Location nue ou meublée ? Que choisir ?

Mis à jour le 13/11/2025

Vous voulez louer un bien, mais hésitez entre location nue et meublée ? Il s’agit en effet d’une décision importante car ce choix aura un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Réglementation, rendement, fiscalité et revente, voici tout ce qu’il faut savoir pour faire le bon choix.

Location meublée ou nue : l’essentiel à connaître

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Location meublée et location nue : quelle est la réglementation ?

Durées de bail, préavis, dépôt de garantie

En location vide, le bail est de 3 ans minimum (sauf cas particulier). Il est renouvelable tacitement. Le préavis est de 6 mois pour le propriétaire et de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues) pour le locataire. Le dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer hors charges.

En location meublée, il existe plusieurs types de baux d’habitation : 

• le bail habitation (1 an minimum) ;

• le bail étudiant (9 mois) ;

• le bail mobilité (entre 1 et 10 mois pour un).

Le préavis du propriétaire est 3 mois avant l’échéance tandis que celui du locataire est d’1 mois. Le montant maximum du dépôt de garantie est de 2 mois de loyer (hors charges) pour un bail d’habitation (y compris un bail étudiant). Vous ne pouvez pas en demander un pour un bail mobilité.

Bon à savoir :
Vous pouvez aussi faire de la location saisonnière en meublé. Dans ce cas, vous n’êtes pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Le contrat est librement rédigé, mais doit préciser la durée du séjour, le prix et les conditions de location.

Quelles sont les obligations en location meublée ?

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être habitable immédiatement. Le locataire doit pouvoir y vivre avec uniquement ses effets personnels. La liste des équipements à fournir est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Le bailleur a aussi l’obligation de fournir au locataire : 

• un état des lieux à l’entrée et à la sortie ;

• un inventaire détaillé du mobilier ;

• un dossier de diagnostics techniques (DDT) : DPE, risques, plomb, amiante, etc. ;

• un bail adapté à la location meublée.
  

Bon à savoir : En location nue, vous devez aussi faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Vous avez également l’obligation de remettre un DDT au locataire.

Comment fixer le loyer ?

En principe, vous êtes libre de fixer le loyer de votre location, qu’elle soit nue ou meublée. 

Notez cependant que si vous proposez un bail d’habitation ou un bail mobilité dans les communes classées en zone tendue (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, etc.), le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence fixé par arrêté.

La performance énergétique de votre bien entre aussi en jeu. Ainsi, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas voir leur loyer augmenter tant que des travaux d’amélioration n’ont pas été réalisés. Pour les biens classés E, cette restriction s’appliquera à partir du 1er janvier 2034. 

Bon à savoir : La location meublée est souvent plus rentable car vous pouvez ajuster votre loyer selon la nature du bail (habitation, mobilité, meublé touristique…).

Quelle fiscalité en location nue ou meublée ?

La fiscalité en location nue

Les revenus tirés d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes d’imposition :

• Le régime micro-foncier : il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % tant que le total des recettes annuelles ne dépasse pas 15 000 € par an ;

• Le régime réel : il s’applique automatiquement au-delà de 15 000 € de recettes, ou sur option. Avec ce régime, vous pouvez déduire certaines dépenses engagées pour les besoins de votre activité (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…). L’amortissement du bien n’est cependant pas possible. Vous ne pouvez pas déduire non plus les frais d'acquisition et travaux d'aménagements importants (ce qui est le cas en meublé).
  
  

Bon à savoir : Si les dépenses liées au logement (travaux, intérêts, charges…) dépassent les loyers que vous percevez, vous pouvez générer ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce déficit peut réduire votre revenu imposable global, ce qui diminue l’impôt que vous devez payer.

Attention toutefois : seuls certains types de travaux sont déductibles. De plus, la somme que vous pouvez déduire sur votre revenu global chaque année est limitée.

La fiscalité en location meublée 

Il existe deux régimes fiscaux en location meublée : le micro BIC et le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles de la location meublée restent en dessous de certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans possibilité de déduire d’autres charges ou amortissements. Il reste simple à gérer, mais il est souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.

Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser sa fiscalité grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Cela peut fortement réduire votre base imposable : 

• charges déductibles : entretien et réparations du logement, frais d’assurance, frais de gestion et de comptabilité, intérêts d’emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, charges courantes, etc. ;

• amortissements déductibles : amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des équipements, amortissement des travaux de construction ou d’amélioration inscrits à l’actif.

Le régime réel simplifié permet souvent de réaliser des économies d’impôt importantes dès lors que les charges et amortissements cumulés dépassent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.

Bon à savoir : Depuis la loi de finances du 14 février 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre d’une location meublée non professionnelle au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. 

Comment choisir son régime d'imposition ?

Le régime micro (micro-foncier pour la location nue, micro-BIC pour la location meublée) reste intéressant si vos charges sont faibles et vos recettes modestes.

