Vous pratiquez une activité de location meublée mais souhaitez récupérer votre logement LMNP afin de pouvoir y habiter ? Nombreux sont les propriétaires qui s’interrogent sur la possibilité de pouvoir revenir habiter dans un logement qu’ils ont auparavant mis en location. Et s’ils en ont tout à fait le droit, certains points importants doivent être gardés à l’esprit.
Récupérer son logement LMNP est presque toujours possible, à conditions de respecter certaines conditions, qu’il s’agisse de votre statut au regard de l’administration fiscale, ou du respect de vos obligations envers votre locataire si le bien est loué en vertu d’un contrat de location de longue durée.
Il vous faudra donc signifier à l’administration fiscale que le logement ne sera plus destiné à une activité de location, et donc mettre fin à votre activité de LMNP. En cas de location multiple, vous aurez simplement à mettre fin à l’activité pour le bien concerné, mais pourrez conserver les autres sans difficulté, puisque chaque logement dispose d’un numéro de SIRET distinct.
Si vous déclariez au régime micro-BIC, cela aura très peu d’impact. Au contraire, si vous releviez du régime réel, il vous faudra prendre garde au devenir du potentiel déficit que vous aurez généré ainsi que de l’amortissement reportable que vous n’auriez pas encore utilisé.
En location meublée, le déficit créé par les charges, de même que l’amortissement, ne peuvent être imputés que sur les bénéfices de l’activité de location meublée, ce qui signifie que si l’activité prend fin, vous ne pourrez pas les imputer sur d’autres sources de revenu, et notamment votre revenu global.
Lors de la vente d’un bien, si le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat, la plus-value ainsi réalisée est taxée.
Si vous avez le statut de LMNP, le régime applicable sera celui de la plus-value des particuliers, qui impose le montant de la plus-value réalisée au titre d’un impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Toutefois, le système d’imposition de la plus-value fonctionne sur la base d’abattements légaux au fur et à mesure que les années de détention du bien s’accumulent. Ainsi, pour chaque année passée, une fraction de la valeur de la plus-value est retirée du calcul de son imposition. Sans rentrer dans le détail par année, il est important de savoir que l’exonération d’impôt sur la plus-value s’obtient après 22 ans de détention. Quant aux prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans.
Toutefois, il est important de savoir qu’en cas de vente de sa résidence principale, la plus-value n’est pas taxée. Or, le statut du bien est apprécié au jour de sa vente. Autrement dit, si vous revenez habiter dans un bien précédemment affecté à une activité de LMNP, et que vous en faites votre résidence principale, vous n’aurez pas à payer quoique ce soit sur l’éventuelle plus-value que vous réaliserez au moment de sa vente, à condition qu’il soit considéré comme votre résidence principale à cette date.
Tout autant qu’il est possible de revenir habiter dans un logement que vous avez loué, il vous est possible de remettre un logement sur le marché de la location après l’avoir occupé vous-même, ou destiné à l’hébergement d’autres personnes, comme des membres de votre famille.
Il vous faudra alors à nouveau enregistrer l’activité de location meublée sur le site de l’INPI.
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À nouveau, si vous relevez du régime réel d’imposition, il vous faudra prendre garde au montant de l’amortissement de la valeur du bien qui, la première année, sera calculé au prorata du temps d’occupation.
À ce sujet, sachez que si le bien avait auparavant été affecté à une activité de location meublée, vous pourrez récupérer l’amortissement non encore déduit, car ce dernier a une durée de vie illimitée. Pour le déficit généré par les charges, cela sera également possible, à condition que la remise en location intervienne dans un délai de 10 ans, qui est la durée maximale de report pour le déficit LMNP.
Si votre bien LMNP n’est pas occupé au moment où vous souhaitez retourner y habiter, cela ne posera aucun problème. Au contraire, si un locataire est présent dans les lieux en vertu d’un contrat de location de longue durée soumis à la reconduction tacite, récupérer votre bien LMNP ne pourra se faire que si vous avez un motif légitime et sérieux pour la reprise, dans tous les autres cas, il vous suffira d’attendre la date d’expiration du bail.
