Mis à jour le 20/03/2025
L’immobilier est l’un des secteurs d’investissement les plus prisés en France, à la fois en raison de sa rentabilité, et de l’opportunité qu’il donne aux investisseurs de se constituer un patrimoine personnel, qu’ils pourront ensuite transmettre à leur famille.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous vous interrogez sur le mode de location que vous allez pratiquer ? Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi vous avez tout intérêt à vous tourner vers la location meublée, qui est l’investissement immobilier disposant du meilleur rendement locatif en France.
La demande pour les logements meublés ne cesse d’augmenter en France, en raison de l’attractivité de ce mode d’habitat pour les étudiants, les jeunes actifs, les vacanciers, ou encore les professionnels dont le métier ou les aspirations les poussent à choisir la mobilité.
Or, à cette forte demande, qui garantit la stabilité des revenus et un bon taux de rentabilité, s’ajoute une fiscalité avantageuse, et des possibilités d’achat intéressantes sur tout le territoire.
Découvrez les caractéristiques des biens meublés les plus rentables dans l'infographie ci-dessous :
Le rendement locatif d’une LMNP est bien évidemment fonction du mode de location pratiqué, de la demande, ainsi que des prix à l’achat.
Pour autant, et ce contrairement à la location vide, la souplesse juridique de la location meublée assure bien souvent une excellente rentabilité, à plus forte raison si le loueur choisit le régime fiscal le plus approprié à sa situation.
En effet, la location meublée bénéficie aujourd’hui d’une fiscalité très favorable, permettant bien souvent de ne pas payer d’impôts sur les 10 premières années de location.
C’est du moins la durée moyenne pendant laquelle les propriétaires qui ont recours aux services de JD2M ne paient pas d’impôt, pour une économie globale représentant en moyenne 10 000 €, soit 2 000 € par an.
Du côté de la rentabilité, et pour tous les modes de location confondus, la rentabilité des propriétaires de JD2M a été, en moyenne, de 7,1% en 2024.
La fiscalité de la location meublée au statut de loueur en meublé non professionnel est particulièrement avantageuse car elle vient s’appliquer à une rentabilité brute qui est plus élevée que la location vide, en raison de loyers plus élevés en location meublée.
En effet, les prix en location meublée sont, en moyenne, de 15 à 20% supérieurs par rapport à la location vide, et la différence peut même se porter jusqu’à 30% en comparaison avec la location saisonnière.
De plus, même dans les villes appliquant une mesure d’encadrement des loyers, le barème est supérieur pour la location meublée.
Et à cette rentabilité brute plus élevée s’ajoute également une meilleure rentabilité nette puisque la fiscalité de la location meublée est plus attractive, notamment dans le cadre du régime réel simplifié dont peuvent relever les loueurs en meublé.
En effet, dans le cadre de ce régime, les loueurs pourront déduire l’intégralité des charges occasionnées par leur activité de location meublée, mais également amortir le coût de leur bien (hors part terrain), des travaux réalisés, et du mobilier.
Ainsi, ils pourront à la fois percevoir des loyers plus importants qu’en location vide, mais également payer moins d’impôts sur ces loyers.
De plus, la fiscalité n’est pas l’unique avantage de l’investissement locatif meublé, qui permet aux loueurs davantage de flexibilité au moment de louer leur bien.
En effet, là où la location nue n’autorise que la conclusion d’un bail de location de longue durée à titre de résidence principale d’une durée de 3 ans, la location meublée offre le choix entre 5 types de baux différents.
Cette souplesse permet aux loueurs d’adapter leur mode de location à leurs projets, la demande, ou encore aux caractéristiques de leur bien.
Dans le courant de l’année 2024, JD2M a examiné les données de plusieurs milliers de ses clients afin d’établir un palmarès des villes les plus rentables où pratiquer la location meublée en France, en prenant en compte tous les modes de location.
Et force est de constater que les villes moyennes, du fait de leur attractivité et de leur dynamisme, connaissent un excellent taux de rentabilité, en raison de prix à l’achat moins élevés que dans les grandes métropoles, mais avec suffisamment d’attractivité.
Dans ces villes, certains taux de rentabilité avoisinent les 10%, comme à Limoges (10,2%), Quimper (10,1%), Poitiers (10%), Lorient (9,6%), Niort (9,2%), ou encore Brest (9,1%), tandis que d’autres dépassent facilement la rentabilité moyenne calculée pour les clients de JD2M (7,1%) comme Amiens (8,6%), Pau (8,4%), ou encore Valenciennes (8,3%).
Bon à savoir : Disposer d’une excellente rentabilité n’est pas l’apanage des villes moyennes et peut également se retrouver dans des villes plus importantes, comme Marseille (8,6%) ou Montpellier (7,4%).
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, car si le loyer et la fiscalité jouent un rôle important, ces données sont à mettre en perspective avec le prix d’achat, le coût de l’emprunt, ou encore les dépenses entreprises pour mettre le bien immobilier en location.
S’il n’existe pas de recette miracle pour trouver le bien immobilier idéal, certaines bonnes pratiques peuvent s’avérer particulièrement utiles.
