Dans le cadre d’un démembrement de propriété, par anticipation ou à la suite d’un décès, il est possible de devenir l’usufruitier d’un bien mis en location meublée, ou destiné à l’être. Or, exercer une activité de LMNP dans le cadre d’un usufruit soulève bien souvent de nombreuses questions de la part des usufruitiers. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour bien conjuguer le statut de LMNP et sa fiscalité et celui d’usufruitier.
L’usufruit est le nom donné à une situation juridique dans laquelle le propriétaire d’un bien, qui en détient donc ce que l’on appelle la pleine propriété, choisit de décomposer cette propriété entre l’usufruit et la nue-propriété, qui seront alors partagées entre deux personnes distinctes, ou davantage. Cette procédure est appelée le démembrement de propriété, et peut s’avérer très intéressant pour organiser la transmission de son patrimoine par anticipation.
Celui ou ceux qui reçoivent l’usufruit d’un bien sont appelés les usufruitiers, ce qui emporte la concentration dans leurs mains de deux des trois éléments qui composent la pleine propriété : le droit d’utiliser le bien (ou usus) et le droit d’en percevoir les fruits (ou fructus).
L’usufruit en LMNP correspond donc au fait qu’une ou plusieurs personnes reçoivent le droit de mettre un bien en location (ce qui relève de l’usus), et d’en percevoir les loyers (ce qui relève du fructus).
Finalement, le seul droit qui n’est pas emporté par le fait de recevoir l’usufruit d’un bien LMNP est ce que l’on appelle l’abusus, soit le droit de disposer du bien, et donc de le vendre, droit qui appartient, quant à lui, au nu-propriétaire du bien.
Bon à savoir : Bien souvent, une situation de démembrement arrive entre parents et enfants. Dans ce cas, qu’il s’agisse d’un décès ou par anticipation, ce sont généralement les parents, ou le conjoint survivant, qui détiennent l’usufruit, et le ou les enfants reçoivent la nue-propriété.
Le statut d’usufruitier en location meublée soulève souvent un bon nombre de questions de la part de ceux qui ont reçu l’usufruit d’un bien LMNP.
L’usufruitier n’est pas, à proprement parler, le propriétaire du bien loué, puisque cette propriété est justement divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Il est important de noter que l’usufruitier peut procéder à la mise en location du bien meublé, ce qui implique que, par rapport au locataire, c’est lui qui assumera le rôle, et les responsabilités, que l’on attribue à celui que l’on appelle souvent le propriétaire par opposition au locataire. Dans cette situation, mieux vaut ainsi parler d’« usufruitier-bailleur », afin d’éviter toute confusion entre l’usufruit et la pleine propriété du bien.
L’usufruitier d’un logement loué devra donc supporter toutes les obligations qui incombent au bailleur d’un bien meublé.
Parmi elles, on retrouve l’obligation de délivrance du bien loué, l’obligation d’entretien et de réparation, ou encore les obligations de sécurité (installation et entretien des détecteurs de fumée, sécurité des installations et des piscines).
Puisque c’est l’usufruitier qui décide de la mise en location du bien, et supporte les responsabilités liées à cette mise en location, c’est également lui qui en perçoit les loyers.
À noter : Les loyers perçus n’ont pas à être partagés avec le nu-propriétaire, mais devront être partagés entre les usufruitiers s’ils sont plusieurs, à proportion des parts du bien qu’ils possèdent dans le cas d’une indivision.
L’usufruitier a l’obligation de conserver le bien en l’état, et donc d’assurer son entretien, conformément aux dispositions de l’article 605 du Code civil. Cela implique que les travaux de réparations qui s’imposeraient sont à sa charge, sauf s’ils sont, par nature, de la responsabilité du locataire actuel du bien.
À noter : De son côté, le nu-propriétaire supporte le coût des travaux relatifs à la structure et à la solidité de l’immeuble, comme les murs ou la couverture, ainsi que les réparations importantes, sauf si les dommages qui occasionnent ces réparations ont été causés par le défaut d’entretien de l’usufruitier, conformément aux dispositions de l’article 606 du Code civil.
Au statut LMNP, la location d’un bien meublé permet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, à condition que le loueur ait fait le choix du régime réel d’imposition. Toutefois, le fonctionnement de l’amortissement d’un usufruit en LMNP diffère du fonctionnement classique de l’amortissement pour un bien loué en pleine propriété.
