il vous est possible de faire sortir les biens que vous donnez en location meublée de l’assiette IFI. Pour ce faire, vous devez les d’abord inscrire à l’actif du bilan, les biens gérés dans votre entreprise locative.
Des conditions additionnelles sont nécessaires pour être exonéré d’IFI, il faut que l’entreprise de location meublée soit (1) votre activité principale (à titre d’exemple, si vous avez une activité salariée à temps plein par ailleurs, l’activité de location meublée sera secondaire), et (2) que le résultat net dégagé de cette activité soit positif (bénéfice).
On comprend bien que ces 2 conditions impliquent que le propriétaire doit tirer la majeure partie de ses revenus de la location meublée en elle-même afin d'être éxonéré de cet impôt.
Comme nous l’avons exposé plus tôt le propriétaire de meublé a, bien souvent, un résultat nul ou négatif du fait des charges qu’il fait peser sur son entreprise (amortissement) . Malheureusement, dans ces cas-là il ne pourra pas prétendre cumulativement à une exonération d’IFI.

3.4 Qu’est-ce que les cotisations sociales ? Devez-vous en payer ?

En tant que loueur en meublé, votre entreprise dégage des revenus sur lesquels peuvent être prélevés des cotisations sociales (CS).
Il s'agit de versements au profit d’ organismes tels que la Sécurité Sociale ou encore les caisses de retraite en échange de droits (assurance maladie, retraite,etc.)

Le Loueur Meublé Non Professionnel est soumis aux prélèvements sociaux (un taux unique de 17.2 % qui s’applique au bénéfice fiscal après imputation des déficits LMNP antérieurs). Ces prélèvements sont assimilés à de l’impôt et n’ouvrent donc pas de droits spécifiques.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est quant à lui, soumis à ces versements. Cela lui permet de bénéficier d’une couverture maladie et d’ouvrir des droits à la retraite, son entreprise de location meublée étant qualifiée d’activité principale.

3.4.1 Affiliation obligatoire au régime de la SSI

Le LMP est tenu de s’affilier au régime de la Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI).

3.4.2 Calcul du montant des cotisations sociales SSI dues sur les revenus d’activité LMP

Les cotisations sociales dues par le LMP sont calculées sur la base du résultat fiscal après cotisations sociales (calcul itératif), ce qui réduit l’assiette de calcul. Le taux de CS est variable entre 35 % et 45 % . Un forfait minimum de 1 162€ s’applique en cas de résultat faible ou déficitaire. Dans tous les cas, elles sont déductibles fiscalement ,il ne peut donc pas y avoir de « double taxation ».

A SAVOIR :
La cotisation minimale de retraite de base permet de valider 3 trimestres de retraite, quel que soit le revenu.

3.4.3 Calcul du montant des cotisations sociales SSI dues sur les plus-values professionnelles

La PV à court terme (voir supra) qu’elle soit exonérée ou non, sera soumise aux cotisations sociales SSI.

La PV à long terme sera quant à elle, soumise aux prélèvement sociaux de 17,2 %. Ces prélèvements sociaux n’ont pas de minimum forfaitaire contrairement aux cotisations sociales des affiliés SSI.

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3.4.4 Récapitulatif

4. Prélèvements sociaux et cotisations sociales : Exemple chiffré

5. Le cas particulier des loueurs en meublé non-résidents

Si vous êtes loueur en meublé mais que vous résidez hors de la France, vous n’avez pas le statut de résident fiscal français. Le non-résident avec plus de 23 000€ de recettes issues du meublé est bien souvent considéré comme LMP, car, à la lecture stricte des textes fiscaux, ses profits générés à l’étranger ne sont pas pris en compte dans les « autres revenus d’activité ».
Pourtant, les gains tirés de la location meublée pour ces non-résidents constituent bien souvent des revenus du patrimoine et non pas des revenus professionnels à proprement parler.

Cette application semble contestable. En effet, juridiquement il ne devrait pas y avoir de discrimination entre résidents et non-résidents. Cet argument a d’ailleurs permis de rectifier des différences entre résidents et non -résidents par le passé et notamment sur l'imposition des plus-values des particuliers.

En matière sociale, pour les non-résidents LMP de l’EEE, de la Suisse et du Royaume-Uni, aucune affiliation sociale n’est requise en France (SSI), en raison des accords d’unicité passés entre les différents Etats.
Ces accords prévoient que chaque contribuable ne peut pas relever de plus d’un seul régime de sécurité sociale pour toutes les activités exercées (celui du pays de résidence et de l’activité principale,). Bien souvent, les profits tirés de la location meublée pour ces non-résidents constituent uniquement des revenus du patrimoine et non des gains professionnels à proprement parler.

Vous êtes LMNP et allez bientôt devenir LMP ? Cet article sur les différences entre LMP et LMNP est fait pour vous !

6. Conclusion

Le statut de LMP propose quelques avantages remarquables, comme la possible exonération de l’impôt sur la plus-value, mais aussi des coûts à prendre en considération tels que les cotisations sociales du régime SSI (qui ouvrent néanmoins des droits en matière de Sécurité Sociale et de retraite).

Prenez le temps de bien évaluer votre situation pour savoir si vous êtes ou serez prochainement LMP. Faites également vos choix d’investissement en tenant compte des différentes charges associées au statut professionnel. Enfin, n’oubliez pas de mettre en perspective vos objectifs à long terme (vente d’un bien loué meublé) avec les potentielles évolutions de votre statut, avant de vous lancer dans un prochain investissement.

Article rédigé par Mallory Boutron