C’est une question qui revient beaucoup chez les propriétaires d’une résidence secondaire : est-il possible de la louer sur de courtes durées ? Et si cela est tout à fait possible, il est important de respecter quelques règles, ainsi que de bien connaître les enjeux déclaratifs et fiscaux d’une telle entreprise.
Louer sa résidence secondaire en location saisonnière de type Airbnb demande de bien vérifier certains points, notamment au regard de la réglementation et des obligations déclaratives.
La définition de la résidence secondaire s’obtient par rapport à celle de la résidence principale. En effet, est considéré résidence secondaire toute résidence qui vous appartient sans qu’elle constitue votre résidence principale.
Pour rappel, la résidence principale est le lieu dans lequel vous résidez habituellement 8 mois par an, et qui est le centre de vos intérêts personnels et professionnels, sauf exception, comme les raisons professionnelles, de santé, ou les cas de force majeure.
Autrement dit, tout logement que vous détenez et dans lequel vous comptez résider une partie de l’année, sans toutefois qu’il s’agisse de votre résidence principale, sera considéré comme une résidence secondaire.
Il est tout à fait possible de mettre sa résidence secondaire en location sur de courtes durées, en passant par exemple par l’intermédiaire d’une plateforme de réservation comme Airbnb.
Il vous faudra toutefois bien vérifier que votre résidence secondaire rempli les conditions nécessaires pour pouvoir être louée meublée, notamment en termes de sécurité, d’ameublement et d’équipements. À cet effet, vous pouvez consulter le texte du décret du 31 juillet 2015 qui établit la liste des équipements obligatoires en location meublée.
De plus, vous devrez vous renseigner sur les règlementations en matière de location de courte durée en vigueur, comme l’éventualité d’un enregistrement en mairie ou l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Toute activité de location meublée impose d’obtenir un numéro de SIRET, afin que l’activité de location meublée ait une existence auprès de l’administration fiscale.
Pour obtenir un numéro SIRET, il convient de se rendre sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) et d’enregistrer son activité. Cet enregistrement doit normalement avoir lieu dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
Louer votre résidence secondaire sur Airbnb peut se révéler particulièrement intéressant. En effet, puisque vous n’occupez pas votre résidence secondaire en continu, générer des revenus lorsque vous n’y séjournez pas peut être très rentable, tout en gardant la flexibilité nécessaire pour pouvoir vous y rendre comme bon vous semble. Or, cette flexibilité est justement permise par la location meublée qui offre la possibilité de louer sur de courtes durées. Ainsi, en louant votre bien sur Airbnb, vous pourrez avoir la main sur les périodes de réservation.
De plus, puisqu’il s’agit d’un logement que vous utilisez également, ce dernier aura toutes les chances d’être suffisamment équipé et qu’il ne soit même pas nécessaire de réaliser des aménagements en vue de sa mise en location, ou bien que ces derniers soient minimes.
En matière d’imposition, la fiscalité des revenus Airbnb relève des mêmes mécanismes que celle de la location meublée traditionnelle, raison pour laquelle il est important de choisir le bon régime fiscal afin de profiter au maximum des avantages fiscaux de la location meublée.
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Que le logement meublé soit loué par l’intermédiaire d’une plateforme comme Airbnb, ou de manière traditionnelle, et quelle que soit le mode de location meublée ou la durée de location, l’imposition des revenus de location meublée reste la même.
Ainsi, l’imposition des revenus de location saisonnière se fait toujours en prenant en compte le taux marginal d’imposition du loueur, obtenu en additionnant l’ensemble de ses revenus, qu’il soit issu ou non d’une activité de location meublée.
À ce taux d’imposition s’ajoutera également le montant des prélèvements sociaux (17,2%) dont les LMNP doivent s’acquitter, à moins qu’ils ne relèvent d’une situation imposant le paiement des cotisations sociales. Toutefois, l’imposition ne sera calculée que sur votre résultat imposable, dont le montant dépend justement du régime fiscal qui a été choisi pour l’activité.
L’activité de location meublée est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Si vous choisissez ce régime, votre bénéfice taxable sera déterminé par l’administration fiscale après l’application d’un taux d’abattement au montant de vos recettes annuelles.
Quel taux d’abattement pour une résidence secondaire louée sur Airbnb ?
Dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire, deux options seront possibles :
Si votre bien n’a pas fait l’objet d’un classement, le taux d’abattement appliqué avant calcul de votre impôt sera de 30% ;
Si votre bien a fait l’objet d’un classement, le taux d’abattement appliqué sera de 71%, et pourra même se porter jusqu’à 92% sous certaines conditions.
Exemple du calcul de l’impôt pour une résidence secondaire non classée louée sur Airbnb :
Si vos recettes annuelles générées par la location de votre résidence secondaire non classée sur de courtes durées sont équivalentes à 8 000 €, votre imposition sera la suivante (calcul réalisé sur la base d’un taux marginal de 30%) :
Calcul du montant imposable = recettes annuelles – (30% des recettes annuelles) soit 8 000 – 2 400 = 5 600 €.
Calcul de l’impôt = (5 600 x TMI à 30%) + (5 600 x prélèvements sociaux à 17,2%) soit (5 600 x 0,3) + (5 600 x 0,172) = 2 643 € d’impôts pour l’année.