Le régime réel devient avantageux dès que vos charges (et amortissements en location meublée) représentent une part supérieure à l’abattement du régime micro (30 ou 50 %). 

Il faut aussi savoir que le régime réel nécessite la tenue d’une comptabilité plus détaillée. Néanmoins, il ne doit pas s’agir d’un frein, car ce régime vous permet de réaliser une économie significative.

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Rendement et loyers : ce que disent les chiffres

Quels sont les loyers en location nue ou meublée ?

En moyenne, un logement meublé permet de percevoir un loyer supérieur de 15 à 20 % par rapport à un logement vide. Selon sa typologie et sa localisation, cet écart peut atteindre 30 % (notamment pour les studios et colocations en zones étudiantes). 

Nous vous rappelons toutefois que ces chiffres sont à relativiser si votre bien se situe dans une zone où l’encadrement des loyers s’applique.

Quel est le rendement net-net en location vide et location meublée ?

Le rendement net-net correspond au revenu réel généré par un bien locatif après déduction de toutes les charges, taxes, frais de gestion, entretien, vacances locatives et, pour les meublés, renouvellement du mobilier. Il reflète le vrai retour sur investissement pour le propriétaire.

En moyenne, le rendement d’une location meublée se situe entre 4 et 6 %, contre 2,5 à 4 % pour une location nue. L’écart s’explique par des loyers plus élevés et, souvent, une fiscalité plus avantageuse (régime LMNP). Toutefois, la rotation plus fréquente des locataires augmente les coûts de gestion et le risque des vacances.

Voici quelques exemples chiffrés :

N’oubliez pas que le DPE influence la revalorisation possible et l’attractivité du bien : un logement énergivore (F/G) peut voir son rendement limité jusqu’à réalisation de travaux.

Bon à savoir : Bien choisir votre régime fiscal et votre statut (micro ou réel, foncier ou LMNP) est indispensable pour améliorer votre retour sur investissement.

Quels sont les inconvénients en location meublée et en location nue ?

Les risques à anticiper 

Les principaux risques sont liés au renouvellement fréquent des locataires, à l’ usure du logement et aux impayés.

Pour limiter ces risques, il est recommandé de  : 

• faire des vérifications régulières dans le logement pour éviter les gros travaux imprévus ;

• sélectionner rigoureusement vos locataires ;

• proposer un logement fonctionnel et agréable à vivre ;

• exiger une caution ou souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ;

• prévoir un dépôt de garantie (jusqu’à 2 mois pour une location meublée).

Si vous louez un bien meublé, il est recommandé aussi de choisir des équipements robustes et économes en énergie pour limiter leur renouvellement.

Les contraintes à connaître

Nous vous avons déjà parlé de l’encadrement des loyers et des règles relatives aux logements énergivores. 

En plus de ces contraintes, il faut prévoir : 

• le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si vous faites de la location meublée ;

• la souscription d’une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : elle est obligatoire en copropriété et fortement recommandée pour les logements individuels ;

• vos obligations en termes de sécurité : vous devez réaliser un diagnostic électrique lorsque l’installation a plus de 15 ans. Pour les logements construits avant 1949, il faut prévoir un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP).

Location nue ou meublée : comment gérer la revente de votre bien ?

Étape 1 : anticiper l'impact fiscal de cette vente

Suite à la vente de votre bien, la plus-value sera imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. 

Notez cependant que vous pouvez bénéficier d’abattements progressifs selon la durée de détention du bien : 

• Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année, ce qui conduit à une exonération totale après 22 ans. 

• Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % par an s’applique de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ et 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année, ce qui conduit à une exonération totale après 30 ans.

Pour une location meublée, la règle est similaire, mais il faut prendre en compte les amortissements pratiqués pendant la location.

Comme nous vous le disions, depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela peut donc augmenter le montant sur lequel vous paierez l’impôt.

Étape 2 : optimiser la valeur du bien à la revente

Pour augmenter votre plus-value, vous pouvez : 

• améliorer le DPE du bien ;

• mettre en avant un bon historique locatif : des loyers réguliers et un taux d’occupation élevé rassurent les acheteurs sur la rentabilité ;

• vérifier la conformité des baux et des diagnostics ;

• présenter des photos de qualité et un inventaire précis du mobilier afin de donner confiance aux acheteurs.

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Dans quels cas privilégier le meublé ?

La location meublée est souvent avantageuse pour les biens à forte rotation ou destinés à des séjours courts. Elle convient si vous accueillez :

• des étudiants ;

• des jeunes actifs ou stagiaires en mobilité ;

• des colocataires dans des zones tendues.

La location nue reste plus adaptée pour des locations longues (supérieure à 2 ans), surtout pour des T3 ou plus dans des zones moins tendues. En cas de travaux importants, elle permet aussi de déduire d’éventuels déficits fonciers.

