Au moment de se poser la question d’investir dans l’immobilier locatif, nombreux sont les investisseurs qui recherchent le meilleur secteur dans lequel placer leur argent. Or, qu’il s’agisse de commencer à se constituer un patrimoine immobilier tout en le rentabilisant, ou de faire fructifier un patrimoine déjà existant, force est de constater que la location meublée détient aujourd’hui la palme en la matière, grâce à sa plus grande souplesse juridique, à ses loyers plus élevés, mais aussi, et surtout, grâce à sa fiscalité plus attractive.
Depuis de nombreuses années, la location meublée non professionnelle s’est imposée comme un secteur d’investissement particulièrement rentable en France. Mais qui dit rentabilité, dit stratégie de rendement, et donc nécessité d’être bien informé pour faire les bons choix.
Les petites surfaces s’avèrent particulièrement rentables si l'on fait le choix de louer en meublé. D’une part parce que leur prix d’achat est moins élevé, et d’autre part parce qu’elles correspondent bien souvent aux besoins des locataires de logement meublés, dont une bonne partie sont étudiants, ou de jeunes salariés vivant seuls ou en couple. Ainsi, ces derniers ne sont pas nécessairement à la recherche de biens immobiliers ayant une trop grande surface et un loyer trop élevé.
Les studios meublés sont ainsi très demandés par les locataires, mais les plus grandes surfaces peuvent également attirer des étudiants souhaitant profiter d’une colocation meublée.
« L’étude de la rentabilité des logements loués par nos clients en 2023 montre que le rendement locatif des biens ayant une superficie inférieure à 20m² est de 7,3% ! Quant aux biens plus grands, leur taux de rendement locatif ne passe jamais en dessous de la barre des 6%. Le fort attrait pour les biens plus petits, et donc moins cher, se retrouve dans le type de logements dans lesquels investissent nos clients, puisque sur plus de 60 000 logements, la moitié ont une valeur inférieure à 150 000€ » souligne Stéfano Demari, Président de JD2M.
Le rendement locatif d’un bien immobilier est déterminé par de nombreux facteurs comme son prix d’achat, le mode de location ou encore le loyer, autant de facteurs qui dépendent directement de la localisation du bien.
Ainsi, une activité de LMNP à Paris pourra autant s’adresser à des locataires de longue durée qu’à des locataires de courte durée, tandis que dans une ville étudiante, privilégier les baux étudiants pourra s’avérer être un choix payant, alors qu’un bail saisonnier semble s’imposer si l’investissement est réalisé dans une ville touristique.
En ce domaine, les villes moyennes permettent souvent, en raison de leur attractivité, de pouvoir choisir librement le mode de location qui vous convient le mieux car elles attirent à la fois des actifs (en mobilité ou non), des étudiants, mais aussi des touristes.
Vous l’aurez compris, la localisation du bien exerce une forte influence sur le mode de location, mais avant de choisir ce dernier, il peut être utile de se renseigner sur les points d’attention avant de louer en LMNP.
Simulez gratuitement la rentabilité locative de votre location meublée
Le rendement locatif d’un bien ne s’évalue pas seulement en comparant le total des loyers perçus au coût de l’activité de location, car il faut également intégrer les différentes taxes ainsi que l’imposition dans ce calcul.
Or, en la matière, la location meublée permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité particulièrement favorable puisqu’il leur est permis de choisir de relever du régime réel d’imposition.
Le régime réel, qui est le plus intéressant dans plus de 8 cas sur 10, permet aux loueurs de réduire considérablement leur imposition, voire de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus locatifs meublés pendant 10 ans.
Comment cela fonctionne-t-il ? Tout simplement par le biais de deux mécanismes qui font l’attractivité du régime réel : la possibilité de déduire des bénéfices de l’activité toutes les charges afférentes à l’activité de location meublée, ainsi que l’amortissement.
Ainsi, de très nombreuses dépenses pourront voir leur coût absorbé en partie grâce au régime réel, comme les taxes, dont le montant est justement variable selon la localisation du bien, et peut être un réel enjeu, mais également les intérêts d’emprunts, ce qui est particulièrement appréciable dans le cadre d’une stratégie d’investissement passant, comme c’est souvent le cas, par un emprunt bancaire pour financer l’achat du bien immobilier.
Bon à savoir : Pour les investisseurs, il est important de noter que faire correspondre la date de début d’activité de location meublée à la date d’achat du bien permet de déduire l’intégralité des frais d’acquisition du logement en tant que charge, ou de les amortir. Ces deux possibilités sont au choix du loueur, qui doit toutefois noter qu’une fois ce choix fait, il devra être identique si d’autres biens sont achetés par la suite pour être loués. Dans cette situation, prendre l’avis d’un professionnel de la location meublée pour déterminer l’option la plus favorable est particulièrement recommandé.
Encore aujourd’hui, nombreux sont les investisseurs qui passent à côté des avantages du régime réel, par méconnaissance de ce dernier, ou par attrait pour la simplicité déclarative du régime micro-BIC, qui est pourtant généralement synonyme d’une imposition plus importante, et donc d’un moindre rendement locatif.
