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Mis à jour le 06/06/2025
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à Dijon séduit de plus en plus d’épargnants en quête de rentabilité et de stabilité. Capitale bourguignonne à taille humaine, Dijon bénéficie d’une forte demande locative, portée par sa population étudiante, son activité tertiaire et son cadre de vie attractif.
Que ce soit pour diversifier son patrimoine, alléger sa fiscalité ou préparer sa retraite, le LMNP y offre de réelles opportunités. Cet article vous dévoile les clés d’un investissement immobilier locatif réussi à Dijon.
Dijon, capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, s’impose comme une destination stratégique pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).
Avec plus de 159 000 habitants, dont 39 000 étudiants, 42,1 % des Dijonnais sont locataires et le taux de logements vacants est de 7,4 %.
Bien desservie, Dijon bénéficie du TGV (1h35 de Paris, 2h de Lyon), de deux lignes de tramway, d’un réseau de bus efficace et d’infrastructures cyclables modernes. Cette accessibilité renforce l’attractivité pour les étudiants, jeunes actifs et cadres en mobilité.
Sur le plan économique, la commune de Dijon héberge plus de 5 600 établissements actifs. Son dynamisme repose sur des secteurs clés comme l’agroalimentaire, la santé, la tech et les services.
Au troisième trimestre 2024, le taux de chômage dans la région Bourgogne-Franche-Comté était de 6,7 %, légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui est favorable pour les investisseurs immobiliers.
Les prix de l’immobilier demeurent accessibles : 2 500 à 3 000 €/m² en moyenne, selon les quartiers.
Le meublé permet de louer jusqu’à 20 % plus cher qu’un logement vide, tout en profitant d’un régime fiscal avantageux en LMNP.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
En 2025, les revenus issus de cette activité restent imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant le choix entre le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Pour conserver le statut LMNP, le propriétaire doit respecter les critères suivants :
Les propriétaires en location meublée à Dijon ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le micro-BIC s’applique de plein droit si vos recettes annuelles n’excèdent pas les plafonds définis par l’article 50-0 du CGI : 77 700 € pour une location meublée classique, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et 77 700 € pour un meublé de tourisme classé pour les revenus perçus.
Malgré les changements induits par la loi Le Meur, les revenus perçus en 2024 resteront soumis à l’ancien régime : 50 % d’abattement forfaitaire (ou 71 % pour les meublés classés).
Simple, ce régime n’autorise aucune déduction de charges réelles, ce qui peut pénaliser les bailleurs face à la hausse des coûts.
À l’inverse, le régime réel simplifié permet une optimisation fiscale avancée. Devenir loueur en meublé non professionnel à Dijon ouvre la porte à des revenus complémentaires faiblement imposés.
Le régime réel simplifié autorise la déduction de nombreuses charges (entretien, intérêts d’emprunt, assurances, gestion, taxe foncière…) et l’amortissement du bien et du mobilier.
Ce mécanisme peut ramener le bénéfice imposable à zéro. 85 % de nos clients ayant opté pour le régime réel n’ont payé aucun impôt sur leurs revenus locatifs au cours des cinq dernières années.
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Les + :
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Critère |
Micro-BIC |
Régime réel simplifié |
|---|---|---|
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Abattement fiscal pour revenus de 2025 |
Location meublée longue durée : 50 % Meublés de tourisme non classés : 30 % Meublés de tourisme classés : 50 % |
Aucune, mais déduction des charges réelles et amortissements |
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Charges déductibles |
Non (incluses dans l’abattement) |
Oui : intérêts d’emprunt, frais de notaire, travaux, mobilier, taxe foncière, etc. |
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Amortissement du bien |
Non |
Oui, reportable à vie |
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Obligations comptables |
Légères (déclaration 2042-C-PRO) |
Plus complexes (bilan, liasse fiscale, expert-comptable recommandé) |
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Intérêt fiscal |
Simple si peu de charges (<50 % des loyers) |
Avantageux dans 85 % des cas, surtout si charges élevées |
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Durée de non imposition |
Aucune |
Jusqu’à 10 ans - voire plus - sans impôt |
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Flexibilité |
Par défaut, option possible pour le réel |
Option renouvelable tacitement, révocable chaque année |
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Le centre-ville de Dijon est un choix stratégique pour un investissement LMNP. Quartier vivant, il combine une offre de commerces variés, une excellente desserte en transports (tramway, bus) et une forte demande locative, notamment étudiante et touristique. Ce secteur garantit une rentabilité intéressante, avec une grande stabilité du marché.
Ces quartiers résidentiels calmes, situés à quelques minutes du centre, sont très recherchés. Ils attirent les familles et les professionnels en quête d’un cadre de vie agréable tout en étant proches des commodités. Les loyers y sont stables, et la demande reste constante.
Le quartier Maladière, à proximité du Palais des Congrès, se distingue par son dynamisme. Idéal pour des locations professionnelles ou d'affaires, il bénéficie d'une demande constante liée aux événements et conférences qui s'y tiennent. Ce secteur est prisé par les cadres et les entreprises.
Avec sa proximité immédiate du campus universitaire, le quartier Université / Montmuzard est parfait pour un investissement LMNP destiné à la location étudiante. La demande est forte, en particulier pendant la rentrée universitaire.
