Avec la venue des Jeux Olympiques, de nombreux propriétaires envisagent de mettre un logement en location. Or, si le bien se trouve dans un immeuble collectif, il est possible que le règlement de copropriété interdise la location d’un logement en meublé sur de courtes durées, à condition toutefois de justifier cette interdiction par la destination de l'immeuble.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons un article reprenant vos principales questions sur la location meublée en copropriété.
En matière de location en copropriété, deux documents sont à consulter absolument, il s’agit du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Le règlement de copropriété est un document qui vous est remis par le précédent propriétaire lorsque vous achetez un bien dans une copropriété. Il s’agit d’un document de référence qui fixe, pour l’essentiel, vos droits et obligations au sein de la copropriété. Il définit notamment les parties privatives et les parties communes, détermine la destination générale de l’immeuble et celle des parties privatives, et établit les règles à respecter par chacun relativement à la jouissance des parties privatives et des parties communes.
L’état descriptif de division définit la destination de chaque lot compris dans la copropriété de manière plus précise que le règlement de copropriété lui-même, considéré comme plus général.
Ce document pourra intervenir, notamment dans le cas d’une activité de location meublée de courte durée, afin de vérifier que les logements concernés par le changement peuvent effectivement se voir transformer en locaux à usage commercial et non plus à usage d’habitation.
À noter : Si l’état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété, il est considéré par la jurisprudence (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16.16-849) comme ayant valeur contractuelle. Ce qui a pour effet que sa description des lots de la copropriété, plus précise que celle opérée par le règlement, sera prise en compte.
En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 pose un principe simple : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
C’est cette notion de destination de l’immeuble qui va jouer un rôle central, puisqu’un règlement de copropriété peut valablement contenir des restrictions au droit de louer un logement avec un bail meublé, si celles-ci sont justifiées par la notion de destination de l’immeuble, c’est-à-dire, l’usage auquel l'immeuble est réservé.
Par exemple dans un immeuble « exclusivement bourgeois » constitué de grands appartements à usage d'habitation, une clause interdisant la location meublée des chambres de services à des personnes extérieures à l'immeuble est valable. De la même manière, des clauses interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes ont été admises par Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 8 décembre 1976, n°75-13.290).
Dans un immeuble « mixte », à savoir où l'on trouve des logements de toutes tailles et des commerces, il faudra se reporter au règlement de copropriété qui, le plus souvent, énonce de manière explicite les activités exerçables au sein de l’immeuble. Gardez toutefois à l’esprit que, dans ce cas, certaines clauses interdisant la location meublée pourront être considérées comme invalides car non justifiées par la destination de l'immeuble.
La Cour de cassation a ainsi estimé que la clause d'un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas valable, le règlement autorisant par ailleurs expressément l'exercice de professions libérales dans l'immeuble ce qui entraîne des nuisances identiques à celles d'une location de courte durée (Cass. Civ. 3e, 8 juin 2011, n°10-15.891).
Cependant la position de la Cour de cassation s’est récemment durcie. Elle a en effet estimé que dans un immeuble à usage mixte professionnel et habitation à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale, les locations de meublés touristiques offrant un véritable service hôtelier (accueil, service de blanchisserie et nettoyage) ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble dont le caractère résidentiel était confirmé par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un contrat locatif meublé dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire ( Cass. Civ. 3e, 8 mars 2018, n°14-15.864).
Dans certaines copropriétés, il est possible de trouver un jardin dans lequel peuvent être installé des jeux, ou une piscine. Dans ce cas, c’est le règlement de copropriété qui détermine les droits d’accès des locataires saisonniers à ce type d’installations. Il convient donc de vérifier le règlement avant de rédiger l’annonce de mise en location afin de ne pas commettre d’impair dans le descriptif des équipements proposés.
À ce sujet, il est par ailleurs important de noter que certaines obligations de sécurité, comme le respect des normes de protection contre la noyade ou relatives à la sécurité des installations si une piscine et/ou une aire de jeux sont présentes, sont à la charge de la copropriété !
Il en va de même pour les obligations relatives à la bonne visibilité des consignes d’évacuation dans les parties communes.
En principe, si le règlement de copropriété ne l’interdit pas, les autres copropriétaires ne peuvent pas s’opposer à une telle activité. Ils pourront toutefois s’opposer à tout aménagement qui toucherait les parties communes de l’immeuble, comme la pose d’une boîte à clés. Quelle que soit la situation, il est recommandé de faire preuve de diplomatie et de favoriser les échanges en cas de désaccords.
En ce sens, mettre en place une fiche d’information pour les locataires saisonniers afin que ces derniers puissent se conformer aux règles de la copropriété peut être une bonne option.
Il est d’ailleurs possible que le fait de faire enregistrer un bien en mairie dans le but de le louer sur de courtes durées entraîne l’obligation pour le propriétaire du logement d’en informer le syndic de copropriété et de prévoir un point d’information à ce sujet lors de la prochaine AG de copropriété. Cette éventualité deviendrait une obligation si le texte de la proposition de loi n°1176, récemment votée à l’Assemblée nationale, restait inchangé après son passage devant le Sénat et son adoption définitive.
Le contenu du règlement de copropriété est une étape importante en vue de la création d’une activité de location meublée, et il est nécessaire de lui porter une attention toute particulière, notamment dans le cas d’un investissement locatif. Et s’il s’agit bien souvent de la première étape pour les LMNP, elle n’est toutefois pas la seule, car d’autres démarches attendent les loueurs en meublé, notamment leur enregistrement et le choix de leur régime fiscal, pour lesquelles il est possible de se faire accompagner.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
