Contrairement à la location vide, imposée au titre des revenus fonciers, la location meublée non professionnelle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Et si ce statut particulier est très avantageux sur de nombreux points, il demande toutefois aux loueurs de se conformer à certaines obligations, auxquelles nous consacrons cet article afin que vous puissiez exercer votre activité dans les meilleures conditions.
Bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse qu’en location vide s’accompagne, pour les LMNP, d’un certain nombre d’obligations comptables et fiscales, qu’il est nécessaire d’accomplir pour profiter pleinement de tous les avantages qu’offre cette activité.
L’un des principales obligations des LMNP est de tenir une comptabilité, qui sera différente en fonction du régime fiscal choisi.
Au régime micro-BIC, elle sera relativement aisée, puisqu’il suffira au loueur d’établir deux documents : un livre de recettes, où seront reportées toutes les recettes professionnelles (comme les loyers) de l’année, dans l’ordre d’encaissement et attestée par des factures, et un livre d’achat, où seront reportées toutes les dépenses réalisées dans l’année pour les besoins de l’activité.
Au régime réel, les obligations seront plus importantes, en raison de la nécessité d’établir une liasse fiscale, qui permettra à l’administration fiscale de vérifier que toutes les déductions opérées dans le cadre de ce régime (charges et amortissements) sont valables.
Cela oblige les LMNP à établir un bilan comptable, un compte de résultats, un fichier des écritures comptables (FEC), et un tableau des amortissements et des immobilisations.
Cette différence dans les obligations comptables du LMNP ne doivent toutefois pas être le point sur lequel choisir son régime fiscal, en raison de la possibilité de bénéficier d’un accompagnement par un spécialiste au régime réel. La seule donnée à prendre en compte est celle de l’imposition, qui influe considérablement la rentabilité du bien, et pour laquelle il est important d’identifier le régime le plus avantageux en fonction de chaque situation.
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Tout LMNP a l’obligation de déclarer ses revenus à l’administration fiscale, par l’intermédiaire du formulaire 2042 C Pro, qu’il faudra compléter en même temps que votre déclaration de revenus personnelle.
Toutefois, et à l’instar des obligations comptables, l’étape de la déclaration des revenus sera différente en fonction du régime fiscal choisi, comme l'explique notre expert dans cette vidéo :
Au régime micro-BIC, aucune démarche particulière ne sera à accomplir. Il vous suffira de compléter la case correspondant à votre activité, ou les cases dans le cas d’une pluralité de biens affectés à des activités de location meublée différentes.
Pour la déclaration des revenus 2023 ayant eu lieu en mai 2024, il fallait par exemple, selon votre situation, remplir la case 5ND pour la location meublée de longue durée, en bail étudiant, en bail mobilité, ou pour la location d’un meublé de tourisme non classé, la case 5NG pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, et la case 5QS pour les meublés de tourisme classés situés dans les zone géographiques B2 et C, à condition que votre chiffre d’affaires global pour toute l’activité de location meublée ait été inférieur à 15 000 euros.
À noter : Dans le cas d’une activité de location meublée de courte durée assujettie au paiement des cotisations sociales (chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 € pour cette seule activité), les cases à remplir étaient les cases 5NW, 5NJ ou 5QT.
Au régime micro-BIC, le montant à reporter dans ces cases est tout simplement celui de vos recettes brutes annuelles, l’administration fiscale se chargeant ensuite d’appliquer le taux d’abattement correspondant à votre activité.
Au régime réel, il faudra également compléter le formulaire 2042 C Pro. Toutefois, le montant à reporter ne sera pas celui de vos recettes brutes annuelles, mais celui figurant sur votre liasse fiscale, que vous devez établir et télétransmettre à l’administration fiscale avant le début de la période de déclaration des revenus, soit mi-mai au plus tard.
Etablir cette liasse fiscale demande de compléter plusieurs déclarations, au sein desquelles il est capital de ne pas faire d’erreurs, raison pour laquelle s’adjoindre l’assistance d’un comptable en LMNP au régime réel devient presque impératif !
Le résultat présent sur votre liasse fiscale devra ensuite être reporté dans la case 5NA en cas de résultat nul ou positif (5NM si vous êtes assujetti au paiement des cotisations sociales en location de courte durée) et dans la case 5NY en cas de résultat déficitaire (5WE pour les cotisations sociales).
À noter : La nouveauté de la déclaration des revenus en 2024 a été la suppression des cases liées à l’adhésion à un OGA pour plus de facilité déclarative, mais les avantages liés à l’adhésion à un OGA sont toujours d’actualité !