Pour vous aider, nous vous livrons nos 5 conseils pour vous assurer de trouver le bien le plus rentable en location meublée.
Bail de longue durée, étudiant, mobilité, ou encore de courte durée ? Pour une personne seule, un couple, une famille ?
Ce sont les questions que vous devrez vous poser en premier, car elles influenceront largement votre recherche de bien, qu’il s’agisse de sa surface, de son aménagement, ou encore de sa localisation.
Une fois que vous aurez déterminé le profil type de votre bien, ne vous jetez pas nécessairement sur le premier que vous visiterez.
Prenez le temps de vous projeter dans votre activité, et n’hésitez pas à aller regarder les prix auxquels des biens similaires loués dans la même zone sont proposés à la location. Cela vous permettra de commencer à vous faire une bonne idée de sa rentabilité.
Pensez également à estimer à l’avance le coût des éventuels travaux et aménagements que vous pourriez souhaiter réaliser dans le bien avant de le proposer à la location.
En comparant les prix des biens similaires à la location, vous allez pouvoir vous faire une idée de la rentabilité moyenne de votre bien.
Mais attention, car, en fonction du mode de location que vous aurez choisi, certains facteurs seront à prendre en compte comme les périodes de vacances locatives, ou les évolutions des prix pour les locations de courte durée en fonction de la saisonnalité.
C’est également à cette étape que vous devrez par exemple réfléchir à la notion de prix plancher pour votre location, ou au montant du loyer, en tenant compte, le cas échéant, des règles d’encadrement des loyers.
Cela sera d’autant plus simple si vous présentez un business plan réaliste.
Dans ce domaine, vous devrez également arbitrer entre apport et emprunt, ainsi que le taux d’emprunt proposé, tout en gardant à l’esprit qu’avec l’aide de votre comptable et en choisissant le bon régime fiscal, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunts de votre chiffre d’affaires de location meublée.
Pour profiter pleinement de vos loyers, mais aussi pour vous assurer de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux importants offerts par la location meublée, il vous faudra certainement vous tourner vers un comptable spécialisé en investissement locatif.
Ce dernier pourra vous aider à être à jour de toutes vos obligations déclaratives et fiscales, et vous assurer de ne manquer aucune charge déductible ou de ne pas faire d’erreur dans le calcul de l’amortissement de votre bien, afin de pouvoir profiter de sa bonne rentabilité en toute sérénité.
En 2025, certaines réglementations relatives à la location meublée évoluent, et il convient de les avoir à l’esprit avant d’investir en location meublée.
Depuis le mois de juillet 2022, les biens immobiliers disposant d’une note de DPE (diagnostic de performance énergétique) « F » ou « G » ne peuvent plus voir leur loyer révisé, et depuis le 1er janvier 2025, les biens classés « G » ne peuvent plus être proposés à la location.
Ils seront suivis par les biens classés « F » en 2028 et « E » en 2034 en France métropolitaine.
Pour l’Outre-mer, les interdictions concerneront les biens classés « G » en 2028, et « F » en 2031.
Bon à savoir : Ce calendrier d’interdiction ne concerne que les locations louées sur la longue durée.
Pour la courte durée, les exigences de performance énergétique fixées par la loi Le Meur votée en novembre 2024 seront portées directement à la lettre « D », mais uniquement à partir du 1er janvier 2034.
Entretemps, les demandes de changement d’usage déposées pour pouvoir louer des biens immobiliers sur la courte durée dans les communes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage ne seront accueillies que si le DPE du bien est au minimum classé « E ».
Il faudra donc prendre cette donnée en considération dans le cas de l’achat d’un bien immobilier ayant une note de DPE imposant de réaliser des travaux dans les années à venir.
En effet, si le coût de ces travaux est amortissable dans le cadre du régime réel, il faudra également se demander si ces derniers ont la possibilité d’être réalisés, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble où se situe le bien.
Pour les loueurs qui se destineraient à la location d’un meublé de tourisme, de nouvelles réglementations pour les locations saisonnières pourront être mises en place par les communes sur la base des dispositions contenues dans la loi Le Meur.
Ainsi, les communes pourront délimiter des zones réservées à l’habitation à titre de résidence principale, ou fixer des quotas de meublés de tourisme dans certaines zones. L’adoption de ce genre de mesures sera donc à surveiller par les éventuels investisseurs.
Du côté des points d’attention, il faudra également s’assurer auprès de la copropriété qu’une majorité de copropriétaire ne compte pas prochainement voter une interdiction des locations de courte durée, comme cela peut maintenant être le cas aux 2/3 des voix, comme prévu par la loi Le Meur.
Enfin, il sera nécessaire de surveiller la mise en place du téléservice de déclaration national destiné à permettre une procédure d’enregistrement unifiée pour l’ensemble des loueurs sur le territoire national.
Passer par ce service devrait devenir obligatoire d’ici le 20 mai 2026.
En 2025 comme pendant les années précédentes, la location meublée continue de conserver son statut de meilleur investissement immobilier et de séduire toujours plus d’investisseurs qui, bien conseillés, peuvent profiter de son excellent rendement et de la stabilité de sa rentabilité pendant de nombreuses années.
Un conseiller LMNP répond à vos questions !