Instauré en janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se veut le successeur de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), et vise le patrimoine immobilier des contribuables. Vous avez le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous vous interrogez sur votre éventuel assujettissement à l’IFI, et les conditions qui pourraient vous permettre de vous en exonérer ou de réduire votre imposition ? Cet article est fait pour vous.
L’impôt sur la fortune immobilière cible le patrimoine immobilier, qui est constitué des habitations telles que les résidences principales et secondaires, ou encore les biens loués en location meublée ou vide, mais pas seulement ! En effet, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), ainsi que les actions de foncières font également partie de l’assiette fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière.
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En principe, toute personne dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année en cours est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière. Nous vous expliquons comment calculer cette valeur dans la suite de cet article.
Il est important de noter que la déclaration d’impôt sur la fortune prend en compte l’ensemble des biens détenus par les personnes composant le foyer fiscal. Cela inclut les époux, les personnes ayant conclu un PACS, ou les concubins ayant choisi de faire une déclaration commune. Sont également pris en compte les biens des enfants mineurs dont les parents ont l’administration légale en attendant leur majorité ou ceux des enfants majeurs toujours rattachés au foyer fiscal de leur parents.
À noter :
Les parents divorcés exerçant en commun l’autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.
Vous avez le statut LMNP ou LMP : pour déterminer si vous devrez vous acquitter de l’IFI, plusieurs types de biens seront pris en compte.
Les biens immobiliers
Il s’agit en premier lieu des biens bâtis, tels que les maisons, appartements et éventuelles dépendances (garage, parking, cave...), qu’ils soient à usage personnel ou mis en location, mais également :
Les placements immobiliers
Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière inclut également certains placements immobiliers. Sont concernés :
À noter :
Cette valeur ne sera toutefois pas prise en compte si vous possédez moins de 10% du capital de la société, ou si ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
Les droits immobiliers
Il s’agit par exemple des biens que vous possédez en usufruit. Pour rappel, l’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs sans toutefois pouvoir en disposer librement. Les usufruitiers doivent toutefois garder à l’esprit qu’il leur faudra déclarer la valeur en pleine propriété.
Dans les cas suivants, l’imposition pourra être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :
NB :
Avant l'entrée en vigueur de l'IFI en 2018, les contribuables assujettis à l'ISF étaient exonérés d'imposition sur les œuvres d'art. A présent, les œuvres d'art sont exclues de l'assiette du calcul de cet impôt et la détention d’œuvres d’art est donc neutre fiscalement.
Sous réserve des conventions internationales, si vous avez le statut de loueur meublé non professionnel non-résident en France, vous êtes soumis à l'imposition sur la fortune immobilière dans le cas où vous détenez un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, situé en France. Ainsi, l'ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger par les membres du foyer fiscal sont pris en compte.
À noter : Si vous avez été domicilié à l’étranger pendant au moins 5 ans avant de transférer votre domicile fiscal en France, vous ne serez imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France pendant les 5 premières années.
Si votre domicile fiscal est à l’étranger, seuls les biens et droits immobiliers possédés en France seront pris en compte, de même que les parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France.
Même en cas de patrimoine immobilier important, il est possible de fortement diminuer le montant à déclarer. Pour cela, il est nécessaire de bien connaître le mode de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ainsi que les déductions et abattements possibles afin de ne pas faire d’erreur au moment de sa déclaration.
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L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier de l’année. Pour connaître cette valeur, il vous faudra opérer le calcul suivant :
Valeur vénale réelle du bien - dettes existantes = valeur nette.
Pour rappel, la valeur vénale du bien est le prix auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la connaître, il est possible de recourir au site Patrim.
Les dettes déductibles sont les suivantes :
À l’inverse, la part des impôts correspondant aux revenus des biens immobiliers n’est pas déductible, comme celle afférente aux revenus fonciers. De même, en cas de location, les impositions incombant à l’occupant du bien ne sont pas déductibles.
À noter : Toutes les dettes et dépenses réalisées dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.
Pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, il est possible d’appliquer certains abattements sur la valeur vénale du bien, qui sont censés tenir compte des difficultés rencontrées pour trouver un acheteur en cas de volonté de céder le bien :
Pour la résidence principale
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, sauf si le bien est détenu par l’intermédiaire d’une SCI de gestion.
À noter : Les couples mariés ne peuvent bénéficier de l’abattement de 30% que pour un seul immeuble, qu’ils fassent ou non l’objet d’une imposition distincte, à moins d’avoir opté pour le régime de la séparation de biens et de ne pas vivre sous le même toit.
Pour les locations meublées
Les locations meublées ne bénéficient pas d’abattements spécifiques, toutefois, il peut être admis que le propriétaire du bien opère un abattement sur la valeur vénale du bien loué. Déterminer cet abattement est de l’entière responsabilité du loueur en meublé, et il est conseillé de ne pas dépasser un abattement de 10%. La solution la plus sûre étant de ne pas pratiquer d’abattement. Sur cette question, il peut être intéressant de recourir à l’aide d’un professionnel de la fiscalité des LMNP.
Seuls les propriétaires dont le patrimoine net taxable est supérieur au seuil d’imposition de 1 300 000 € sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, le cas échéant, son calcul commence à partir de 800 000 €.
Pour connaître les taux d’imposition applicables, vous pouvez vous référer à notre tableau ci-dessous.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Tarif applicable (en pourcentage) |
| < 800 K€ | 0 |
| > 800 K€ et < ou = 1 300 K€ | 0,5 |
| > 1 300 K€ et < ou = 2 570 K€ | 0,7 |
| > 2 570 K€ et < ou = 5000 K€ | 1 |
| > 5 000 K€ et < ou = 10 000 K€ | 1,25 |
| > 10 000 K€ | 1,5 |
Autrement dit, les taux ci-dessus s’appliquent seulement sur la tranche concernée, sur le même modèle que le calcul de l’impôt sur le revenu.
Exemple pour un patrimoine net taxable de 1 600 000 € :
800 000 x 0% + (1 300 000 – 800 000) x 0,5% + (1 600 000 – 1 300 000) x 0,7%
Soit 0 + (500 000 x 0,005) + (300 000 x 0,007) = 0 + 2 500 + 2 100 = 4 600 €.
À noter :
Il existe un système de décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17 500 – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).
Exemple pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 € :
Calcul de l’IFI = 800 000 x 0 + (500 000 x 0,005) + (50 000 x 0,007) = 2850. Calcul de la décote = 17 500 – (0,0125 x 1 350 000) = 17 500 – 16 875 = 625. Soit une somme de 2 225 € à régler au titre de l’IFI.L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu (IR), soit en ligne sur le site des impôts, soit par le biais du formulaire 2042-IFI qu’il faut adresser par courrier à l’administration fiscale.
Son montant est ensuite communiqué sur un avis distinct de celui de l’IR, pour un paiement à effectuer au plus tard le 15 septembre.
À noter :
En cas d'erreur d'évaluation, l'administration dispose d’un délai de 3 ans pour réaliser un contrôle, cette durée passe à 6 ans en l’absence de déclaration.
Au moment de déclarer le montant imposable à l’impôt sur la fortune immobilière, il est nécessaire de garder à l’esprit que certaines réductions sont toujours possibles.
Si votre domicile fiscal est en France, le montant de votre impôt sur la fortune immobilière peut être réduit d’une somme correspondant à la différence entre :
Autrement dit, le montant cumulé de votre impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux y afférents, de la contribution sur les hauts revenus et de l’IFI ne doivent pas dépasser 75% de vos revenus imposables.
Exemple :
Dans le cas de biens et droits immobiliers situés à l’étranger et soumis à un impôt dont les caractéristiques sont similaires à l’IFI, il est possible d’imputer le montant de cet impôt acquitté à l’étranger.
