Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est sur le devant de la scène en 2024 ! Vous vous interrogez sur les obligations relatives à l’établissement d’un DPE, sur les logements concernés par ce dernier, ou sur l’éventuelle mise en conformité de votre meublé de tourisme avec les nouvelles exigences de la loi climat ? Cet article est fait pour vous.
Visant notamment à permettre de faciliter la lutte contre les logements qualifiés de « passoires énergétiques », le DPE suscite de nombreuses interrogations chez les propriétaires-bailleurs, d’autant plus que le décret du 18 août 2023 est venu apporter des précisions concernant directement la location meublée.
Le diagnostic DPE, et les classements qui y figurent, ont vu leur importance être décuplée successivement par la loi climat et résilience du 22 août 2021, (loi n°2021-1104), puis par le décret d’août 2023 (décret n°2023-796). La loi en France en la matière est toutefois différente selon le type de location meublée, mais cela pourrait évoluer en 2024…
Pour l’instant, les meublés de tourisme échappent aux nouvelles exigences de performance énergétique. En effet, les textes de 2021 et 2023 ne portent que sur les logements à usage de résidence principale, ce qui exclut donc la location saisonnière.
Toutefois, le projet de loi transpartisane (PL1176) qui doit être à nouveau discuté à l’Assemblée Nationale début 2024 s’est vu inclure plusieurs amendements visant à imposer des exigences accrues en matière de DPE (et notamment du classement) pour les meublés de tourisme. Cela reste donc une affaire à suivre pour les loueurs qui pratiquent la location saisonnière.
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Le décret d’août 2023 concerne les propriétaires-bailleurs ayant conclu, ou souhaitant conclure, un bail de location meublée longue durée, un bail étudiant, ou un bail mobilité.
Si vous êtes dans cette situation, voici ce que vous devez garder à l’esprit :
À partir du 1er janvier 2025, tout logement dont la note figurant sur le DPE est « G », à savoir la plus basse possible, ne sera plus considéré comme un logement décent, et ne pourra donc plus être loué.
Les exigences en termes de classement augmenteront ensuite progressivement. Ainsi, tous les logements classés « F » devront avoir disparu du marché de la location d’ici le 1er janvier 2028 et, à partir du 1er janvier 2034, seuls les logements dont la note de consommation d’énergie est comprise entre « A » et « D » pourront être proposés à la location.
Pour résumer, sur les 10 prochaines années, ce sont les trois notes les plus basses du classement (E, F et G) qui vont successivement disparaître.
Si vous avez conclu un contrat de location longue durée avec un locataire depuis le 22 août 2022 et que votre logement est classé « F » ou « G », sachez que vous ne pouvez pas réviser annuellement le loyer en vertu de l’indice de référence des loyers (IRL). Seuls des travaux de mise en conformité faisant passer la note du logement au-dessus de F peuvent permettre de demander une nouvelle augmentation, à condition de faire réaliser un nouveau DPE pour en apporter la preuve.
Point d’actualité :
Une réforme du DPE, ayant pour but de mieux prendre en compte les spécificités du DPE pour les petites surfaces, vise à adapter certains critères de notation. En conséquence, à partir du 1er juillet 2024, tous les propriétaires de logements touchés par cette réforme pourront générer une attestation de nouvelle étiquette DPE sur le site de l’Ademe. Il est ainsi prévu que 140 000 logements considérés comme « passoires énergétiques » (étiquette F ou G) sortent de ce statut grâce aux modifications effectuées. Cette réforme ne concerne toutefois que les logements dont la surface est inférieure à 40m². Pour savoir si ces changements vous concernent, un simulateur est à disposition sur le site de l’Ademe.
Une première dérogation concerne la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Pour ces territoires, le calendrier d’application de la loi est différé et les mesures assouplies.
Ainsi, le seuil minimal de performance à atteindre pour louer un logement sera la classe énergie « F » à partir du 1er janvier 2028, et la classe énergie « E » au 1er janvier 2031.
Une seconde dérogation concerne les catégories de bien immobilier pouvant, peu importe leur localisation, échapper aux nouvelles exigences en matière de performance énergétique. La liste est toutefois assez mince, et les conditions difficiles à réunir.
Pour s’en prévaloir, le propriétaire-bailleur devra prouver que les travaux nécessaires à la mise en conformité feraient courir un risque de pathologie du bâti en affectant sa structure.
Dans le même sens, une mise en conformité ne pourra être exigée si les modifications de l’état des parties extérieures ou de certains éléments d’architecture par les travaux font l’objet d’un refus par l’autorité administrative compétente.
