Dans toute relation contractuelle, chaque partie a des obligations, qu’elle doit assurer pour garantir la bonne exécution et la validité du contrat. Et la location meublée n’échappe pas à cette règle. Pourtant, lorsque l’on débute cette activité, il peut parfois être difficile de s’y retrouver, et de bien différencier les devoirs du propriétaire en location meublée de ceux du locataire. Pour y voir plus clair, nous vous résumons les principales obligations que tout propriétaire doit avoir à l’esprit avant de débuter une activité de location meublée.
La première obligation d’un propriétaire en location meublée est de proposer un logement décent à son locataire, et de s’assurer que ce dernier le reste pendant toute la durée du bail de location meublée.
Pour pouvoir louer en meublé, tout propriétaire doit s’assurer de bien respecter ses devoirs en la matière, et donc de proposer « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme le rappelle l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aussi appelée « Loi ALUR ».
Pour aider les bailleurs à se conformer à leur obligation en matière d’équipement, un décret est venu préciser ces dispositions. Ainsi, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 équipements qui doivent obligatoirement être présents dans le logement afin que ce dernier puisse être considéré comme meublé. L’absence d’un seul de ces équipements pouvant entrainer une requalification du bail meublé en bail de location nue, il est capital de respecter cette obligation.
En location meublée, le propriétaire voit plusieurs obligations être mises à sa charge, qui découlent de la rédaction des articles 1719 à 1724 du Code civil. Parmi elles, certaines se focalisent directement sur la sécurité du locataire, comme :
Directement liée à l’obligation de fournir un logement décent, elle impose au propriétaire de remettre au locataire un logement en bon état, de même que tous les équipements qui s’y trouvent.
À l’exception des obligations d’entretien et de réparations qui pèsent sur le locataire et qui sont mentionnées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, tout propriétaire a l’obligation, pendant toute la durée du bail de location, de faire toutes les réparations qui pourraient être nécessaires afin de maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
D’autres obligations relatives à la sécurité pèsent également sur le propriétaire, comme :
À noter : Dans le cas où certains équipements sont partagés à l’échelle d’une copropriété, les obligations qui s’y rapportent sont réparties à l’échelle de la copropriété.
Tout propriétaire d’un bien meublé doit annexer un dossier de diagnostic technique au contrat de location et le communiquer à son locataire lors de sa signature.
Si son contenu varie en fonction du mode de location, annexer un diagnostic technique complet est une obligation. Lorsque le logement loué a vocation à devenir la résidence principale du locataire, le dossier doit contenir les éléments suivants :
La diversité des modes de location accessible en location meublée peut parfois faire douter les propriétaires, mais il faut garder à l’esprit qu’il est impératif de signer un bail de location meublée avec son locataire.
En la matière, il est nécessaire de distinguer deux catégories de baux.
D’un côté, les baux de location de longue durée et étudiant, ainsi que le bail mobilité. De l’autre les baux de location saisonnière et de résidence secondaire (aussi appelé bail code civil).
Pour les premiers, le contrat doit obligatoirement être établi sur la base d’un modèle et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Afin d’éviter toute erreur, la meilleure chose à faire est certainement de se référer au modèle présent à l’annexe n° 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, ou d’utiliser un modèle mis à disposition par un spécialiste.
Pour les seconds, la forme du contrat est libre, mais, là encore, avoir recours à un modèle réalisé par un spécialiste, voire recourir aux conseils d’un professionnel pour établir un bail de résidence secondaire, semble une bonne option.
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Cela va dépendre du type de bail de location meublée qui a été signé.
Pour les contrats de location meublée étudiant, pour un bail mobilité, ou pour un bail de location saisonnière, le contrat arrive à échéance à la date prévue, et le propriétaire ne peut mettre fin au bail locatif de manière anticipée (sauf en cas de manquement par le locataire à ses obligations).
Pour les contrats de location de longue durée, les choses sont différentes, car ces derniers sont soumis à la tacite reconduction, et produisent donc des effets tant que le locataire ou le propriétaire n’a pas manifesté sa volonté d’y mettre fin. Or, en la matière, les obligations qui pèsent sur le propriétaire sont plus importantes. Ainsi, et toujours à l’exclusion des cas où le locataire manque à ses devoirs, le bailleur ne pourra mettre fin à un bail de location de longue durée que dans les conditions suivantes (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) :
Si cette obligation ne concerne pas vraiment la relation entre bailleur et locataire, il ne faut toutefois pas la perdre de vue lorsque l’on pratique la location meublée.
Toute personne pratiquant une activité de location meublée a l’obligation de s’enregistrer sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et ce peu importe le type de location meublée pratiquée ou la fréquence de location.
Lors de l’immatriculation, le loueur reçoit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qu’il conservera tant qu’il ne remplit pas les conditions pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Il est bien entendu impératif de déclarer ses revenus de location meublée, qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, contrairement aux revenus de la location vide.
Les LMNP devront donc choisir de quel régime d’imposition relever pour la déclaration des revenus de leur activité, entre le régime réel d’imposition, et le régime micro-BIC.
Et pour connaître le plus adapté à chaque situation, le mieux est d’avoir recours à notre simulateur.
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Si la location meublée est une activité particulièrement avantageuse du point de vue de la rentabilité, il reste important de pouvoir l’exercer sereinement et, à ce titre, de s’assurer de bien respecter toutes les obligations légales imposées pour cette activité.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