Dans son fonctionnement classique, l’amortissement distingue trois catégories : le mobilier, les travaux, et le logement, lui-même divisé en différents composants qui disposent chacun d’une durée d’amortissement spécifique.
La valeur du mobilier est ainsi amortie sur 5 ans, celle des travaux sur 10 ans, et celle du logement sur environ 30 ans, en notant toutefois que la part terrain (en moyenne 25% de la valeur du bien) n’est pas amortissable.
Dans le cadre d’un usufruit, le calcul de l’amortissement sera différent.
En premier lieu, la valeur de l’usufruit sera déterminée en vertu du barème présent à l’article 669 du code général des impôts. Plus l’âge de l’usufruitier sera élevé, et plus la valeur de l’usufruit sera moindre comparée à celle de la nue-propriété. Attention, si la location du bien intervient plusieurs années après la donation de la nue-propriété, la valeur de l’usufruit retenue pour le calcul l’amortissement sera basée sur l’âge actuel de l’usufruitier, et non celui qu’il avait au jour de la donation.
Exemple : Au décès de son conjoint, Madame A. a 73 ans. Elle conserve l’usufruit du bien et en donne la nue-propriété à ses enfants. En se basant sur le tableau donné par le Code général des impôts, la valeur de l’usufruit représentera 40% de la valeur du bien. En conséquence, la valeur de la nue-propriété en représentera 60%. Si la valeur du bien est de 200 000 €, l’usufruit représentera donc 80 000 €.
En usufruit, il n’existe plus de distinction entre le mobilier, les travaux, ou encore les différentes composantes du logement. Une fois la valeur de l’usufruit déterminée, cette dernière sera amortie sur la base de la durée de vie moyenne restante. Pour la connaître, il est nécessaire de consulter les tables de mortalité établies par l’INSEE.
Si nous reprenons notre exemple précédent, Madame A. a 73 ans, et la valeur de l’usufruit est de 80 000 €. Selon la table de l’INSEE, à 73 ans, Madame A. a encore 16,2 ans d’espérance de vie moyenne. L’amortissement des 80 000 € de la valeur de l’usufruit sera donc répartie sur ces 16,2 années, soit environ 4 938 € par an.
Si l’usufruitier fait réaliser des travaux dans le bien, ils pourront être amortis selon la durée d’amortissement usuelle classique selon leur nature. Il en sera de même si des meubles sont acquis pour meubler le bien, mais attention, dans ce cas il faudra distinguer entre les meubles supplémentaires et le mobilier de remplacement (rachat d’un meuble déjà présent dans le bien), qui constitue une charge déductible, et non une dépense amortissable.
À noter : Tant que les travaux entrepris par l’usufruitier rentrent dans la catégorie des travaux qu’il a à sa charge, la totalité de leur valeur peut être amortie, mais si ces travaux rentrent dans la catégorie de ceux normalement dévolus au nu-propriétaire, l’usufruitier ne pourra pas les amortir, même s’il en supporte le coût
La question se pose souvent dans les cas de démembrement : qui doit payer les taxes afférentes à la propriété d’un bien meublé, comme la taxe foncière, la TEOM, la taxe GEMAPI, ou encore la cotisation foncière des entreprises.
À noter : Attention à ne pas confondre les impôts fonciers avec l’imposition au titre des bénéfices fonciers qui a lieu en location vide. En location meublée, les revenus de location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
En la matière, c’est à l’usufruitier de supporter le paiement de ces taxes. Dans le cas où plusieurs usufruitiers sont en situation d’indivision, ce qui peut par exemple être le cas dans le cadre d’un démembrement entre parents et enfants consécutivement à l’achat d’un bien par les parents, les usufruitiers indivisaires devront ensuite se partager le paiement de la taxe au prorata des parts qu’ils détiennent dans le bien.
Le démembrement est une situation qui, à bien des égards, peut se révéler très avantageuse si elle est anticipée. Mais qu’elle résulte d’une volonté d’optimiser sa transmission de patrimoine, ou d’un accident de la vie, il est important de connaître les spécificités de l’exercice d’une activité de LMNP dans le cadre de la détention de l’usufruit d’un bien, et de ne pas hésiter à se rapprocher d’un spécialiste du sujet pour être accompagné dans ce domaine.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
