Le littoral français est, tous les ans, une destination privilégiée par de nombreux vacanciers, français et internationaux. Ainsi, investir dans une activité de LMNP en bord de mer est très souvent très avantageux, d’autant que sa flexibilité permet tout autant une forte rentabilité que la possibilité de profiter soi-même de son bien une partie de l’année. Pour réussir en la matière, cet article vous présente les avantages d’une activité LMNP sur le littoral.
L’une des premières questions à se poser lorsque l’on considère l’opportunité d’investir dans une activité de LMNP sur la côte est le type de bien immobilier, à savoir un logement neuf ou ancien ?
Un bien immobilier est considéré comme neuf lorsque sa construction a été achevée depuis moins de 5 ans, dans le cas contraire il s’agira d’un investissement LMNP dans l’ancien.
Chaque type d’investissement a ses avantages. Dans le LMNP ancien, le prix d’achat est souvent moins élevé, mais des travaux de grande ampleur, pour aménager le logement ou le mettre en conformité avec les normes de performance énergétique, sont souvent à envisager. Et leur coût peut être conséquent, même s’il peut être en partie absorbé grâce au mécanisme de l’amortissement au régime réel.
Au contraire, dans le cas d’un investissement LMNP dans le neuf, en contrepartie d’un prix d’achat plus élevé, le bien aura toutes les chances de répondre aux dernières exigences de la réglementation. Cela en fait un argument particulièrement important au regard des normes qui encadrent le DPE en location meublée, et qui pourraient venir concerner les locations saisonnières à l’occasion du vote de la proposition de loi n°1176.
Et dans le cas d’un projet à long terme de LMNP neuf, investir en Vefa peut être une option à considérer.
Lorsque l’on parle d’activité LMNP en montagne ou en bord de mer, il est également possible de penser à un investissement en résidence service avec bail commercial en bord de mer.
Une résidence service est un établissement qui propose d’accueillir un certain type de public, comme les personnes âgées ou les étudiants, et propose des logements meublés ainsi que d’autres services comme le ménage, l’accueil, le petit-déjeuner, ou le lavage du linge. On parle alors de résidence sénior, étudiante, ou de tourisme.
L'investissement dans un bien LMNP en résidence service signifie conclure un bail commercial avec un gestionnaire qui va assurer la gestion locative du bien, à savoir trouver des locataires, assurer l’encaissement des loyers, ou encore entretenir les locaux de la résidence. Il est donc nécessaire de s’assurer de la qualité et de la solidité du gestionnaire.
Réparti entre 4 façades maritimes et plus de 5 000 kilomètres de côtes uniquement en métropole, le littoral français attire chaque année une bonne part des vacanciers, français comme internationaux, puisque plus de 60% d’entre eux envisagent des vacances en bord de mer comme premier choix de destination.
En conséquence, le taux d’occupation sur la côte est très important, et dépasse même les 90% au plus fort de la saison estivale.
Il est donc possible d’opter pour des villes majeures comme Marseille, de taille moyenne comme Cannes ou Cherbourg, des stations balnéaires, ou de plus petites localités.
Chaque localisation ayant sa propre dynamique, il faudra bien penser à adapter l’offre de location aux besoins en fonction, notamment de la saison ou du profil type de vacanciers du secteur.
En matière de location de tourisme, l’ameublement est capital car il permet aux vacanciers de s’installer directement dans le bien et contribue à leur confort, et donc aux retours positifs sur le logement, qui jouent un très grand rôle lorsque le bien est proposé sur une plateforme de réservations touristiques comme Airbnb. Il favorise également les réservations en contribuant à l’aspect visuel du bien, s’il est bien mis en valeur dans les photos jointes à l’annonce.
Il peut donc être conseillé d’ajouter des équipements supplémentaires aux 11 équipements obligatoires listés par le décret du 31 juillet 2015, comme des appareils électroménagers, en particulier si votre bien a vocation à accueillir des locataires plus de quelques jours.
Dans le cas d’une activité LMNP, les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet aux loueurs de choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel d’imposition, qui peut notamment se révéler très avantageux dans le cas d’un investissement locatif.
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Au régime réel d’imposition, vous pourrez déduire toutes les charges afférentes à votre activité de loueur en meublé de votre montant imposable. Le réel permet donc de déduire, entre autres, les factures et frais divers (entretien, comptabilité, mise en location) mais également les taxes comme la taxe foncière.
