Mis à jour le 25/02/2025
La location nue est un mode de location prisé des bailleurs souhaitant investir dans l’immobilier.
Avant de choisir ce régime, il est essentiel d’en comprendre les spécificités, avantages et inconvénients :
Vous hésitez entre location nue et meublée ? Nos experts vous aident à faire le bon choix.
La location nue est un type de location très prisé des bailleurs privés qui souhaitent se constituer un complément de revenu en investissant dans l’immobilier. Mais avant de se lancer, il convient de s’assurer que l’activité de location nue correspond bien à vos projets, et donc d’éviter toute confusion avec le régime de la location meublée.
Pour vous aider à vous y retrouver, et à faire le meilleur choix selon votre situation, nous vous expliquons toutes les spécificités de la location nue.
La location nue, aussi connue sous le nom de location vide, désigne le fait, pour un bailleur, de louer un logement qui ne contient pas, ou peu d’équipements, ce qui implique que, pour y habiter, le locataire devra nécessairement y apporter des effets personnels, qu’il s’agisse de meubles ou d’équipements.
La location nue se définit donc a contrario par rapport à la location meublée, puisque tout logement qui ne respecte pas les critères pour être loué meublé, autrement dit qui ne fournit pas, au minimum, les 11 équipements et meubles obligatoires pour obtenir la qualification de logement meublé dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015, est considéré comme étant loué nu.
En principe, cela veut donc dire que la location nue s’adresse à des locataires souhaitant s’installer durablement dans le bien, souvent plusieurs années. Les locataires devront donc apporter leurs meubles, et repartir avec au moment où ils quitteront le logement.
La location nue est souvent la première forme de location à laquelle pensent les propriétaires ou les investisseurs en immobilier, et si elle présente certains avantages, il est également important de bien connaître ses inconvénients.
Louer un logement vide emporte deux avantages majeurs pour le propriétaire-bailleur.
Le premier tient à la durée d’occupation du bien immobilier, souvent bien plus importante en location vide, puisque les locataires ont bien souvent tendance à se projeter durablement dans le bien, et donc à y rester plusieurs années.
Cela permet au bailleur de pouvoir compter sur une certaine stabilité de ses revenus de location vide, ce qui est bien évidemment un avantage en matière d’investissement.
Le second avantage de la location nue est celui de la simplicité de sa fiscalité, puisque l’imposition des revenus fonciers est soumise au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%), et ne demande pas au propriétaire d’accomplir de démarches spécifiques à son activité.
La question du choix entre location vide et meublée se pose d'emblée aux investisseurs.
Si la location vide s’avère être, dans la majorité des cas, plus simple à gérer pour le propriétaire-bailleur, cela vient au prix d’une flexibilité amoindrie, de loyers moins élevés, et d’une fiscalité moins avantageuse que la location meublée, ce qui impacte donc sa rentabilité.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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En effet, la location nue s’avère bien moins flexible que la location meublée, puisqu’elle permet au bailleur de conclure uniquement un bail locatif de longue durée à titre de résidence principale.
D’une durée de 3 ans, tacitement reconductible, ce type de bail peut sérieusement entraver la capacité du bailleur à pouvoir récupérer son bien tant que son locataire y réside.
En effet, ce dernier ne pourra délivrer un congé qu’à l’échéance du bail, soit tous les 3 ans.
De plus, la location vide ne correspond pas nécessairement à la demande locative en fonction de la localisation du bien.
Ainsi, dans les villes à forte demande touristique, ou étudiante, la location vide ne sera pas nécessairement le mode de location le plus adapté, et pourrait donc occasionner des périodes de vacances locative importantes.
D’autre part, les loyers en location vide sont, en moyenne, de l’ordre de 15 à 20% moins élevés qu’en meublé et, dans les villes soumises à des règles d’encadrement des loyers, le loyer maximal d’un logement vide est plus faible que celui d’un logement meublé.
En conséquence, la rentabilité de la location nue est plus faible que celle du meublé.
Cette différence dans les revenus perçus par le bailleur se renforce lorsque se pose la question de la fiscalité, puisque la fiscalité de la location nue, imposée au titre des revenus fonciers, est moins favorable que celle de la location meublée, imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Ainsi, dans le cadre de la location de longue durée d’un bien loué vide, l’abattement forfaitaire prévu par le régime micro-foncier n’est que de 30%, contre 50% pour le régime micro-BIC en location meublée, et dans la limite de 15 000 €, contre 77 700 en meublé.
Et pour ceux qui opteraient pour le régime réel foncier, les déductions permises par ce régime seront moins importantes que celles permises par le régime réel BIC, et ils ne pourront pas bénéficier du mécanisme de l’amortissement, réservé au meublé.
Vous envisagez de plutôt louer en meublé ? Consultez notre article dédié : Comment passer de la location vide au meublé ?
Les revenus issus d’une activité de location nue sont considérés comme des revenus fonciers.
