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Mis à jour le 12/06/2025
Le coliving est une forme alternative de colocation. Les occupants disposent d'espaces privés tout en partageant des espaces communs, mais ils bénéficient aussi de services mutualisés.
Le statut de LMNP se prête particulièrement à ce type de projet car il permet d’amortir une partie des investissements dans le logement. Rentabilité du coliving, avantages fiscaux et risques à anticiper, voici ce qu’il faut savoir.
Le coliving désigne une forme d’habitat partagé meublé. Chaque résident dispose d’un espace privé, avec parfois une salle de bain et une kitchenette.
Ces espaces individuels s’intègrent à une résidence commune qui propose des espaces collectifs : cuisine, salon, terrasse et parfois même espace de coworking, salle de sport, bibliothèque ou spa.
Le coliving se distingue de la colocation classique par son haut niveau de services mutualisés : ménage, wifi, abonnements numériques, conciergerie, équipements partagés (vélo, trottinettes, etc.).
En général, chaque locataire signe un bail individuel, de courte durée (souvent moins d’un an), sans clause de solidarité.
Le coliving est un concept d’habitation transitoire qui attire surtout des publics mobiles :
Ces personnes recherchent à la fois un logement meublé et une expérience de vie en communauté, sans les inconvénients de la colocation classique (ménage, gestion administrative, etc.).
Né dans les années 2000 sur la côte ouest des États-Unis, le coliving s’est progressivement implanté en Europe, avant de gagner la France autour de 2015.
Ce concept s’est développé dans l’Hexagone grâce à des entreprises comme Lime, qui a ouvert une première résidence à Bayonne en 2017.
Colonies a ensuite étendu le modèle dans plusieurs villes, notamment à Paris, Fontainebleau et Noisy-le-Grand.
D’autres opérateurs comme The Babel Community, ECLA ou Sharies proposent aussi ce type de logement dans plusieurs métropoles, par exemple Marseille, Lyon, Toulouse ou Lille.
Le loueur en LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Si vous optez pour le micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges ni amortissements.
Ce régime est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
L'option pour le régime réel simplifié permet, quant à elle, d'optimiser votre fiscalité grâce à la déduction des amortissements et des charges :
Le régime réel implique la tenue d’une comptabilité mais il permet de réaliser des économies fiscales significatives. En effet, le total des charges et amortissements dépasse souvent 30 % voire 50 % des recettes annuelles.
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Les + :
Le statut LMNP est une solution très flexible. Vous pouvez choisir de louer votre bien en location courte durée, longue durée ou sous forme de coliving.
Vous pouvez aussi combiner plusieurs types de locations au sein d’un même bien ou d’un même portefeuille immobilier.
Par exemple, rien ne vous empêche de louer une partie de votre logement en coliving (avec des baux individuels et des espaces communs) tout en proposant une autre partie en location meublée classique.
En coliving, les propriétaires pratiquent généralement des loyers supérieurs à ceux d’une location meublée classique.
Les loyers sont souvent compris entre 700 et 900 € par mois et par résident.
Cela s’explique par la forte demande dans les grandes agglomérations, notamment dans les zones dites « tendues » où l’offre de logements est limitée.
Le rendement brut moyen du coliving se situe généralement entre 4 % et 8 %, selon l’emplacement, la qualité du bien et la gestion.
Ce taux peut être plus élevé que celui d’une location longue durée classique (3 à 5 %), mais reste souvent inférieur aux loyers en location courte durée (8 à 12 %).
Par exemple, à Lyon, un appartement de 80 m² aménagé en coliving avec 4 chambres peut générer un loyer total de 3 200 € par mois (soit 800 € par chambre).
Sur une année, cela représente 38 400 € de revenus locatifs. Après déduction des charges, frais de gestion et amortissements, le rendement net annuel peut atteindre 5 à 6 %.
Avec le coliving, les charges (énergie, ménage, etc.) sont partagées entre plusieurs locataires. Cela permet au propriétaire de réduire les coûts fixes par résident.
De plus, le coliving mise sur l’aménagement d’espaces communs bien pensés (cuisine, salon, coworking). Cette optimisation justifie des loyers plus élevés au mètre carré.
Pour proposer un bien en coliving, vous devez disposer d’un logement suffisamment grand. Il faut généralement au moins 90 m² pour créer 3 à 4 chambres et des espaces communs agréables. Ce type de bien coûte plus cher qu’un studio ou un T2.
Il faut aussi prévoir un budget pour transformer le logement : création de cloisons, ajout de salles d’eau, aménagement d’une cuisine partagée, etc.
À cela s’ajoute le mobilier. En tout, comptez entre 800 et 1 200 € par m² pour les travaux et l’ameublement.
Vous hésitez encore sur la solution comptable la plus adaptée à votre situation ?
Les séjours en coliving durent en moyenne de 6 à 12 mois. Le turn-over est plus important qu’une location classique où les locataires restent souvent entre 2 et 3 ans.
Il faut donc consacrer plus de temps à la recherche de nouveaux locataires, aux états des lieux et à l’entretien du bien.
Beaucoup d’investisseurs choisissent de confier la gestion de leur bien à une conciergerie ou à un professionnel spécialisé.
Ces prestataires s’occupent de tout : sélection des locataires, états des lieux, ménage, maintenance, gestion des contrats. Leurs services coûtent en moyenne entre 10 % et 20 % des loyers perçus.
