Connaissez-vous la vente en état futur d’achèvement ? Plus communément appelé VEFA, ou « achat sur plan », ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf, et respectant les dernières exigences énergétiques. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce dispositif, et sur sa compatibilité avec un projet d’investissement locatif en LMNP (location meublée non professionnelle), cet article est fait pour vous.
Malgré les délais de construction, investir en LMNP avec une vente en l'état futur d'achèvement peut s’avérer une option très intéressante, grâce aux revenus que peut générer la location d’un logement meublé, couplés à la fiscalité avantageuse des LMNP. C’est la raison pour laquelle il est capital de créer son statut LMNP dès le début de la VEFA.
La différence entre le statut de LMNP et LMP réside dans le montant des recettes générées par la location meublée et dans la proportion que ces dernières représentent dans les revenus du foyer fiscal.
Ainsi, vous serez considéré comme LMNP tant que vous ne retirez pas plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location meublée, ou bien, si vous dépassez ce montant, que ce dernier reste inférieur à la somme des autres revenus d’activité des membres du foyer fiscal.
Un bien en vente en l'état futur d'achèvement est un bien qui fait l’objet d’une vente alors même qu’il n’est pas encore achevé, ce qui implique que l’acquéreur paiera le prix convenu non pas en une fois, mais au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Un investissement immobilier en LMNP en VEFA est très souvent une bonne option, notamment sur le plan financier.
En effet, lors d’une vente l’état futur d’achèvement, les frais de notaire sont largement inférieurs par rapport à l’achat d’un bien ancien (environ 3% contre 8%). De plus, ce type d’achat permet généralement de bénéficier de dispositifs d’aide, ou encore de l’exonération temporaire de la taxe foncière dans certaines communes.
Enfin, lorsque l'investissement immobilier est destiné à la location meublée non professionnelle, opter pour le régime réel d’imposition peut permettre, une fois que des revenus de location seront générés, de déduire toutes les sommes déboursées au titre de l’achat du bien afin de minorer son résultat imposable, à condition de déclarer la date de début de l’activité LMNP comme étant la date de la signature du contrat de vente du bien en VEFA.
Bon à savoir :
Il existe un autre avantage fiscal spécifique aux résidences services dans le cas de l’achat en VEFA d’un logement situé dans un tel établissement. Dans ce cas précis, il est possible de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d’acquisition du bien si la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage des logements, la fourniture de linge de maison et un accueil.
Attention, un tel type d’investissement est toutefois soumis à un cadre juridique strict, et il impose à l’investisseur de signer un bail commercial avec l’exploitant gestionnaire du logement.
Lorsque l’on se lance dans un investissement en vente en l’état futur d’achèvement, il faut parfois s’armer de patience, car, comme son nom l’indique, cela signifie acheter un bien en construction, souvent auprès d’un promoteur immobilier, et donc ne pouvoir en profiter que sous un délai plus ou moins long. Mais, en échange, les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif de défiscalisation de la LMNP, qui s’avère particulièrement avantageux, et être protégés par les garanties qui entourent un tel type d’achat.
Pour acheter un bien en VEFA, il est tout d’abord nécessaire d’étudier les offres disponibles dans le secteur souhaité et de prendre contact avec les promoteurs immobiliers qui proposent d’acquérir des biens en vente en l'état futur d'achèvement .
Il vous sera ainsi possible de consulter les plans de commercialisation proposés par le promoteur avant, le cas échéant, de signer un contrat de réservation qui regroupera de informations telles que les caractéristiques du bien neuf, son montant prévisionnel, ou encore la date à laquelle la mise en vente du bien pourra être conclue.
La signature de ce contrat de réservation peut également être le moment pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux dans le bien, et le moment pour le promoteur de demander le versement d’un dépôt de garantie. Il pourra le conserver si l’acquéreur revient sur sa volonté d’acheter le bien après l’écoulement de son délai de rétractation de 10 jours, sauf circonstances particulières.
Vous procéderez ensuite à la signature du contrat de vente du bien, qui sera faite devant un notaire. Attention, vous ne serez toutefois pas encore pleinement propriétaire du bien, mais seulement du terrain et des constructions déjà effectuées. Plus ces constructions avanceront, plus vous récupérerez la propriété du bien sous sa forme finale, en même temps que vous réglerez progressivement son prix.
Généralement, le paiement d’un bien en VEFA se fait en 5 temps :
Le premier avantage de l’investissement immobilier en VEFA, et non des moindres, est que le bien est personnalisable, et qu’il peut donc être largement optimisé selon les projets de location. De plus, le bien sera construit dans le respect des dernières normes en matière de performance énergétique, ce qui implique que, malgré la nouvelle réglementation qui touche la location meublée depuis 2023, vous n’aurez pas de travaux supplémentaires à opérer.
