En matière de location, le texte législatif de référence est très certainement la loi du 6 juillet 1989 dite « loi tendant à améliorer les rapports locatifs ». Mais depuis sa mise en application, cette loi a été régulièrement modifiée, précisée, ou complétée par différents textes, dont l’un des plus importants est certainement la loi ALUR de mars 2014. Que contient la loi ALUR, et quel est l’impact de ce texte sur la location meublée ?
La loi ALUR, de son nom complet « loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové », a été votée afin de venir compléter et préciser un certain nombre de dispositions relatives aux relations entre les bailleurs de locations meublées et leurs locataires, ainsi que sur le formalisme qui doit entourer les contrats de location meublés, lorsque ces derniers portent sur un logement ayant vocation à devenir la résidence principale du locataire.
Pour savoir ce que ce terme représente, la loi ALUR a créé un nouvel article au sein de la loi du 6 juillet 1989, qui vient préciser que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ».
Les dispositions que la loi ALUR a ajoutées à la loi du 6 juillet 1989 trouveront donc à s’appliquer dès que cette situation sera constituée. Cela les rend donc inapplicables à la location de courte durée de meublés de tourisme.
À noter : Les logements loués en vertu d’un bail mobilité peuvent également se voir appliquer certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ajoutées par la loi ALUR.
L’un des premières missions de la loi ALUR était de venir préciser un certain nombre de mesures relatives au formalisme à adopter dans les relations entre propriétaire et locataire. En conséquence, le texte évoque plusieurs points relatifs aux contrats de location meublée de longue durée.
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La loi ALUR a créé un article 25-7(1) au sein de la loi du 6 juillet 1989, dont le contenu précise les règles en matière de durée de bail.
Ainsi, aux termes de cet article : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d'au moins un an. »
En principe, et sauf volonté contraire de l’une des parties, le contrat de bail de longue durée qui arrive à son terme est tacitement renouvelé, dans les mêmes conditions et pour une durée d’un an.
La loi ALUR est venue apporter une exception dans laquelle il est possible de conclure un contrat pour une durée inférieure à 9 mois : celle de la location consentie à un étudiant.
En effet, afin de mieux répondre aux besoins de la population étudiante et du rythme universitaire, il est autorisé de ramener la durée du bail à 9 mois. On parle alors communément de « bail étudiant ».
Ce type particulier de bail doit toutefois obéir au même formalisme qu’un contrat de location de longue durée classique. De plus, la précision doit figurer sur le contrat, et le propriétaire se doit de recueillir la preuve du statut étudiant de son locataire.
Enfin, il est important de garder à l’esprit qu’un bail étudiant n’est pas soumis à la règle de la tacite reconduction. À l’échéance, le locataire étudiant doit donc quitter les lieux, ou demander à signer un contrat de location de longue durée s’il souhaite se maintenir dans les lieux et que son propriétaire l’accepte.
En matière de congés, c’est à l’article 25-8(2) de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR puis modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023(3), qu’il faut se référer.
Puisqu’ils sont souvent associés, il est important de savoir distinguer ces deux termes au moment de se pencher sur le texte de la loi.
Le congé désigne le fait, pour le bailleur comme pour le locataire, d’informer son interlocuteur de sa volonté de mettre fin au bail. À la date prévue par le congé, le locataire devra donc avoir quitté les lieux.
Cette information ne peut toutefois pas être délivrée du jour au lendemain, et il est nécessaire de respecter un certain délai, que l’on appelle délai de préavis.
Pour le locataire qui souhaite quitter le logement, le délai de préavis en location meublée est d’un mois. Autrement dit, il faut avoir prévenu le bailleur au moins un mois avant de quitter effectivement les lieux.
Pour le bailleur, le préavis est de 3 mois, qu’il s’agisse de mettre fin au bail ou d’en changer les termes.
Toutefois, contrairement au locataire qui peut faire part de son intention de quitter les lieux à tout moment au cours du bail, le propriétaire ne peut choisir de ne pas renouveler le bail ou d’en changer les termes qu’à son expiration. Le délai de 3 mois de préavis à respecter désigne donc la période des 3 derniers mois avant la fin du bail de location meublée.
Le conseil JD2M :
« Il est important de garder à l’esprit que les délais de préavis sont d’interprétation stricte, mais surtout qu’ils ne commencent à courir qu’à la date de réception du courrier. Il est donc particulièrement important d’anticiper la durée d’envoi du courrier, et de l’adresser d’une manière qui permette d’obtenir la preuve de la date de réception, comme une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte de commissaire de justice » tient à rappeler Aurélie Travers, conseillère experte JD2M.
