Mis à jour le 17/02/2025
L’amortissement est certainement le mécanisme de déduction fiscale le plus profitable pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), leur permettant de diminuer largement leur montant imposable, voire de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée.
Il demande toutefois d’être établi avec la plus grande précision pour éviter toute erreur. Pour tout connaître de l’amortissement et de son fonctionnement, ainsi que les erreurs à éviter, lisez notre article dédié au fonctionnement de l’amortissement reportable en LMNP.
L’un des grands avantages de l’amortissement est qu’il est reportable sans limite de temps sur les bénéfices de l’activité LMNP.
L’amortissement désigne le mécanisme par lequel les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP) qui relèvent du régime réel peuvent déduire, chaque année, une fraction de la valeur du logement, des éventuels travaux réalisés, ou encore du mobilier présent, permettant au bien d’être considéré comme meublé.
À noter :
La part terrain du logement (10 à 30% de sa valeur) n’est toutefois pas amortissable.
Chaque élément amortissable dispose toutefois d’une durée d’amortissement spécifique, qui est de 5 ans pour le mobilier, de 10 ans pour les travaux (selon la nature des travaux cela peut être bien plus que 10 ans), et qui va de 10 à 75 ans pour les différents composants du logement que sont la toiture, les installations électriques, l’étanchéité, ou encore le gros œuvre.
Pour calculer l’amortissement pour chaque composant, il est alors nécessaire de calculer la valeur de chacun de ces composants par rapport à celle du bien immobilier avant de lui appliquer sa durée d’amortissement.
Exemple simplifié de calcul de l’amortissement pour le mobilier :
Monsieur A. loue un bien meublé pour lequel il a dépensé 5 000 € dans l’achat de meubles et d’équipements. Puisque le mobilier s’amortit sur une durée de 5 ans, Monsieur A. pourra, chaque année pendant 5 ans, retrancher 1/5 de la valeur du mobilier, soit 1 000 €, de son résultat fiscal.
L’amortissement s’avère donc très profitable en location meublée et permet de réaliser chaque année d’importantes déductions fiscales qui viennent donc réduire le montant d’impôt à verser à l’administration fiscale, voire permettent de n’en payer aucun.
En échange de cet avantage, le calcul de l’amortissement reste un enjeu important pour les loueurs.
C’est la raison pour laquelle il est important de bien se renseigner, et même d’envisager d’avoir recours à un comptable spécialisé en LMNP pour le calcul de l’amortissement, afin d’éviter toute erreur, mais aussi de gagner du temps.
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L’autre avantage majeur de l’amortissement est que ce dernier est reportable.
En effet, dans certaines situations, la déduction des charges réduit déjà considérablement le montant imposable, et il arrive donc qu’au moment d’imputer l’amortissement, il ne soit pas possible de déduire toute la dotataion aux amortissements de l'année généré, car l’amortissement ne peut produire en déficit.
Bon à savoir :
Les amortissements ne créent pas de déficit
Autrement dit, il existe un plafond de déduction de l’amortissement, qui est égal à la somme restante après la déduction des charges des recettes annuelles du loueur en meublé.
C’est dans cette situation que l’amortissement excédentaire pourra être différé et s’imputer sur les bénéfices des années suivantes. Dans ces conditions, faire appel à un comptable spécialiste de la location meublé est particulièrement recommandé, afin d’éviter toute erreur dans le calcul des déductions et de l’amortissement reportable.
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Contrairement au déficit créé par les charges qui a une durée de vie de 10 ans, l’amortissement est reportable indéfiniment.
Exemple :
Madame B. a généré 9 000 euros pendant sa première année de location (A1). Elle peut déduire 4 000 € de charges, et 5 500 € d’amortissement.
Une fois les charges déduites, le résultat est donc de 5 000 €. Puisque l’amortissement ne peut créer un déficit, il ne sera donc possible de n’utiliser que 5 000 € d’amortissement afin d’amener le montant imposable à 0, ce qui laisse 500 € d’amortissement excédentaire, reportables sur les années suivantes sans limite de durée.