En pleine expansion, ces zones excentrées au nord (Toison d’Or) et au sud (Parc de l’Arsenal) de Dijon bénéficient d’un excellent rapport prix/m².
Elles sont parfaites pour les investisseurs cherchant à se positionner sur un marché en développement, avec un potentiel de valorisation important à moyen terme.
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Quartier Dijon |
Prix médian au m² (appartements, 2025) |
|---|---|
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Centre-ville |
2 948 € |
|
Montchapet |
2 526 € |
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Maladière |
2 407 € |
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Montmuzard |
2 483 € |
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Toison d’Or |
2 837 € |
Avec des établissements comme Sciences Po, la BSB ou AgroDijon, les étudiants représentent 15 % de la population de la métropole bourguignonne et plus de la moitié des candidats à la location (55 %).
Ainsi, les résidences étudiantes sont un excellent choix pour un investissement LMNP à Dijon, avec une forte demande locative. Elles bénéficient d'une gestion déléguée et offrent des loyers réguliers.
Le loyer moyen pour un studio à Dijon est d'environ 441 €/mois. Ces biens sont particulièrement attractifs en raison de la présence de nombreuses universités et écoles dans la ville.
Le marché des résidences pour seniors connaît une croissance continue, avec un public vieillissant et stable. Ces biens présentent un faible turnover, garantissant ainsi une sécurité locative. Toutefois, il est essentiel de faire appel à un gestionnaire solide et expérimenté pour assurer une gestion optimale de ces résidences.
Les résidences destinées à une clientèle d’affaires ou de tourisme sont idéales dans des quartiers stratégiques comme Clémenceau ou le Centre-ville. Ces biens sont prisés pour les séjours de courte durée et les voyages d'affaires, offrant ainsi des rendements intéressants. Les loyers peuvent être plus élevés en raison de la demande ponctuelle, mais régulière.
Investir dans un appartement ancien rénové permet de bénéficier d'un potentiel de revalorisation du bien et d'un amortissement fiscal important, notamment dans le cadre du régime réel. Ce type de bien est idéal pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en capitalisant sur la valorisation du bien à long terme.
L'aménagement d'un bien est essentiel pour attirer les locataires et maximiser la rentabilité. Optez pour des meubles modernes et fonctionnels, en veillant à offrir un cadre agréable et pratique.
En plus des équipements de base comme un lit confortable, une table de travail et une cuisine bien équipée, pensez à ajouter des services supplémentaires comme le WiFi, une machine à laver et des espaces de rangement optimisés. Ces éléments augmenteront l'attractivité de votre bien, en particulier pour les étudiants et les professionnels en déplacement.
Le choix du régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité d'un investissement LMNP. Pour maximiser vos gains, l’option régime réel simplifié permet de déduire un grand nombre de charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) et d’amortir votre bien immobilier.
Un expert-comptable peut vous accompagner pour optimiser ces déductions et éviter les erreurs de déclaration, ce qui vous permettra de réduire vos impôts et d'augmenter vos revenus nets.
La location saisonnière est un moyen efficace d'augmenter la rentabilité de votre bien. À Dijon, il n'est pas nécessaire d'obtenir une autorisation spéciale, mais une déclaration en mairie est obligatoire.
En optant pour des plateformes comme Airbnb, vous pouvez pratiquer des loyers plus élevés, notamment dans les quartiers touristiques ou d'affaires. Cette solution peut être particulièrement rentable pour les biens situés dans des zones à forte demande.
Avec la réforme entrée en vigueur le 1er mars 2025, ces 34 000 € d’amortissements réellement déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
Revente du bien
Cette plus-value sera imposée au régime des plus-values des particuliers. Il faut toutefois relativiser l’impact de cette réintégration, car des abattements pour durée de détention s’appliquent. De plus, des stratégies comme la donation du bien permettent d’effacer cette imposition.
Rentabilité et fiscalité
Investir en LMNP à Dijon reste rentable, mais avec la réforme de 2025, il est essentiel de bien anticiper l'impact des amortissements sur la plus-value lors de la cession du bien. Pour une gestion optimisée, il est conseillé de consulter un expert-comptable pour calculer les meilleures options fiscales et d'amortissement en fonction de votre projet.
Vous êtes à la recherche de la meilleure ville pour investir en location meublée ? Consultez nos articles sur la LMNP à Paris, l'investissement LMNP à Lille et comment investir en LMNP à Nantes ou Lyon !
Environ 2 500 à 3 000 €/m² selon les quartiers, avec des écarts notables entre le centre-ville, plus recherché, et les secteurs en périphérie ou en développement.
Non, Dijon ne fait pas partie des zones tendues. Cela signifie qu’il n’y a pas d’encadrement des loyers, ce qui permet une plus grande liberté pour fixer les montants de location.
Oui, la location meublée de courte durée est autorisée à Dijon. Avant de proposer un logement en location saisonnière, il est impératif de vérifier le règlement de la copropriété, puis de le déclarer auprès de la mairie de Dijon. Cette démarche est obligatoire, que le logement soit classé ou non en tant que meublé de tourisme.
Ce n’est pas obligatoire. Certains investisseurs choisissent une SARL de famille ou une EURL pour affiner leur fiscalité LMNP à Dijon, mais cela reste une option plus complexe par rapport à l’EI.
La rentabilité d’un LMNP à Dijon est de % d’après les résultats de nos clients.
Article rédigé par Stéfano Demari