Sur cette question, la loi distingue deux cas de figure selon si c’est le locataire ou le bailleur de meublé qui donne congé.
Pour le locataire, aucune justification n’est nécessaire et ce dernier peut quitter les lieux comme il le souhaite.
Pour le propriétaire, au contraire, il est impératif de justifier du caractère réel et sérieux de son refus de renouveler le bail « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
De plus, il sera nécessaire de préciser ce motif au locataire et, en cas de reprise, de lui communiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui, comme le précise la loi « ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ».
À noter : Les II. et III. de l’article 25-8 apportent également des précisions sur certains cas particuliers qui font obstacle au refus du bailleur de renouveler le contrat, comme lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et qu’il dispose de peu de ressources, à moins bien sûr que le propriétaire ne soit dans la même situation.
Ce passage prévoit également que l’amende encourue par le bailleur pour avoir justifié frauduleusement un congé ne peut être d’un montant supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Lorsque le congé est notifié par le locataire, ce dernier est redevable du loyer et des charges correspondants à toute la période couverte par le préavis, et ce même s’il quitte effectivement le logement afin l’expiration du délai. À moins que le logement soit occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.
Dans le cas d’un congé donné par le bailleur, le locataire ne sera en revanche tenu au paiement du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a réellement occupé les lieux avant de les quitter du fait du congé notifié par le bailleur.
Conformément aux dispositions de la loi ALUR et de son article 25-6(4), le montant du dépôt de garantie en location meublée ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.
En location de longue durée, l’établissement d’un état des lieux est particulièrement important, et ce dernier doit être établi selon un modèle précis, de manière contradictoire, et en autant d’exemplaires qu’il existe de parties au contrat lors de la remise ou de la restitution des clés.
À noter : L’état des lieux doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016(5).
Une fois cet état des lieux établi au moment de l’entrée dans les lieux, le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour demander au bailleur ou à son représentant de compléter ce dernier.
De plus, le locataire a également le droit de demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
La loi ALUR est venue préciser les diagnostics qu’il est nécessaire d’annexer à tout contrat de location en fonction de la situation.
Ces diagnostics seront regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique, qui devra contenir :
L’ensemble de ces éléments peut être transmis de manière dématérialisée au locataire, à moins que ce dernier ne s’y oppose explicitement.
Selon l’article 25-4(6) de la loi ALUR, un logement meublé « est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Cette définition a ensuite été complétée par le décret du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des 11 équipements qui doivent obligatoirement être présents dans le logement pour que ce dernier soit considéré comme meublé.
La loi ALUR prévoit toutefois qu’« un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location ».
La loi ALUR distingue deux modes de récupération des charges, la manière retenue devant être précisée dans le contrat de bail.
Il est donc possible de fonctionner sur le modèle de la provision pour charges, ou sous la forme d’un forfait.
Dans le premier cas, le locataire s’acquitte tous les mois d’une somme correspondant aux charges, qui est ensuite régularisée de manière annuelle, le bailleur ayant par ailleurs l’obligation de transmettre un décompte au locataire chaque année. Selon le résultat de ce décompte, le bailleur doit reverser au locataire le trop-perçu si les charges annuelles sont inférieures au montant que le locataire a versé sur l’année, ou au prorata du temps d’occupation pour une arrivée en cours d’année.
Dans le second cas, le locataire s’acquitte d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis par le contrat. La principale différence est que le forfait de charges ne peut donner lieu à complément ou à une régularisation ultérieure.
Le montant du forfait peut toutefois être révisé chaque année mais ne peut en aucun cas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
L’encadrement des loyers est également prévu par la loi ALUR, qui fixe, pour certaines zones géographiques, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement. En la matière, les logements meublés disposent d’un barème spécifique, déterminé à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.
Il convient donc de vérifier si la zone géographique dans laquelle se trouve le logement est concernée par une mesure d’encadrement des loyers avant de fixer le prix de ce dernier.
Si certaines de ses dispositions ont pu connaître des modifications depuis 2014, la loi ALUR n’en reste pas moins un texte d’importance pour tout propriétaire qui pratique, ou envisage de se lancer dans la location meublée.
Sources :
1. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779189
2. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900072
3. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000047898607/2023-07-29/
4. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779187
5. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/
6. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779183
Article rédigé par Baptiste BOCHART