Il vaut donc mieux déterminer le régime fiscal le plus avantageux en fonction de votre situation avant de vous lancer !
Simulez gratuitement vos économies d'impôt
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution qui peut également convenir à certains profils d’investisseurs. Toutefois, un tel type d’investissement ne relève pas de la même dynamique que l’investissement en LMNP.
En effet, en plaçant son argent dans une SCPI, chacun pourra certes, dans le meilleur des cas, dégager une rentabilité correcte, mais n’aura aucunement la main sur les décisions prises pour la SCPI, et sera soumis aux divers aléas (dépréciation du marché, redressement de la société de gestion immobilière, …) inhérents à un tel investissement.
De plus, l’investissement en LMNP, s’il peut paraitre plus chronophage, donne également au loueur plus d’autonomie, et fait de son activité locative autant un outil de rendement qu’une aventure personnelle qui, de l’avis de nombreux loueur, constitue une expérience enrichissante et épanouissante.
« Une autre différence, non négligeable, se situe au niveau de la fiscalité, car les revenus issus de placements dans des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, et sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela ne permet donc pas aux investisseurs de bénéficier du régime réel d’imposition dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) accessible en location meublée, et qui permet d’économiser en moyenne 10 000 € d’impôts sur les cinq premières années » souligne Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable, et directrice du cabinet comptable ELM conseil.
L’investissement en location vide n’est pas dénué d’intérêt mais s’avère bien souvent moins rentable que la location meublée. Plusieurs facteurs expliquent cet avantage dont dispose la location meublée en termes de taux de rendement locatif.
Le premier est un loyer plus élevé en location meublée, de l’ordre de 15 à 20% de plus qu’en location vide, et cela peut monter jusqu’à 30% pour les biens loués en courte durée.
En lien avec un prix de location plus élevé vient, bien évidemment, une fiscalité bien plus attractive. En effet, le régime micro-BIC en location meublée permet de bénéficier d’un taux d’abattement bien supérieur à celui de la location vide, ainsi que d’un plafond de recettes plus important. À titre de comparaison, louer un bien vide sur la longue durée au régime micro-foncier ouvre le droit à un abattement de 30%, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, alors que le même bien loué meublé bénéficie d’un abattement de 50%, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles au régime micro-BIC.
Quant au régime réel, la location meublée permet aux contribuables qui relèvent de ce régime fiscal de profiter du mécanisme très avantageux de l’amortissement, ce qui n’est pas le cas en location vide. De plus, la liste des charges déductibles au régime réel en location meublée est plus importante que celle de la location vide.
Le meublé bénéficie de plus, depuis plusieurs années, d’un véritable regain en termes d’intérêt par les locataires, en lien avec une nouvelle vision de la mobilité, ce qui contribue à assurer une demande de location importante et stable au fil du temps, d’autant que la souplesse juridique de la location meublée permet justement une forte adaptabilité à la demande selon la localisation, ce qu’il n’est pas possible de faire en location vide.
Enfin, en raison d’une réglementation plus souple, il est plus aisé pour un propriétaire de meublé de récupérer un bien immobilier mis en location, pour y loger un membre de sa famille, comme un enfant étudiant par exemple. En effet, selon le type de contrat utilisé en location meublée, le propriétaire pourra simplement attendre son échéance, ou bien, dans le cadre d’un bail meublé de longue durée à titre de résidence principale, pourra récupérer son bien tous les ans, à charge de respecter le délai de préavis prévu par la loi, et de disposer d’un motif légitime et sérieux, dont le fait de vouloir loger un descendant fait bien évidemment partie.
La location vide a toutefois également des avantages, notamment celui de garantir davantage de stabilité avec des périodes locatives plus longues par locataire. Il n’est toutefois pas toujours nécessaire de devoir choisir entre ces deux activités, et il est tout à fait possible de construire une stratégie d’investissement immobilier en prévoyant de cumuler location meublée et vide.
Si vous habitez dans une grande agglomération, dans lesquelles il est souvent très difficile pour les conducteurs de pouvoir se garer en toute liberté, vous pouvez considérer investir dans l’achat d’une place de parking, que vous allez ensuite pouvoir louer.
La forte demande en fonction de la localisation vous assurera de trouver rapidement des locataires, qui le resteront ensuite pendant un certain temps, vous assurant ainsi un revenu régulier et un bon retour sur investissement.
De plus, les places de parking bénéficient d’un bon rendement locatif en raison de charges bien souvent assez faibles, du fait du peu d’entretien qu’elles demandent, et sont peu sujettes aux défauts de paiement.
Au vu de la diversité des modes de location offerts, et de l’attrait pour l’immobilier, qui reste le secteur préféré des Français pour l’investissement, investir en location meublée est une piste qu’il est recommandé d’envisager, au vu de ses avantages fiscaux conséquents, et de sa bonne rentabilité, en plus de la constitution d’un patrimoine immobilier.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Article rédigé par Baptiste BOCHART
