Bien que l’activité de location meublée soit particulièrement attractive grâce à la fiscalité du statut LMNP, il peut arriver que les loueurs souhaitent mettre fin à la location d’un bien, par exemple pour le vendre ou pour y habiter eux-mêmes ou y loger un proche. Toutefois, des mesures destinées à protéger le locataire ont été mises en place, notamment au regard du délai de préavis dans lequel une telle demande doit être formulée, ainsi qu’aux conditions de cette dernière. Il convient donc de respecter ces obligations afin de pouvoir récupérer un bien attaché à une activité de location meublée sur la longue durée.
En location meublée, le terme préavis désigne la durée minimale sous laquelle une information, comme celle du congé, doit être notifiée au locataire par son bailleur, et inversement.
En matière de préavis relative au congé en location meublée, ce sont les dispositions l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi n° 2014-366 de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, qui font foi, du moins pour les contrats de location meublée de résidence principale du locataire.
En cas de résidence principale du locataire :
En effet, il est ici important de préciser que les dispositions relatives au préavis pour un congé donné par le bailleur ne s’appliquent que pour les contrats relevant de la loi du 6 juillet 1989, et plus particulièrement ceux qui sont passés sur la longue durée, et donc soumis au principe de la tacite reconduction.
En cas de bail étudiant, mobilité, location saisonnière :
Ainsi, pour les baux étudiant, mobilité, ou saisonnier, la question du congé donné par le propriétaire ne se pose aucunement car, ces contrats étant passés pour une durée fixée à l’avance et n’étant pas soumis à la tacite reconduction, il n’est pas possible pour le propriétaire d’y mettre fin avant leur échéance.
En cas de bail de résidence secondaire du locataire
Et pour les contrats de résidence secondaire, c’est le contenu du contrat de location meublée qui doit prévoir la nature des relations entre les différentes parties au contrat et leurs obligations. Il appartient donc aux parties de s’entendre sur ces points, sur la base des dispositions des articles 1714 à 1762 du Code civil.
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Les conditions qui s’imposent en matière de préavis en location meublée, notamment en matière de durée, sont différentes pour le propriétaire et le locataire.
En location meublée, la durée de préavis à respecter pour les bailleurs est de 3 mois, qu’il s’agisse de signifier la fin du bail, ou un changement des conditions du contrat au locataire.
Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la notification par le locataire. Toutefois, pour le propriétaire, il est important de noter qu’un congé ou un changement de contrat ne pourra avoir effet qu’à la date d’échéance du bail, même si l’information est communiquée bien avant au locataire.
Exemple de délai de préavis pour le propriétaire :
Un propriétaire souhaite mettre fin à un bail de location de longue durée qui arrive à échéance le 1er juillet 2024.
Le délai de préavis de 3 mois pour le propriétaire lui impose donc de devoir informer son locataire au plus tard le 1er avril 2024.
Quoiqu’il arrive, le congé ne pourra donc prendre effet que le 1er juin, même si le courrier est reçu avant le 1er avril. Au contraire, si le courrier est reçu postérieurement à cette date, le délai de préavis n’aura pas été respecté et ne sera donc valable que pour l’échéance suivante, à savoir le 1er juillet 2025.
Il est donc impératif d’opter pour l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, de recourir à l’intervention d’un commissaire de justice qui signifiera l’acte, ou de remettre un écrit en main propre au locataire, contre récépissé ou émargement de la main du locataire.
De cette manière, il sera possible de prouver la date à laquelle le locataire a été informé, et que ce dernier l’a bien été dans les délais.
En matière de congé, si le délai de préavis a été respecté, le congé prend effet à la date d’échéance du contrat, et le locataire se voit déchu de tout droit d’occupation.
En matière de modification des conditions du contrat de bail à son expiration, les choses sont légèrement différentes.
En effet, si la procédure est la même que pour un congé, à savoir que vous devrez en informer votre locataire dans un délai de 3 mois et que les changements ne pourront prendre effet qu’au renouvellement du contrat, il est important de garder à l’esprit que cela ne suffit pas ,car il faut également que le locataire accepte les nouvelles conditions.
En cas de litige, il est possible de passer par la commission départementale de conciliation ou par un juge en dernier recours, mais si la question n’est pas tranchée à l’échéance du bail, il sera reconduit dans les mêmes termes, sans changement, bien que les conditions tenant au délai du préavis aient été respectée. Il est donc particulièrement recommandé d’anticiper cette démarche, et peut-être même de l’entreprendre avec un délai plus important que celui des 3 mois obligatoires.
Pour les locataires, la durée du préavis en location meublée est d’un mois.