Par ailleurs, même si l’achat en VEFA peut, malgré ses avantages, faire craindre quelques déconvenues aux futurs investisseurs, il est important de garder à l’esprit que de nombreuses garanties viennent protéger les acquéreurs.
Lorsque l’on évoque la vente en l’état futur d’achèvement, le risque principal est celui d’un logement qui ne soit pas livré ou qui ne respecte pas les souhaits formulés par l’acquéreur. Si cela peut certes arriver, il est important de garder à l’esprit que des garanties existent pour protéger l’acheteur.
Dans ce cas, il vous faudra, selon ce qui a été prévu lors de la signature, demande la mise en œuvre de l’un des deux types de garanties obligatoires pour tout contrat de ce type :
Dans ce cas, plusieurs recours sont possibles pour l’acquéreur. Il peut ainsi :
Tout comme en cas de non-conformité, plusieurs actions existent. Ainsi, l’acquéreur peut :
À noter : Cette garantie bénéficie aux acquéreurs successifs de l’immeuble.
En VEFA, nul besoin d’attendre que le bien soit livré pour s’enregistrer avec le statut de loueur en meublé non professionnel, car entreprendre cette action au plus tôt vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse des LMNP, notamment au régime réel, avant même la première mise en location.
Pour créer votre statut LMNP, indispensable à la poursuite de votre activité, il vous faudra vous rendre sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) et procéder à votre immatriculation, qui vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET.
Lors de cette déclaration, il vous sera demandé de déclarer la date de début d’activité de location meublée. Dans le cas d’un bien acquis en VEFA, il est préférable d’indiquer la date de signature du contrat, et non la date de livraison du bien, comme date de début d’activité.
En effet, indiquer la date de livraison du bien fait perdre aux LMNP qui auraient opté pour le régime réel la possibilité de déduire les frais d’acquisition et de déduire les intérêts d’emprunts remboursés pendant le temps de construction du calcul du montant imposable de leur activité LMNP, une fois que celle-ci génèrera des recettes.
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Au régime micro-BIC, déclarer vos revenus sera particulièrement aisé, puisqu’il vous suffira de compléter le formulaire 2042 C PRO en même temps que votre déclaration de revenus personnelle. En contrepartie, vous paierez, chaque année, des impôts calculés sur la base de votre montant imposable qui, au régime micro-BIC, est calculé après qu’un abattement ait été appliqué au montant de vos recettes annuelles de LMNP.
Au régime micro-BIC, les taux d’abattement sont les suivants :
S’il est très simple à mettre en place, il est nécessaire de garder à l’esprit que le régime micro-BIC ne permet pas de déduire autre chose que l’abattement forfaitaire.
Il n’est également possible de relever du régime micro-BIC qu’à la condition de respecter les seuils financiers de ce régime, soit 77 700 € en location meublée de longue durée, ou 15 000 € en location saisonnière, sans quoi il est obligatoire de passer au régime réel.
Au régime réel, la déclaration de revenus sera plus complexe car elle demande l’établissement d’une liasse fiscale qui doit être télétransmise à l’administration fiscale avant la déclaration de revenus personnels, lors de laquelle les LMNP qui relèvent de ce régime devront également compléter le formulaire 2042 C PRO en y reportant le résultat imposable figurant sur la liasse fiscale.
Plus complexe à gérer, ce régime n’en est pas moins, dans plus de 85% des cas, le plus intéressant pour les LMNP. En effet, grâce au mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement, les LMNP ont la possibilité de déduire de leur résultat imposable tous les charges afférentes à leur activité de location meublée, ainsi que le montant des amortissements du bien.
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Dans la majorité des cas, le cumul de ces déductions permet aux loueurs ayant le statut LMNP de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années sur leurs revenus de location meublée, mais leur demande bien souvent de recourir aux services d’un professionnel de la fiscalité afin d’être accompagné dans leur déclaration de revenus LMNP.
À noter :
Tout LMNP peut demander à bénéficier du régime réel en adressant un courrier de levée d’option à l’administration fiscal avant le mois de mai de l’année fiscale concernée par le changement, peu importe le montant des recettes générées par la location meublée.
Bien que le fait d’acheter un bien en cours de construction puisse parfois générer quelques inquiétudes chez les investisseurs, il ne faut pas perdre de vue les garanties offertes lors d’une VEFA. Et la perspective de pouvoir pratiquer une activité de LMNP dans un logement neuf, et donc sans travaux supplémentaires, tout en bénéficiant de la fiscalité LMNP a de quoi attirer l’attention des éventuels investisseurs en location meublée.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