Les motifs invoqués par cette dernière devraient alors se baser sur les dispositions du code du patrimoine, de l’urbanisme ou de l’environnement.
Le décret d’août 2023 ajoute également une obligation contractuelle directement liée à la performance énergétique du logement, et donc au DPE. En effet, à partir du 1er janvier 2025, tout contrat de location de bien immobilier devra inclure neuf alinéas rappelant les critères minimaux à respecter, et rappeler la note de performance du logement.
À noter : En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation de faire figurer la note de performance énergétique du logement sur le contrat ne sera applicable qu’au 1er janvier 2028. La mention des neufs critères minimaux sur le contrat reste, quant à elle, obligatoire à partir du 1er janvier 2024.
Bon à savoir : Par ailleurs, lors de la mise en location d’un bien par une agence immobilière, l’annonce publiée doit indiquer les notes de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre telles qu’elles figurent sur le DPE du logement.
Afin que votre DPE soit conforme aux exigences de la législation française, vous devrez veiller aux éléments qui s’y trouvent, ainsi qu’à leur date de validité, mais également vous assurer que le professionnel sollicité est un professionnel agréé.
Pour être considéré comme valable en France, un DPE se doit de contenir 8 à 9 mentions obligatoires :
1) Les caractéristiques pertinentes du logement et la description de ses équipements de chauffage
Sont ainsi concernés tous les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissements et de ventilation. Les conditions d’utilisation et de gestion ayant des incidences sur les consommations d’énergie doivent être précisées pour de chaque catégorie d’équipement.
2) L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements
3) L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) en rapport avec la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
4) Une note d’information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure dans le logement et qui sont utilisés par ses occupants
5) Le classement du logement en fonction de l’échelle de référence Énergie (échelle de A à G)
Matérialisé par une lettre et une couleur (du « A » vert foncé au « G » rouge), ce classement est opéré en prenant en compte divers paramètres :
• La zone climatique et l’altitude ;
• La quantité annuelle d’énergie consommée, ou une estimation de celle-ci, par rapport à la surface du logement pour son chauffage, son refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et le fonctionnement des dispositifs auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
6) Le classement du logement en fonction de l’échelle de référence Climat (échelle de A à G)
Matérialisé par une lettre et une couleur (du « A » de couleur blanche ou bleu clair au « G » bleu foncé ou violet), ce classement est opéré en prenant en compte divers paramètres :
• La zone climatique et l’altitude ;
• La quantité d’émissions de gaz à effet de serre par rapport à la surface du logement pour le fonctionnement de ses dispositifs de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
7) Une liste de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement.
De valeur strictement indicative, cette liste regroupe les conseils de bon usage du bien immobilier et de ses équipements.
8) Des éléments d’appréciation sur la capacité du logement à assurer un confort thermique en période estivale
9) Le cas échéant, le dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière ou une attestation d’entretien annuel.
À noter : Dans le cas où le logement n’est pas loué en totalité, les exigences des points 1, 4, 5, 6 et 8 portent uniquement sur la partie concernée par la location.
En principe, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans.
Toutefois, les DPE réalisés entre 2013 et 2021 ont vu leur durée réduite en raison des changements apportés en la matière.
Ainsi, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont vu leur validité prendre fin au 31 décembre 2022.
Pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur validité a été ramenée au 31 décembre 2024.
Tout propriétaire-bailleur doit donc s’assurer du respect de la validité de son DPE et, le cas échéant, en faire réaliser un nouveau par un professionnel certifié.
En la matière, et avant toute considération sur le prix, il est particulièrement important de noter que seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE. Pour éviter toute erreur, il est possible de consulter un annuaire disponible en ligne.
En matière de prix, il n’existe aucune réglementation, le tarif peut donc varier d’un professionnel à l’autre et oscille, en moyenne, entre 100 et 250 €.
Si ce prix est exclusivement à la charge du bailleur, les loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel d’imposition seront heureux d’apprendre que les sommes engagées pour la réalisation d’un DPE entrent dans la catégorie des charges déductibles !
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Qu’il s’agisse d’un DPE réalisé avant une mise en location ou dans le cas d’une vente, des règles particulières s’appliquent.
Avant toute location d’un bien, le propriétaire doit fournir au locataire un DPE à jour. Il s’agit d’un document obligatoire pour tous les contrats de location en résidence principale, ainsi que dans le cas d’un bail mobilité.
