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Mis à jour le 11/04/2025
À l’approche de l’âge de la retraite, de nombreuses personnes réfléchissent à la meilleure manière de compléter leurs revenus à la suite de la fin de leur activité. En assurant des revenus intéressants, doublés d’une fiscalité favorable, la location meublée est un secteur privilégié pour les retraités, d’autant que la souplesse juridique d’une telle activité peut également permettre de profiter à l’occasion des biens loués pour son propre compte.
Investir dans le domaine de la location meublée permet de préparer sereinement sa retraite, tout en permettant d’investir dans l’immobilier et ainsi de constituer un patrimoine qu’il sera ensuite possible de transmettre aux membres de sa famille. D’autant que la souplesse de la location meublée permet d’adapter cette activité à tous les projets de vie une fois à la retraite.
La location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse, qui laisse le choix aux loueurs entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC, et le régime réel d’imposition.
Ces deux régimes déterminent le montant du calcul du montant imposable qui, en LMNP est soumis au taux marginal d’imposition (TMI) du loueur.
Or, avec un passage à la retraite, il est possible que votre TMI soit plus faible que lorsque vous étiez en activité, ce qui peut contribuer à limiter davantage votre imposition, même si, grâce à la fiscalité avantageuse de la location meublée au régime réel, il est bien souvent possible de ramener son résultat fiscal à zéro, et donc de ne payer aucun impôt !
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La location meublée a pour avantage de bénéficier de loyers plus élevés que la location vide, ce qui est bien sûr intéressant pour se faire un complément de revenus à la retraite.
De plus, la souplesse de l’activité de location meublée peut permettre à des retraités de profiter des avantages du statut LMNP en adaptant leur pratique à leur nouveau rythme de vie.
Par exemple, pour ceux qui souhaiteraient profiter de leur retraite pour voyager, pourquoi ne pas envisager de louer votre résidence principale pendant vos périodes d’absence.
Et pour ceux qui souhaiteraient changer de cadre de vie, pourquoi ne pas considérer l’idée d’acquérir un nouveau logement plus en phase avec vos projets de retraite pour y vivre à l’année ? Vous pourrez, en parallèle, mettre en location votre ancienne résidence principale, souvent plus grande, afin de financer votre nouvelle vie, sans toutefois vous en départir, ce qui vous permettra de le transmettre à vos descendants.
À ce sujet, pensez au démembrement du bien en LMNP, qui pourra vous aider à optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier le moment venu.
Lorsque l’on pratique la location meublée, il est possible de relever de deux statuts différents : celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Cette distinction est opérée sur la base des recettes de l’activité ainsi que des autres sources de revenus. Or, à la retraite, il est possible qu’un changement de statut s’opère, dont les conséquences fiscales sont à anticiper.
Pour avoir le statut de LMNP, il est nécessaire :
Or, à l’âge de la retraite, la question de la prise en compte des pensions de retraite dans la catégorie des autres revenus d’activité se pose. Il est donc important de savoir que les pensions de retraites sont incluses dans la catégorie des revenus d’activité.
Les pensions de retraites ne sont d’ailleurs pas les seuls revenus à être pris en compte comme « autres revenus d’activité », parmi eux, on retrouve : les traitements et salaires (dont les pensions de retraite donc) ainsi que les rentes viagères, les autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui ne sont pas issus de la location meublée, les bénéfices agricoles (BA), les bénéfices non commerciaux (BNC), ainsi que les revenus des gérants et associés.
À noter : Les revenus fonciers (revenus issus d’une activité de location vide) ne sont toutefois pas pris en compte, de même que les dividendes qui sont des revenus exceptionnels taxés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Si la baisse de revenus occasionnée par votre passage à la retraite entraîne votre passage au statut de LMP (autrement dit, vous retirez plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, et le total de vos autres revenus est inférieur à vos recettes), plusieurs conséquences seront à prévoir.
Si vous releviez du régime réel d’imposition en location meublée, le passage du statut de LMNP à celui de LMP n’aura aucune conséquence sur le fonctionnement de l’amortissement.
Au contraire, le déficit LMNP (autrement dit les charges déductibles qui n’ont pas pu être déduites) ne peut pas être utilisé comme un déficit LMP. Mais il sera possible de l’utiliser à nouveau en cas de retour au statut de LMNP si sa durée de vie de 10 ans n’est pas écoulée.
Pour quelle raison ? Tout simplement car le déficit LMNP ne fonctionne pas de la même manière que le déficit LMP.
Explication par Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Au statut LMNP, le déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de l’activité de location meublée, avec une durée de vie de 10 ans, alors qu’en LMP, le déficit devient imputable sur le revenu global sans limitation de montant, avec une durée de vie de 6 ans. »
En cas de vente d’un bien affecté à une activité de location meublée, la plus-value réalisée est taxée différemment selon le statut de LMNP ou LMP du vendeur.
Si vous avez le statut de LMP au moment de la vente, vous relèverez du régime de la plus-value des professionnels.
Dans ce cas, la plus-value réalisée sera partagée entre la plus-value à court terme et la plus-value à long terme.
Bon à savoir : « Sachez toutefois que si vous avez exercé une activité de location meublée pendant au moins cinq ans au statut LMP, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value si la moyenne de vos recettes sur les deux dernières années d’activité est inférieure à 90 000 €, et d’une exonération partielle jusqu’à 126 000 € » tient à préciser Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable et directrice du cabinet comptable ELM Conseil.
Si les LMNP s’acquittent, en principe, des prélèvements sociaux, les LMP sont, quant à eux, soumis au paiement des cotisations sociales.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF, touche le patrimoine immobilier, dans lequel sont compris les biens mis en location.
Les contribuables sont donc assujettis à l’IFI à partir du moment où la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
En principe il n’est pas possible de se voir exonérer du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière au statut LMNP, cette possibilité existant uniquement lorsque l’on relève du statut de LMP.
En effet, au statut LMP, l’exonération d’IFI peut être obtenue pour les biens loués qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal si deux conditions, listées à l’article 975 du Code général des impôts, sont remplies :
Toutefois, la qualification du statut professionnel en matière d’IFI est différente de celle applicable au statut professionnel du loueur au sens de l’impôt sur le revenu, ce qui peut en réalité permettre d’obtenir une exonération d’IFI tout en étant au statut LMNP à la retraite.
En effet, puisque les pensions de retraites sont prises en compte dans les revenus d’activité pour la détermination du statut LMNP mais ne le sont pas dans le calcul des revenus pour l’IFI, les LMNP à la retraite peuvent également obtenir l’exonération si :
Vous l’aurez compris, si l’exonération d’IFI est souvent difficile à obtenir en LMNP, cela devient toutefois bien plus simple une fois à la retraite ! En effet, puisque les revenus du foyer fiscal sont moins importants, ceux issus de la location meublée peuvent plus facilement en représenter la moitié et, en l’absence d’une autre activité, il est également plus aisé de faire reconnaître la location meublée comme étant votre activité principale et ce même si vous êtes LMNP !
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