Les LMNP doivent s’acquitter d’un certain nombre de taxes, comme la taxe foncière, ou encore la CFE, qui est directement liée à leur affiliation au régime des bénéfices industriels et commerciaux.
D’autres, comme la taxe d’habitation, sont récupérables auprès du locataire, ou peuvent être évitées par le loueur en meublé saisonnier en ayant recours aux services d’un gestionnaire de bien par le biais d’un mandat de gestion exclusif.
La question des taxes peut parfois être sources d’inquiétudes pour les LMNP, qui craignent par ailleurs une augmentation de ces dernières, dont le mode de calcul a tendance à suivre l’inflation. Toutefois, la possibilité de déduire le coût de ces taxes des bénéfices de l’activité de location meublée permet d’absorber grandement leur poids dans la rentabilité de l’activité.
Certaines taxes peuvent également être évitées selon les situations, comme la CFE, pour laquelle il existe un principe d’exonération pour les loueurs de meublés de tourisme classés, sauf si la commune où se situe le bien en a décidé autrement.
Il n’est pas obligatoire de recourir aux services d’un expert-comptable en LMNP. Cela reste toutefois très largement recommandé, notamment si c’est le régime réel qui a été choisi.
En effet, si ce régime est très avantageux du point de vue fiscal, il n’en est pas moins exigeant en termes d’obligations comptables et déclaratives, au sein desquelles il peut être aisé de se perdre ou de commettre des erreurs, qui peuvent ensuite entraîner des répercussions importantes.
Alors, puisque le régime réel permet de déduire en charges, et même, dans le cas d’une adhésion à un OGA, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu global sous certaines conditions, d’une partie des frais de comptabilité, il est préférable d’avoir recours à une solution d’accompagnement, qui permet de gérer sereinement sa comptabilité, et d’éviter erreurs et perte de temps.
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Focalisés sur les questions fiscales et réglementaires, les LMNP y pensent parfois un peu moins, mais l’immatriculation de l’activité de location meublée est pourtant l’une des premières choses à accomplir pour lancer son activité.
Parfois oubliée par les loueurs en meublé qui débutent leur activité, l’immatriculation de l’activité auprès de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) constitue pourtant une étape obligatoire pour tout loueur en meublé, et cela quelle que soit la forme prise par l’activité. Que vous prévoyiez de louer un bien à l’année en vertu d’un bail de longue durée, ou simplement de mettre votre résidence principale en location quelques nuitées par an pour financer vos propres vacances, vous avez l’obligation de vous immatriculer, et ce afin d’obtenir un numéro SIRET, qui est indispensable à la poursuite de votre activité, lui donnant une existence au regard de l’administration fiscale.
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Pour faire votre déclaration de début d’activité, il vous suffit de vous rendre sur le site de l’INPI dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.
À noter : Début d’activité ne veut pas nécessairement dire accueil du premier locataire, et vous pouvez déclarer un début d’activité avant de réaliser certains travaux, afin de bénéficier de l’amortissement de leur coût au régime réel. En ce sens, déclarer une date de début d’activité identique à celle de l’achat du bien vous permettra, au régime réel, de demander à déduire en charges, ou à amortir, l’intégralité des frais d’acquisition du bien.
Vous devrez simplement compléter un formulaire et y préciser votre situation. Si, auparavant, la procédure était différente selon si vous exerciez en entreprise individuelle (formulaire P0i) ou en indivision (formulaire FCMB), ce n’est plus le cas à l’heure actuelle.
Dans certains cas précis, et notamment lorsque le choix de l’activité se porte vers la location meublée de courte durée, les LMNP doivent se soumettre à d’autres obligations, en fonction de la réglementation en vigueur.
Si vous vous orientez vers une activité de location saisonnière, il se peut que vous deviez procéder à la déclaration de votre bien en mairie. La forme prise par cette déclaration sera différente en fonction de la localisation de votre bien sur le territoire d’une commune qui applique, ou non, la réglementation sur le changement d’usage.
Dans une telle commune, vous devrez vous rapprocher de la mairie pour réaliser une déclaration préalable soumise à enregistrement pour pratiquer la location de courte durée, et vous renseigner sur le besoin de demander une autorisation de changement d’usage.
Si cette réglementation ne s’applique pas, vous devrez réaliser une déclaration auprès de la mairie, uniquement si vous mettez en location un bien qui n’est pas votre résidence principale.
Bien connaître les obligations relatives à l’exercice d’une activité de LMNP permet d’exercer cette dernière sereinement et d’en retirer rapidement tous les bénéfices, tout en évitant les déconvenues. À ce titre, s’adjoindre les conseils et services d’un professionnel de la location meublée ne peut être qu’un atout pour tout loueur en meublé non professionnel.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