Comment passer du nu au meublé ?

Les formalités préalables

Si le bien est situé dans une copropriété, vous devez vérifier que le règlement autorise la location meublée. 

Si vous faites de la location saisonnière, notez que certaines communes exigent que vous fassiez une demande préalable de changement d’usage. Dans tous les cas, vous devez déclarer votre logement en mairie.

Bon à savoir: Si vous bénéficiez d’un déficit foncier en location nue et que vous transformez votre logement en location meublée, l’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage.

Dans ce cas, le déficit ne pourra plus être imputé sur votre revenu global. Il est donc conseillé d’attendre la fin de la période d’imputation ou de respecter les délais légaux avant de changer de régime.

Les obligations en location meublée

Vous devez ensuite équiper le logement conformément au décret du 31 juillet 2015. Le logement doit comporter au moins 11 équipements obligatoires, parmi lesquels :

• un lit avec literie adaptée pour chaque occupant ;

• des dispositifs de rangement (placards, étagères…) ;

• une table et des sièges ;

• des équipements de cuisine (plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle minimale…) ;

• des installations sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC).

Vous devez ensuite déclarer le début de votre activité de location meublée sur le guichet unique de l’Inpi. C’est à ce moment-là que vous devrez choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Il faut effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant le début de l'activité (cela peut correspondre à la location ou à la première dépense, comme l'acquisition du bien, lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif). 

Enfin, veillez à bien rédiger votre contrat de bail. Il doit correspondre à la situation du locataire : bail étudiant, mobilité ou classique. N’oubliez pas d’y joindre l’état des lieux, l’inventaire et les diagnostics techniques obligatoires.

Et la location saisonnière/courte durée ?

La location saisonnière ou de courte durée (type Airbnb) permet d’ augmenter vos recettes locatives tout en conservant la possibilité d’occuper le logement ponctuellement.

Pour mettre votre bien en location courte durée, vous devez :

• effectuer une déclaration en mairie, et dans certaines communes, demander un changement d’usage ;

• collecter et reverser la taxe de séjour ;

• vérifier vos assurances, afin qu’elles couvrent bien la location de courte durée.

Si vous préférez des revenus réguliers et une gestion simplifiée, la location meublée longue durée reste plus adaptée.

FAQ

Quelle est la différence juridique entre location nue et meublée ?

La location nue repose sur un bail d’habitation classique d’au moins trois ans. Le logement n’est pas équipé et relève du régime fiscal des revenus fonciers. La location meublée, elle, suppose un logement contenant au minimum 11 équipements définis par décret. Elle relève du régime des BIC et nécessite une déclaration d’activité sur le guichet unique de l’Inpi.

Quand choisir le micro vs le réel en LMNP ?

Le micro-BIC est intéressant seulement si vos charges et amortissements sont inférieurs à l’abattement forfaitaire (30 % ou 50 %). 

Les amortissements LMNP impactent-ils la plus-value à la revente ?

Oui. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela augmente la base imposable.

Quelle est la liste des meubles obligatoires en meublé ?

Le décret du 31 juillet 2015 impose 11 équipements : literie complète, volets ou rideaux, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, rangements, matériel d’entretien du logement.

Comment déclarer une activité LMNP ?

Il faut faire une déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’Inpi dans les 15 jours suivant le début de l'activité. Le délai peut courir à partir de la location du logement ou de la première dépense (comme l'acquisition du bien, lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif).

Puis-je transformer un bail nu en meublé et à quel moment ?

Oui, mais le passage au meublé n’est possible qu’à la fin du bail en cours. Si vous avez généré un déficit foncier sur le bien loué nu, il est conseillé d’attendre la fin de la période d’imputation pour éviter une remise en cause de votre avantage fiscal.

Bail d’1 an, bail étudiant 9 mois ou bail mobilité : que choisir ?

Le bail classique d’un an convient pour les locations longues. Le bail étudiant de neuf mois s’adresse aux jeunes en formation, sans renouvellement automatique. Le bail mobilité, de un à dix mois, concerne les séjours temporaires (stages, missions).

Quel budget mobilier prévoir et comment limiter l’usure ?

Comptez entre 2 000 € et 4 000 € pour meubler un studio ou un T2. Il est recommandé de privilégier des matériaux robustes, un mobilier simple à entretenir et des appareils électroménagers économes en énergie.

Quel est l’impact de l’encadrement des loyers sur mon choix ?

L'encadrement des loyers limite l'augmentation du loyer lors de la mise en location d'un logement avec un bail d'habitation ou un bail mobilité. Il s'applique dans les communes situées en zone tendue (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux…).

Quelles assurances et garanties recommander en meublé et en nu ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire pour un bien en copropriété. En meublé, il est conseillé de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI).

Article rédigé par Stéfano Demari