Contrairement à la colocation qui est régie par la loi du 6 juillet 1989, le coliving ne dispose pas d’un statut juridique propre. Il se situe à la frontière entre la location meublée classique et l’activité parahôtelière.
Ce flou juridique s’explique par la nature hybride du coliving : un logement meublé avec des espaces partagés, auxquels s’ajoutent souvent des services comme le ménage, la fourniture de linge ou l’accueil des locataires.
Or ces services peuvent entraîner une requalification en activité parahôtelière, soumise à TVA.
Faute de cadre légal spécifique, les contrats de coliving sont souvent des contrats sui generis, c’est-à-dire non prévus expressément par le législateur.
Il y a par conséquent une incertitude sur le choix du bail :
Pour faire le bon choix, vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialiste du LMNP, comme JD2M.
La demande pour le coliving est forte, surtout dans les grandes villes où le coût du logement est élevé et l’offre locative tendue.
Or, ce sont justement les zones où il est le plus difficile de trouver des biens adaptés.Il faut souvent cibler des logements de plus de 90 m², voire des immeubles entiers à rénover, ce qui limite les opportunités d’acquisition.
En parallèle, de plus en plus d’investisseurs se positionnent sur le secteur du coliving. La concurrence s’intensifie surtout dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille.
La colocation consiste à louer un seul logement à plusieurs personnes. Chaque colocataire dispose d’une chambre privée, tandis que la cuisine, le salon et la salle de bains sont partagés.
Le bail peut être commun (les locataires sont solidaires pour le paiement du loyer) ou individuel (chaque occupant a un contrat distinct). Ce type de location est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Elle concerne principalement des séjours de longue durée, généralement supérieurs à un an.
Contrairement au coliving, la colocation se limite à la mise à disposition d’un logement partagé sans prestations supplémentaires.
Comme en colocation, chaque locataire dispose d’une chambre privée. Les espaces communs comprennent généralement la cuisine, le salon, la salle à manger et parfois des espaces dédiés au travail ou à la détente.
À ces espaces s’ajoutent des services mutualisés, comme le ménage régulier, la connexion internet, la blanchisserie, voire la gestion de colis ou la sécurité.
Chaque locataire paie un forfait tout compris (loyer + services). Le coliving se rapproche ainsi d’une expérience plus « hôtelière ».
Le coliving et la colocation présentent des différences importantes :
Le coliving en LMNP s’adresse principalement à des investisseurs qui envisagent un placement immobilier sur le long terme.
Ils délèguent généralement la gestion locative à des professionnels spécialisés, comme des gestionnaires de résidences services, des sociétés de gestion immobilière ou des conciergeries dédiées au coliving.
Cet investissement séduit aussi ceux qui veulent diversifier leur patrimoine. Il permet d'exploiter un bien immobilier différent des placements classiques, avec un bon potentiel de revenu.
Vous êtes un investisseur débutant et hésitez encore ? D’autres solutions existent en dehors du coliving :
On l’a vu, le coliving présente de nombreux avantages : une rentabilité supérieure à la moyenne (4 à 8 %), une forte demande dans les grandes villes et une fiscalité optimisée grâce au statut LMNP.
En revanche, vous devrez composer avec un cadre juridique plus souple, parfois flou. Ce type de projet nécessite aussi un investissement de départ souvent plus important qu’une colocation classique.
Il est recommandé de privilégier les villes dynamiques avec une tension locative forte. Côté budget, il faut anticiper les frais liés à l’aménagement et aux services. Le modèle du coliving convient surtout à ceux qui souhaitent investir sur le long terme et déléguer la gestion à de leur bien à des professionnels.
Faire appel à un gestionnaire spécialisé, à un fiscaliste ou à un expert-comptable permet de sécuriser cet investissement.
Vous pouvez opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) si votre logement est meublé. Pour les projets qui proposent des services hôteliers (ménage, réception), le régime para-hôtelier peut s’appliquer, avec des obligations fiscales spécifiques.
La rentabilité de ce type de location varie entre 4 % et 8 %, selon la localisation, les prestations incluses et la rotation des locataires. Elle est supérieure à celle d’une location classique.
Le régime réel impose de tenir une comptabilité. Vous pouvez amortir votre bien sur 20 à 30 ans et les meubles/équipements sur 5 à 10 ans. Par ailleurs, pour rester éligible au statut LMNP, vos revenus locatifs doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou rester inférieurs aux autres revenus d'activités imposables du foyer fiscal.
Le coliving désigne un mode de logement où chaque résident dispose d’un espace privé, comme un studio ou un appartement de type T2, tout en bénéficiant de services partagés (ménage, blanchisserie, etc.) et d’espaces communs. La colocation consiste à partager un même logement, souvent un appartement ou une maison, sans services additionnels.
Gérer un coliving seul est compliqué. Il est conseillé de faire appel à une conciergerie ou une société spécialisée pour assurer la gestion des locataires et des services.
Le coliving ne dispose pas d’un statut juridique propre. Le bail doit correspondre au type de location (meublée, mobilité ou professionnel). Des propositions législatives sont en cours pour encadrer ce type de logement.
En théorie oui, mais il faut faire attention aux contraintes locales. Selon les communes et votre projet, vous devez demander une autorisation de changement d’usage. Il faut déclarer aussi votre activité en mairie et reverser une taxe de séjour. Notez bien que la location de sa résidence principale est limitée à 120 jours par an (voire 90 selon la décision du maire).
Article rédigé par Stéfano Demari