À noter : Cette réduction ne fonctionne que pour les biens pris en compte pour la détermination de l’IFI en France et le montant imputable ne peut l’être que sur la fraction de l'impôt correspondant aux biens concernés.
Il est possible de déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen, dans la limite de 50 000 €.
À noter : Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l'IFI est néanmoins possible.
Être exonéré d’imposition sur la fortune immobilière n’est pas chose aisée, et si les LMP peuvent espérer pouvoir y prétendre, les LMNP y sont malheureusement soumis.
En principe, un bien immobilier affecté à la location meublée peut en être exonéré si son propriétaire parvient à démontrer qu’il utilise ce bien dans le cadre de son activité commerciale et professionnelle.
Un propriétaire-bailleur ayant le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) peut donc prétendre à être exonéré d’IFI puisque les biens qu’il met en location sont liés à son activité commerciale et professionnelle.
À noter : Seuls les locaux effectivement loués et qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal peuvent bénéficier de l’exonération.
Toutefois, cette exonération n’est pas uniquement liée à l’activité de LMP, et des conditions supplémentaires s’appliquent, listées à l’article 975 du code général des impôts (CGI).
Pour pouvoir effectivement prétendre à une exonération, les loueurs en meublé professionnels (LMP) devront s’assurer de respecter deux conditions cumulatives :
Pour que cette condition soit remplie, il faut que les recettes annuelles correspondant à cette activité générées par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €. Ce qui est le cas pour les loueurs en meublé avec le statut LMP.
Toutefois, le propriétaire-bailleur doit retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus par rapport à l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Attention, c’est le revenu imposable qui est ici pris en compte. Ce qui veut dire que c’est le bénéfice net après déduction des charges et amortissements qui doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Une condition souvent difficile à remplir en pratique…
À noter : Les pensions de retraites ne sont pas prises en compte dans le calcul du total des revenus du foyer fiscal.
Tout comme pour l’aspect commercial de l’activité, les LMP doivent ici à nouveau se montrer prudents, car ce ne sont pas seulement les revenus qui sont pris en compte.
En effet, pour que la location meublée soit considérée comme l’activité principale, il faut qu’elle représente l’essentiel des activités économiques du propriétaire-bailleur. Cela implique l’accomplissement d’actes et de diligences effectives, ce qui est particulièrement difficile à justifier en présence d’une activité purement locative. La seule solution consisterait à pouvoir démontrer, comme cela est parfois le cas, l’existence d’une implication réelle et relativement constante du loueur en meublé dans l’accomplissement des actes nécessaires à la réalisation de l’activité.
Autrement dit, un LMP qui exerce en parallèle une activité salariée ou une profession à temps plein ne peut pas être considéré comme exerçant une activité de location meublée à titre principal, même si les revenus qu’il en retire sont supérieurs aux autres !
Pour une activité à temps partiel, ou des activités professionnelles multiples et d’égale importance, la détermination de celle qui est considérée comme activité principale passe par plusieurs critères comme le poids de chaque profession au sein des revenus du contribuable, le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées, etc. ;
À noter : Le constat sera le même si un loueur en meublé professionnel loue un ou plusieurs logements en résidence de services puisqu’il en laisse la gestion locative au gestionnaire de la résidence.
S’il n’est pas possible d’être exonéré en LMNP, il reste important de garder à l’esprit la liste des dettes qu’il est possible de soustraire de la valeur de son patrimoine. Parmi elles figurent les emprunts réalisés dans le but d’acquérir un logement, ainsi que tous les travaux d’amélioration et d’entretien, dont le total peut contribuer à fortement réduire le montant imposable sur les revenus LMNP.
Puisqu’il est particulièrement complexe d’être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière, s’intéresser au meilleur moyen de réduire la valeur nette taxable de son patrimoine devient capital pour les propriétaires qui pourraient y être assujetti. Or, au vu de la difficulté à s’y retrouver entre les dettes déductibles, abattements possibles, et plafonnements du montant de l’IFI, recourir à l’aide d’un professionnel de la fiscalité des LMNP semble tout indiqué.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