Pour refuser un renouvellement du bail à votre locataire, et donc récupérer votre LMNP, vous devez disposer d’un motif légitime et sérieux.
Tout propriétaire a le droit de vouloir retourner vivre dans un bien mis en location, raison pour laquelle il est possible de récupérer son LMNP. Attention toutefois, il est impératif que le bien devienne alors votre résidence principale, car mettre fin au bail de résidence principale d’un locataire au motif que vous souhaiteriez pouvoir utiliser le bien quelques semaines dans l’année n’est pas un motif légitime et sérieux.
Il est également admis que la volonté de loger un membre de sa famille soit également un motif légitime et sérieux permettant de récupérer un bien LMNP mis en location.
Pour préciser cette notion de membre de la famille, il est important de savoir que la loi englobe les conjoints, les partenaires de PACS, les concubins notoires depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que les ascendants et les descendants du bailleur, ou ceux de son conjoint, partenaire de PACS, ou concubin notoire.
Il s’agit également d’un motif légitime et sérieux, même si, dans cette situation, il est important de bien veiller à certains détails. En effet, récupérer un bien LMNP au motif de le vendre n’est valable que si les acheteurs souhaitent s’y installer au titre de leur résidence principale, car si leur but est d’exercer une activité de LMNP dans le bien, rien ne justifie alors d’en évincer le locataire actuel.
À ce sujet, il est important de noter que la vente d’un bien LMNP ne remet pas en cause le contrat de bail existant avec le locataire.
Toutefois, et par opposition à la location nue, le locataire ne détient pas de droit de préemption en cas de vente du bien, ce qui permet de le vendre à qui bon vous semble sans que votre locataire puisse se prévaloir d’un quelconque droit pour l’acquérir en premier.
Bien évidemment, si le locataire ne respecte pas ses obligations, vous aurez la possibilité de demander la résiliation du bail devant la justice.
Si vous êtes dans une situation vous permettant de récupérer votre LMNP, vous devrez encore respecter certaines obligations, notamment le délai du préavis pour en informer votre locataire.
En premier lieu, vous devrez délivrer un congé à votre locataire, sous la forme d’un courrier qui devra obligatoirement préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir vous-même ou un membre de votre famille comme expliqué ci-dessus.
En matière de reprise d’un bien par son propriétaire, le délai de préavis est de 3 mois avant la date d’expiration du bail. Autrement dit, vous devrez avoir informé votre locataire au minimum 3 mois avant la date à laquelle le bail est censé prendre fin.
Il est capital de respecter cette obligation, sans quoi le congé resterait valable, mais pour l’échéance suivante, vous obligeant ainsi à repousser vos projets. En conséquence, le congé doit être notifié par un moyen permettant de prouver la date à laquelle il a été reçu par le locataire, date qui fera foi pour l’appréciation du respect du délai de préavis, comme une lettre recommandée avec accusé de réception, ou encore un acte de commissaire de justice.
Même si vous disposez d’un motif légitime et sérieux, il ne vous sera pas toujours possible de récupérer votre bien, en raison de la protection des locataires de plus de 65 ans prévue par la loi.
Au-delà des conditions relatives au délai de préavis, les propriétaires qui souhaitent donner congé à leur locataire doivent garder plusieurs autres points à l’esprit.
Ainsi, si votre locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’expiration du bail et qu’il dispose de ressources insuffisantes, ou s’il a à sa charge une personne remplissant ces conditions qui vit habituellement dans le logement en sa compagnie, vous ne pourrez pas récupérer votre bien.
Ce principe connaît toutefois une exception, à savoir si vous proposez au locataire un logement à proximité correspondant à ses besoins, ou si vous êtes vous-même dans la situation prévue par la loi, à savoir âgé de plus de 65 ans et un plafond de ressources inférieur à celui pris en compte pour vos locataires.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
