LMNP : la plus-value en location meublée non professionnelle

Mis à jour le 09/10/2025

Vous avez le statut LMNP et souhaitez vendre votre logement ? Si vous cédez votre location meublée à un prix supérieur à son prix d'acquisition, vous dégagerez une plus-value. Cette plus-value représente l'accroissement de la valeur de votre bien au fil des années de détention.

Nos experts vous expliquent dans cette nouvelle vidéo et dans cet article le mécanisme et le calcul de la plus-value immobilière des LMNP.

Calcul de l'impôt sur la plus-value en LMNP :

Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession du logement meublé :

Le prix de cession du logement meublé à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, majoré de certaines charges et indemnités, et réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession à condition que leur montant soit justifié (exemple : frais de diagnostics, frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire grevant éventuellement le bien).

Prix d'acquisition du logement meublé :

Le prix d'acquisition du logement meublé à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte, majoré des frais et dépenses limitativement énumérés par la loi.

Depuis la loi de finances 2025, pour les cessions à compter du 15 février 2025, ce prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements déduits fiscalement durant la période de location meublée au régime réel, à l'exception des logements en résidences services (EHPAD, résidences étudiantes ou seniors, établissements spécialisés pour personnes handicapées), les meublés de tourisme restant concernés par cette réintégration.

Il y a notamment :

• les frais d’acquisition à titre onéreux (par exemple une vente) retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour un montant de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les frais d’acquisition à titre gratuit (par exemple dans le cas d’un bien recueilli par succession), si ces frais et droits de mutation ont été supportés par le vendeur ;
• les travaux :
  • soit sous certaines conditions pour leur montant réel (uniquement si ces travaux ont été réalisés par une entreprise et sur facture). Pour les ventes intervenant depuis le 15 février 2025 de logements ayant fait l'objet d'une location meublée imposée au régime réel BIC, les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration admises en déduction doivent être diminuées des amortissements correspondants qui ont été fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI lors de la détermination de l'impôt sur le revenu, cette minoration visant à neutraliser le double avantage fiscal entre déduction d'amortissement et majoration du prix d'acquisition.
  • soit forfaitairement pour un montant correspondant à 15 % du prix d’acquisition sans justificatif, à la condition que le contribuable cède le logement meublé plus de cinq ans après son acquisition.

⚠ À compter des ventes immobilières intervenant depuis le 15 février 2025 (date de promulgation de la loi de finances pour 2025) :

• Pour les logements loués meublés dont le résultat a été imposé selon le régime réel BIC au cours de leur détention, le prix d’acquisition doit être diminué du montant des amortissements afférents au bien cédé qui ont été déduits fiscalement pendant la période de location meublée.
• Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration doivent également être diminuées des amortissements correspondants admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI et pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.
• Ne sont pas concernées par cette mesure les ventes de logements situés en résidences services hors meublés de tourisme (EHPAD, résidences étudiantes, résidences pour seniors, ou certains établissements spécialisés dans l’accueil de personnes souffrant de handicap).

Impôt sur la plus-value LMNP

Pour calculer la plus-value imposable pour votre location meublée, la plus-value brute est réduite d’abattements par paliers :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• puis 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Le montant de la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après vingt-deux ans de détention du bien.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Prélèvements sociaux des LMNP

Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 %.
L’exonération des prélèvements sociaux des LMNP est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

👉 À noter : Les revenus perçus en France par des LMNP non-résidents sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 % (sauf pour les LMNP non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale obligatoire dans un pays membre de l’EEE, Suisse ou Royaume-Uni et non affilié en France, soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %)

Comment être exonéré de plus-value en LMNP ?

Il existe des cas d’exonérations de la plus-value, notamment :

• la cession de sa résidence principale ;
• la cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € en pleine propriété ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale du vendeur sous réserve :
  – que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
  – et que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Étant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération. En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.
• la vente de la résidence en France des LMNP non-résidents.

Exemple : Vous avez acheté un appartement 100 000 € le 30 juin 2018, vous le vendez le 1er janvier 2025 au prix de 170 000 € net vendeur. Les divers diagnostics vous ont coûté 600 €. Il n’y a pas d’inscription hypothécaire.

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Article rédigé par Baptiste BOCHART