Le DPE doit donc avoir été réalisé avant l’entrée dans les lieux et être toujours valable au premier jour de la mise en location.
Bon à savoir : La surface du logement, utilisée pour le DPE, désigne la surface au sol de l’habitation, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Certains espaces sont exclus du calcul de la surface, il s’agit des combles non aménagés, des caves et sous-sols, ainsi que des remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées et dépendances.
De plus, les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre et les locaux communs ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul.
Attention, le décret d’août 2023 est venu inclure la superficie des vérandas chauffées dans le calcul de l’efficacité énergétique du logement.
En cas de vente d’un bien, le DPE doit être mis à la disposition de tout acheteur potentiel.
Il doit également figurer en annexe dans le cas d’une promesse de vente, ou en annexe de l’acte authentique de vente.
À noter : Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui met en vente une maison individuelle ou un immeuble composé de plusieurs biens immobiliers appartenant au même propriétaire classés F ou G doit obligatoirement fournir un audit énergétique au futur acquéreur.
Si les règles en matière d’établissement et de communication du DPE ne sont pas respectées, le propriétaire du logement peut faire l’objet de sanctions administratives et civiles. Si les premières prennent la forme d’amendes conséquences, les secondes peuvent avoir des répercussions encore plus lourdes.
Tout propriétaire qui ne fait pas appel à un diagnostiqueur certifié pour faire réaliser son DPE encourt une amende de 1 500 €, pouvant être doublée en cas de récidive. Tout diagnostiqueur non certifié qui réalise un DPE encourt, par ailleurs, les mêmes sanctions.
Si le DPE est erroné, c’est avant tout la responsabilité du diagnostiqueur qui sera recherchée. Toutefois, le propriétaire pourra voir sa propre responsabilité engagée si l’erreur a été provoquée de son fait, par la mauvaise communication volontaire de fausses informations sur le logement ou ses équipements.
En matière de location, la responsabilité du bailleur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le DPE au futur locataire, ou si son élaboration est frauduleuse.
En ce cas, le locataire pourra bien évidemment demander la résiliation du bail, mais également des dommages et intérêts.
En matière de vente, la responsabilité du vendeur peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement le DPE au futur acquéreur, ce qui est peu probable en pratique car le notaire devant lequel la vente est conclue engage également sa responsabilité en cas de vente en l’absence de DPE.
Si cela devait toutefois advenir, ou en cas de DPE réalisé de manière frauduleuse, l’acquéreur pourrait demander des dommages et intérêts, mais également l’annulation de la vente.
Si l’amélioration de la note de performance énergétique d’un logement passe bien souvent par la réalisation de travaux de rénovation, être bien accompagné s’avère tout aussi crucial.
En matière d’accompagnement, il est bien évidemment possible de se tourner vers un professionnel qualifié, en fonction des travaux que vous souhaitez entreprendre.
Certains dispositifs d’aides proposent également un accompagnement pour les particuliers. C’est notamment le cas du dispositif MaprimeRénov’ qui, au-delà d’une aide financière pour les travaux liés aux installations de chauffage, à l’isolation ou à la ventilation, offre également un dispositif d’accompagnement pour les bailleurs.
À noter : Pour bénéficier de cette prime pour entreprendre des travaux renforçant l’ efficacité énergétique dans un logement que vous mettez en location, il faudra que ce dernier constitue la résidence principale du locataire. La prime peut être demandée pour un maximum de 3 locations.
En la matière, les travaux de rénovation entrepris vont principalement cibler l’isolation ainsi que les dispositifs de chauffage et d’aération.
Ainsi, entreprendre des travaux d’isolation du toit, des murs, ou des fenêtres d’un logement peut contribuer à réduire la déperdition de chaleur dans ce dernier et donc faire diminuer sa consommation énergétique. Dans le même sens, installer des dispositifs d’aération modernes permet une meilleure répartition de la chaleur au sein des différentes pièces de l’habitation.
Une autre possibilité serait de changer les anciens systèmes de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire pour les rendre plus efficaces et économes en énergie.
Les nouvelles exigences en matière de performance énergétique visent à inciter les propriétaires-bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation, potentiellement coûteux, pour continuer à pouvoir louer leur logement meublé. Par extension, elles pourraient également les inciter, si cela n’est pas déjà le cas, à considérer un passage au régime réel d’imposition, puisque ce dernier permet de déduire les sommes avancées dans le cadre des travaux de rénovation sous la forme des amortissements, absorbant ainsi leur coût.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