Bon à savoir :
Les taux d’abattement pour les meublés de tourisme, classés ou non, seront une nouvelle fois au cœur du débat lors du final du texte final de la proposition de loi n° 1176. En particulier pour la fiscalité des meublés de tourisme classés qui risquent de connaître une baisse de leur taux d’abattement dans les prochains mois.
Quelles limites au régime micro-BIC pour une résidence secondaire ?
Le régime micro-BIC impose de rester en dessous d’un certain plafond de recettes afin de pouvoir en bénéficier. Tout dépassement de ce plafond entraîne l’imposition au régime réel.
Dans le cas d’une location saisonnière de la résidence secondaire sur Airbnb, les plafonds sont les suivants :
Ces chiffres devraient toutefois changer au cours de l’année 2024, notamment pour les meublés de tourisme classés.
Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel d’imposition ne permet pas de pratiquer un abattement forfaitaire sur le montant des recettes. En revanche, il offre la possibilité de déduire toutes les charges afférentes à l’activité de location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux, de son montant imposable.
Ce mécanisme, très avantageux, permet souvent de réduire considérablement le résultat fiscal, voire de le ramener à zéro, et donc de ne pas payer d’impôts sur ses revenus issus de la location d’une résidence secondaire sur Airbnb.
À noter : Si vous profitez également de votre résidence secondaire, les périodes d’occupation personnelle entraineront une non-déduction des charges et de l’amortissement pour les périodes d’occupation, ce qui rend le calcul plus difficile, et l’intervention d’un professionnel plus que recommandée.
Il est possible de relever du régime réel en optant pour ce dernier, dès la création de l’activité ou au cours de cette dernière. En effet, si vous souhaitez changer de régime fiscal pour passer du régime micro-BIC au régime réel, il vous suffira d’adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale. Cependant, notez bien que cela devra être fait avant la date limite de la déclaration des revenus de l’année fiscale concernée par le changement, soit par exemple avant le 6 juin 2024 pour que les revenus 2024 qui seront imposés en 2025 puissent en bénéficier.
À noter : Dans certains cas, relever du régime réel ne sera pas un choix mais une obligation. Il en va ainsi lorsque les plafonds du régime micro-BIC sont dépassés, ou lorsque le bien est en indivision.
Débuter une activité de location meublée avec votre résidence secondaire aura également pour conséquence le paiement de certaines taxes. Ainsi, vous devrez, selon votre situation et la réglementation en vigueur dans la commune où se situe le bien, vous acquitter de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, ou encore de la cotisation foncière des entreprises.
Attention, en location de courte durée, les locataires doivent s’acquitter de la taxe de séjour. Toutefois, si vous passez par une plateforme de réservation comme Airbnb, cette taxe sera récupérée directement par la plateforme pour être ensuite reversée à la commune.
De plus, si votre patrimoine immobilier est important, il se peut également que vous soyez assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car les biens mis en location sont également inclus dans le calcul de celle-ci.
Déclarer ses revenus de location Airbnb demande une certaine attention, car entre changements déclaratifs et montants préremplis par l’administration fiscale, il peut arriver de faire des erreurs.
En location meublée, la déclaration des revenus doit être réalisée en même temps que la déclaration des revenus personnels, en complétant le formulaire 2042 C Pro. Les cases du formulaire qu’il vous faudra remplir seront toutefois différentes en fonction de votre régime fiscal, de la nature du bien, ou encore de votre éventuel assujettissement au paiement des cotisations sociales, si votre chiffre d’affaires de location meublée relatif à la location de courte durée dépasse le plafond de 23 000 € de recettes annuelles.
La date de déclaration des revenus dépend de votre situation géographique. Ainsi, en 2024, la déclaration des impôts est ouverte depuis le 11 avril 2024, et prendre fin :
Attention, si vous relevez du régime réel d’imposition, il faudra avoir télétransmis en avance une liasse fiscale à l’administration fiscale, et dont le résultat sera à reporter sur le formulaire 2042 C Pro. En 2024, la date limite de télétransmission de la liasse fiscale est le 18 mai. Etablir une liasse fiscale peut être source d’erreurs, raison pour laquelle il peut être judicieux de recourir aux services d’un professionnel de la fiscalité du meublé.
Au régime micro-BIC, les démarches seront plus simples, et il vous suffira de reporter le montant de vos recettes annuelles dans les cases correspondantes du formulaire 2042 C Pro. La fiscalité de la location meublée de courte durée connaît toutefois des changements depuis l’année 2024, avec l’apparition de nouvelles cases déclaratives, ce qui peut porter à confusion, d’autant que de nouveaux changements pourraient avoir lieu d’ici la déclaration des revenus qu’il faudra réaliser en 2025. D’autant que les plateformes ont l’obligation de communiquer les revenus des loueurs à l’administration fiscale, ce qui a pour conséquence de voir certaines cases préremplies, et parfois avec des erreurs.
Louer une résidence secondaire sur Airbnb ou d’autres plateformes est bien souvent très rentable, à condition toutefois d’être bien accompagné pour le faire, et de prendre les bonnes décisions d’un point de vue fiscal.
Dans le cas où vous louez déjà d’autres biens en plus de votre résidence secondaire, il vous faudra prendre garde à ne pas dépasser les plafonds du régime micro-BIC si vous relevez de ce régime, et souhaitez continuer de le faire.
En cas de cumul de plusieurs types de location meublée, il faudra veiller à bien respecter deux conditions :
Attention, en cas de cumul, dépasser le plafond dans une seule catégorie entraîne également le passage au régime réel pour toute l’activité.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