De plus, vous bénéficierez du mécanisme des amortissements du LMNP au réel, ce qui veut dire qu’il vous sera possible d’amortir une fraction de la valeur du mobilier, des éventuels travaux entrepris, et du logement chaque année.
Ces deux mécanismes cumulés peuvent venir réduire considérablement le montant imposable, voire le ramener à 0. Dans ce cas, toute somme non utilisée pourra l’être sur les années suivantes, pendant 10 ans pour le déficit créé par la déduction des charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
Enfin, dans le cas d’un investissement en immobilier locatif, si la date de début d’activité correspond avec celle d’achat du bien immobilier, vous pourrez déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière en charges, ou les amortir. Notez toutefois que, dans le cas d’investissements multiples, ce choix devra être le même pour tous les logements.
Par ailleurs, l’ensemble des travaux réalisés dans le bien en vue de sa mise en location, ou pendant l’activité, peuvent être amortis, d’où l’importance de la date de déclaration d’activité !
Très prisé en location saisonnière pour sa simplicité et ses avantages fiscaux importants, le micro-BIC sera certainement moins intéressant pour les revenus 2024. En effet, depuis la loi de finances 2024, les abattements pour la location de courte durée sont passés à 30% contre 50 à 71% auparavant pour la location d’un meublé de tourisme classé. S’il a été confirmé que les revenus 2023 pourraient bénéficier des anciens seuils et abattements, il n’en sera pas de même pour les revenus 2024 imposés en 2025. Et même si les discussions autour de la proposition de loi n°1176 pourraient quelque peu alléger la réforme du régime micro-BIC, il est peu probable qu’il retrouve ses anciens chiffres.
Il est donc important de garder à l’esprit que la date pour lever l’option pour relever du régime réel pour les revenus 2024 est le mois de mai 2024 pour toute activité déjà en cours en 2023.
En location de courte durée, les loyers ne sont pas réglementés, ce qui contribue à la forte rentabilité de la location saisonnière. Cela veut également dire que les propriétaires ont toute latitude pour faire évoluer leurs prix selon les moments de l’année, en fonction de la saisonnalité et de la localisation du logement. Avoir une bonne stratégie de tarification ne peut donc que contribuer à la rentabilité de votre bien immobilier. Afin de déterminer avec précision la meilleure stratégie, il est bien possible de se faire assister d’un gestionnaire de bien, ou de recourir à des outils de tarification dynamique, qui analyseront pour vous les différentes données de location de votre secteur géographique. Un logiciel de tarification dynamique vous aidera à fixer les tarifs à la nuitée les plus adaptés, tout en vous aidant à faire évoluer vos tarifs en fonction des événements.
L’investissement dans un bien LMNP en bord de mer permet à de nombreux propriétaires de profiter de la flexibilité de la location meublée, en se réservant des périodes pendant lesquelles ils occupent le bien pour leur intérêt personnel. C’est par exemple souvent le cas pour des résidences secondaires qu’il est possible de louer pendant les périodes où elles sont inoccupées.
Vous pourrez également jouer sur les différents types de contrats de location proposés en louant en vertu d’un bail de longue durée, d’un bail étudiant, d’un bail mobilité, ou encore d’un bail saisonnier. Avec un bien situé proche des côtes, vous pourrez très bien choisir de conclure uniquement des contrats de location de courte durée ou d’alterner des contrats étudiants de 9 mois et de pratiquer la location saisonnière pendant la pleine saison.
En location de tourisme, il est fréquent que les voyageurs s’acquittent du montant de la réservation à l’avance, ou le jour de leur entrée dans les lieux, ce qui limite drastiquement le risque d’impayés. Et si vous craignez les annulations de dernière minute, rien ne vous empêche de fixer des conditions d’annulation strictes.
Si vous habitez loin de votre logement, ou que vous ne souhaitez pas y consacrer trop de temps, sachez qu’il vous est totalement possible d’en déléguer la gestion à une agence locative. Cette dernière s’occupera de gérer votre bien pour votre compte, en assurant notamment l’accueil des locataires, le ménage, ou la remise des clés.
Et si vous avez opté pour le réel, l’ensemble de ces frais de gestion seront considérés comme des charges déductibles.
Depuis longtemps considérées comme une destination privilégiée, les côtes françaises sont un endroit de choix dans lequel investir en location meublée, ou tout simplement pour générer des revenus supplémentaires grâce à sa résidence principale ou secondaire. Il faudra néanmoins bien garder à l’esprit les obligations déclaratives spécifiques à chaque zone géographique et à chaque type de logement pour une activité de location saisonnière.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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