Le préavis est apprécié à la date de réception du congé par le bailleur, ce qui implique que les conditions tenant à la forme sous laquelle le préavis est communiqué s’imposent également au locataire, afin de pouvoir prouver la date de réception du courrier.
Les conséquences seront toutefois différentes car, contrairement au propriétaire qui ne peut délivrer le congé ou modifier le bail qu’au moment de son échéance, le locataire est libre de quitter le logement comme bon lui semble, et cela vaut également dans le cas d’un bail étudiant.
Exemple de délai de préavis pour le locataire :
Un locataire souhaite quitter son logement meublé le 1er septembre 2024.
Il doit donc s’assurer d’en informer son propriétaire avant le 1er août 2024.
S’il l’en informe plus tard, le préavis n’est pas nul, mais ne produira ses effets qu’un mois plus tard. Ainsi, si le locataire qui souhaite quitter les lieux au premier septembre informe son bailleur le 10 août, le préavis courra jusqu’au 10 septembre.
À l’expiration du préavis, le locataire devra effectivement avoir quitté les lieux et remis les clés du logement. Il ne pourra donc plus s’y rendre, à moins qu’il n’ait, entretemps, changé d’avis, et souhaite finalement rester dans le bien.
Dans ce cas, cela sera au choix du propriétaire qui n’a nullement l’obligation d’accepter sa demande.
Au-delà des conditions relatives au délai de préavis, les propriétaires qui souhaitent donner congé à leur locataire doivent garder plusieurs autres points à l’esprit.
Le premier est qu’un congé ne peut être délivré uniquement sur la base du bon vouloir du bailleur, qui a l’obligation de justifier auprès de son locataire d’un motif légitime et sérieux, comme la volonté de vendre le bien ou d’y loger lui-même ou un membre de sa famille.
Ainsi, le congé devra obligatoirement mentionner le motif allégué. De plus, en cas de reprise, il devra mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, ce dernier ne pouvant d’ailleurs être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou encore ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de litige, la réalité du motif du congé pourra être contrôlée par un juge. Et tout congé délivré de manière frauduleuse expose le bailleur au paiement d’une amende pénale dont le montant est proportionnel à la gravité des faits et qui ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Les locataires âgés de plus de 65 ans sont protégés par le droit s’ils ne disposent pas de ressources suffisantes. Dans certaines situations, il ne sera donc pas possible donner congé à votre locataire.
Les deux cas de figure sont les suivants :
Toutefois, il existe plusieurs possibilités pour le propriétaire de faire tomber cette interdiction :
Au sujet des conditions liées à l’âge des parties, ce dernier sera apprécié à la date d’échéance du contrat, quant au montant des ressources respectives, il est apprécié à la date de notification du congé.
Si votre locataire refuse de quitter le logement meublé, ou la modification du bail, vous pourrez passer par l’intermédiaire de la commission départementale de conciliation. Si cette démarche n’aboutit pas, vous pourrez alors saisir la justice.
Si le locataire se maintient dans le logement alors qu’un congé a été valablement délivré, il restera tenu au paiement du loyer et au respect de ses obligations pendant toute la période d’occupation des lieux.
Le préavis n’a aucun effet suspensif sur le contenu ou les conditions du contrat de location meublée. Ainsi, même lorsque le délai de préavis est en cours, chaque partie au contrat reste tenu à ses obligations respectives, notamment pour le paiement du loyer.
Ainsi, même si un locataire quitte les lieux avant l’expiration de son délai de préavis, il restera tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin de la durée du préavis. Seule exception, le cas dans lequel un nouveau locataire se manifeste et souhaite entrer dans les lieux au plus tôt, à condition bien sûr que l’ancien locataire ait remis les clés et signé l’état des lieux de sortie.
Dans ce cas, et avec votre accord, le nouveau locataire pourra prendre possession des lieux, mais l’ancien locataire ne sera plus tenu au paiement du loyer pour la fin du préavis à partir de ce moment.
Au contraire, si c’est le propriétaire de la location meublée qui délivre le congé, et que le locataire part avant l’expiration du délai, il ne sera tenu du paiement du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a effectivement occupé le logement.
Le 1er octobre, un locataire informe son propriétaire qu’il souhaite quitter son appartement le 1er novembre.
S’il quitte les lieux le 15 octobre, il sera tout de même tenu de payer le loyer jusqu’au 1er novembre.
S’il quitte les lieux le 15 octobre et que l’appartement est reloué le 25 octobre, il ne sera tenu au paiement du loyer que jusqu’au 24 octobre inclus.
Le 1er mars, un propriétaire donne valablement congé à son locataire pour le 1er juin.
Si le locataire quitte les lieux le 17 avril, il ne sera tenu au paiement du loyer que jusqu’à cette date, et non jusqu’au 1er juin.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