Sur votre liasse fiscale, les amortissements qui n’ont pas été consommés sur l’année doivent, le cas échéant, être inscrits chaque année dans l’encadré B, ligne 318.
Attention, il convient de ne pas confondre le montant des amortissements non consommés lors de l’année N avec le compte des déficits (issus des charges non déduites des années précédentes) qui, quant à lui, figure sur les cases 5GA à 5GJ, et qui indique les déficits non utilisés, et donc reportables, sur les 10 dernières années de l’activité.
Le report de l’amortissement permet avant tout aux LMNP de ne pas payer d’impôts sur plusieurs années, puisque, s’il n’est pas utilisé en totalité l’année où il est généré, il s’impute sur les bénéfices des années futures.
Ce système permet donc aux loueurs de bénéficier d’une excellente rentabilité lors de l’exercice de leur activité de location meublée, et éventuellement de pouvoir réinvestir les sommes ainsi économisées pour financer d’autres projets, comme la poursuite de la constitution d’un patrimoine immobilier.
En cas de vente du bien immobilier :
À partir de l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, l’amortissement déduit jouera un rôle dans le calcul de la plus-value.
En effet, le montant des amortissements déduits pendant l’activité sera réintégré au montant de plus-value réalisé par le loueur à l’occasion de la vente, qui, pour les LMNP, se voit appliquer un impôt sur la plus-value (19%) et est soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
À noter :
Seuls les amortissements effectivement déduits seront pris en compte dans ce calcul. Si des amortissements reportés restaient à déduire à la fin de l’activité de location meublée, mais n’ont pas pu occasionner de déduction fiscale, ils ne seront alors pas intégrés au calcul de la plus-value.
Toutefois, le montant soumis à l’impôt sur la plus-value ainsi qu’aux prélèvements sociaux se voit, à partir de la cinquième année de détention du bien, appliquer un abattement forfaitaire.
Ce mécanisme permet ainsi aux loueurs de voir leur montant de plus-value imposable se réduire d’année en année, et d’obtenir une exonération complète d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et sur les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Dans certaines situations, l’amortissement déduit va donc contribuer à augmenter le montant de l’imposition de la plus-value pour certains loueurs en meublé. Toutefois, nombre de LMNP ne verront pas, ou peu, de conséquences à cette réintégration.
D’une part en raison de l’abattement forfaitaire qui touche le montant de plus-value imposable, mais également parce que la réintégration des amortissements déduits ne touchera que les cas dans lesquels le bien est vendu.
En effet, en cas de cession à titre non onéreux, comme la donation ou la succession, aucune plus-value n’est à régler. Les loueurs qui transmettront leur bien ne seront donc pas concernés par cette mesure de réintégration.
À noter :
Pour les LMP en revanche, rien ne change puisque l’amortissement était déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value à court terme lors de la vente d’un bien sous le régime de la plus-value des professionnels duquel relèvent les LMP.
L’une des clés pour éviter un contrôle fiscal et un éventuel redressement est bien évidemment de renseigner le montant correct des amortissements reportables.
Or, en la matière, il arrive bien souvent que les loueurs qui établissement eux-mêmes leur liasse fiscale se trompent de montant, et ce pour plusieurs raisons :
En lien direct avec les erreurs liées au montant de l’amortissement se trouve bien souvent l’absence d’un tableau de suivi des amortissements, ce qui est pourtant une obligation pour les loueurs qui relèvent du régime réel. Ne pas réaliser ce tableau augmente donc largement les risques de commettre une erreur, et donc de subir un contrôle fiscal.
En vue d’éviter tout déboire avec l’administration fiscale, il est bien entendu préférable de recourir à l’aide d’un comptable spécialisé, ou à un logiciel de comptabilité spécifique pour la location meublée, afin de vous garantir de pouvoir profiter sereinement des avantages fiscaux du régime réel.
En la matière, depuis sa création, JD2M a émis plus de 120 000 liasses fiscales, sans connaître, à ce jour, aucun redressement.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