À ce titre, et ce quel que soit le régime d’imposition choisi, les loueurs devront les déclarer chaque année par le biais du formulaire 2042, qui sert à la déclaration des revenus personnels, et sur lequel ils reporteront le résultat figurant sur le formulaire 2044.
La location nue permet aux loueurs de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel foncier.
Dans un cas comme dans l’autre, la part de vos revenus imposable sera ensuite ajoutée à vos autres revenus et soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Mais c’est dans la détermination de ce montant que ces régimes diffèrent.
Au régime micro-foncier, vos revenus imposables seront calculés par l’administration fiscale, qui va appliquer un abattement forfaitaire au montant de vos recettes annuelles, abattement qui est aujourd’hui de 30%.
Bon à savoir :
Il ne vous sera possible de relever du régime micro-foncier que si vos recettes annuelles ne dépassent pas un plafond de recettes fixé à 15 000 €.
Au régime réel foncier, vos revenus imposables seront calculés sur la base de vos recettes, desquelles seront déduites toutes les dépenses que vous aurez engagé pour les besoins de votre activité de location nue.
Bon à savoir :
Attention, le régime réel foncier ne permet pas de bénéficier de l’amortissement, contrairement au régime réel BIC pour la location meublée.
Vous possédez plusieurs biens immobiliers, ou vous envisagez d’alterner les deux types de location ? Plus d’informations dans notre article dédié au cumul entre location vide et meublée !
La déclaration des revenus de location vide demande aux loueurs de compléter l’encadré 4 de la déclaration 2042, sur laquelle ils déclarent également leurs autres revenus (comme des salaires ou des pensions).
Pour les loueurs qui relèvent du régime micro-foncier, il leur suffira d’indiquer le montant de leurs recettes annuelles dans la case 4BE.
Attention, il est important d’indiquer le montant de recettes brutes sans appliquer l’abattement, puisque c’est l’administration fiscale qui se charge du calcul.
Pour les loueurs qui relèvent du régime réel foncier, ils devront, au préalable, compléter la partie du formulaire 2044 réservée au calcul du résultat foncier et à la répartition d’un éventuel déficit.
Ils devront alors renseigner des informations telles que le montant de leurs recettes, mais aussi celui de leurs dépenses, et de l’éventuel déficit déjà accumulé.
Le résultat imposable ainsi obtenu pourra ensuite être reporté dans la case 4BA, et éventuellement les déficits imputables sur vos revenus fonciers ou votre revenu global, dans les cases 4BB et 4BC de la déclaration 2042.
Monsieur A. exerce une activité salariée pour laquelle il perçoit, chaque année, 25 000 € de revenus nets imposables.
Monsieur A. loue également un appartement en location nue, pour un loyer de 700 € par mois, soit 8 400 € annuels.
Pour le calcul de ses revenus de location imposables, Monsieur A. a choisi le régime micro-foncier.
Monsieur A. va donc déclarer 8 400 € dans la case 4BE du formulaire 2042, de l’administration fiscale va lui appliquer un abattement de 30%, soit un revenu imposable de
8 400 – (8 400 x 0,3) = 5 880 €
Ces 5 880 € vont ensuite s’ajouter à ses 25 000 € de revenu net imposable issus de son activité salariée, pour un total de 30 880 €, qui se verront ensuite appliquer le barème classique de l’impôt sur le revenu, soit :
Soit un impôt total de 2 550 €, dont 1 042€ découlent de l’activité de location nue.
Pour louer un bien immobilier vide, vous n’aurez d’autre choix que de conclure un bail de location de longue durée à titre de résidence principale, en vertu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
La durée minimale du bail sera alors de 3 ans, et ce dernier sera tacitement reconductible à échéance.
En comparaison, un bail de résidence principale en location meublée voit sa durée minimale ramenée à 1 an, laissant donc davantage d’opportunités au bailleur de récupérer son bien si ce dernier le souhaite.
Bon à savoir :
La location nue vous interdit formellement de conclure un autre type de bail que le bail de longue durée à titre de résidence principale. Si vous concluez un bail différent, votre locataire pourra, dès son entrée dans les lieux, demander la requalification du bail sans que vous puissiez vous y opposer.
La différence entre location nue et meublée se situe au niveau de l’habitabilité du logement au moment où le locataire y fait son entrée.
Ainsi, le principe veut qu’en location meublée, le locataire puisse y vivre directement en apportant ses seuls effets personnels, raison pour laquelle la loi a fixé, par le biais du décret du 31 juillet 2015, la liste des équipements et meubles qui permettent, lorsqu’ils sont présents dans le logement, de considérer que ce dernier est directement habitable par le locataire.
La présence ou l’absence de ces équipements constitue la seule frontière entre location vide et meublée, et il n’existe aucune graduation ni état intermédiaire. Ainsi, un logement qui offrirait à ses locataires 10 des 11 équipements obligatoires sera toujours considéré comme vide.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
