Vous êtes LMNP (Louer en Meublé Non Professionnel) et vous envisagez de revendre un bien immobilier pour lequel vous pratiquiez une activité de location meublée ? La revente d’un bien LMNP est tout à fait possible, et peut s’avérer très intéressante, à condition toutefois d’être bien informé, notamment sur les conséquences fiscales d’une telle opération.
Revendre un logement LMNP peut être considéré dans plusieurs situations, qu’il s’agisse d’un besoin de liquidités, de la volonté de réaliser d’autres investissements, ou encore tout simplement en raison du souhait du LMNP de mettre fin à son activité, pour le bien immobilier concerné ou en totalité.
Mettre en vente un logement LMNP demande de porter une attention toute particulière à certains points, afin de s’assurer de pouvoir mener cette opération dans les meilleures conditions.
Avant toute chose, il est important de déterminer le prix auquel le bien immobilier sera mis en vente, et pour cela, il est capital de réaliser une estimation de la valeur du logement LMNP.
Le prix à la revente d’un bien LMNP dépend de multiples facteurs, parmi lesquels les caractéristiques propres au bien, comme sa surface et sa localisation, et son état général comme l’ancienneté et la conformité aux exigences de performances énergétiques. D’autres éléments, comme la présence d’un locataire, la qualité du gestionnaire dans le cas d’un logement en résidence service, ou encore l’existence de travaux prévus par la copropriété, et leur coût, joueront également un rôle.
Enfin, d’autres données variables seront à considérer, comme les prix actuels du marché, ou les éventuels changements de législation qui pourraient intervenir dans le futur et concerner l’activité de LMNP. Ces dernières joueront également un rôle important au moment de fixer le prix.
Afin de bien prendre en compte tous ces points, il peut être judicieux de contacter un spécialiste de la revente de LMNP d’occasion, et de choisir le bon moment pour la revente !
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Bon à savoir :
Ce qui vaut pour la revente, vaut également dans le cas d’un projet d’achat immobilier. Ainsi, l’ensemble de ces points seront à prendre en compte si vous envisagez d’acheter un bien LMNP d’occasion, ce qui reste l’un des investissements immobiliers les plus rentables au régime réel. Il n’est d’ailleurs pas rare que certains loueurs investissent les sommes réunies par la revente d’un bien LMNP pour financer l’achat d’un nouveau logement destiné à la location meublée afin de continuer à profiter des avantages fiscaux liés au régime réel d’imposition.
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Lorsque votre activité LMNP aura cessé pour le bien vendu, il sera nécessaire de le déclarer par l’intermédiaire de votre compte INPI (institut national de la propriété industrielle).
Selon votre situation, vous devrez donc indiquer la cessation de votre activité de LMNP (si le bien vendu était le seul affecté à votre activité de location meublée), ou une modification (si d’autres bien sont encore affectés à la location meublée).
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À noter : La procédure se fait entièrement en ligne et il ne sera plus nécessaire de compléter un formulaire P2P4i puisque ces derniers ont disparu depuis mai 2023. Afin de vous aider dans vos formalités déclaratives (création, cessation, modification de l’activité), vous pouvez vous reporter à nos guides dédiés.
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Il est possible de vendre un logement à tout moment, mais selon les circonstances il faudra prendre garde à certains délais. En la matière, les moments clés se situent après 5, 9, et 20 ans de détention.
Lors de la revente d’un bien LMNP, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique à la vente. Autrement dit, le montant de la plus-value, sur laquelle nous vous donnerons tous les détails dans la suite de cet article, fera l’objet d’une imposition. Or, à partir de la 6e année de détention, ce montant fait l’objet d’abattements, qui viennent donc progressivement réduire l’imposition sur la plus-value. Attendre plus de 5 ans avant de céder un bien LMNP permet donc de bénéficier de ce mécanisme d’abattements.
Dans le cas d’une activité de LMNP en résidence service (résidence sénior, étudiante, ou encore touristique) il était possible, jusqu’à fin 2022, de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui a pris fin avec la loi de finances 2023. Dans cette situation, la revente d’un LMNP en Ehpad ou en résidence service pour étudiants impose de respecter certaines règles afin de ne pas remettre en cause les avantages fiscaux obtenus.
Le dispositif Censi-bouvard, qui a pris fin depuis la loi de finances 2023, permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% (hors taxe) du prix d’acquisition ou de revient sur une durée de 9 ans et dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Exemple : Pour un logement acheté 200 000 €, la réduction d’impôt est de 22 000 € (soit 11% de 200 000). La réduction d’impôt est ensuite divisée en 9 parts, soit 22 000 ÷ 9 = 2 444 € à retrancher de ses impôts tous les ans pendant 9 ans.
En contrepartie, la loi impose de ne pas rompre le bail commercial passé avec l’exploitant, et donc de conserver le bien, au moins 9 ans, sous peine de devoir rembourser la réduction d’impôts obtenue à l’administration fiscale. Si vous souhaitez revendre un bien LMNP en résidence service, il faudra donc bien veiller à ne pas contrevenir à cette obligation !
L’acquisition d’un bien neuf, ou en Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) dans une résidence service permet à l’acheteur de bénéficier d’un remboursement de la TVA à hauteur de 20%.
Mais tout comme pour le dispositif Censi-Bouvard, cet avantage est soumis à la condition d’une durée minimum de détention, qui est de 20 ans. Si la revente intervient après 20 ans de détention, aucune régularisation n’est nécessaire. Au contraire, si la revente intervient avant, les conséquences dépendront de plusieurs facteurs. On distingue ainsi 2 cas de figure.
Ce sera le cas si un propriétaire souhaite mettre fin à son activité de LMNP et vend donc le logement en résidence service qui y était affecté ou lorsque le bien est vendu à un acheteur qui n’a pas lui-même le statut de LMNP. En ce cas, c’est la durée effective d’exploitation qui va déterminer le montant de la TVA récupérée à rembourser. Ce dernier sera calculé au prorata du temps restant pour atteindre les 20 ans d’exploitation.
Exemple : Si le bien est vendu au bout de 5 ans, il sera nécessaire de restituer l’équivalent de 75% (les 15 ans restants) de la TVA récupérée.
Ce sera le cas si le logement est vendu à un autre acquéreur qui va continuer l’activité de LMNP. Dans ce cas, le vendeur n’a pas à rembourser la TVA et le délai de 20 ans continue à courir pour l’acheteur suivant.
Exemple : Un LMNP vend son logement en résidence service au bout de 6 ans à un autre LMNP. Le vendeur ne devra pas rembourser la TVA, et son successeur n’aura plus que 14 ans à exercer dans les mêmes conditions pour bénéficier d’un avantage équivalent.
D’une manière générale, le délai écoulé entre l’achat et la revente d’un bien LMNP entraîne toujours des conséquences fiscales, qui doivent être prises en considération.
Lors de la vente d’un bien LMNP, il est fréquent de se poser des questions sur les conséquences fiscales d’une telle opération, notamment au regard du calcul de la plus-value, et du mécanisme de l’amortissement au régime réel.
La vente d’un bien loué meublé déclenche une imposition sur la plus-value réalisée, à savoir la somme correspondant à la différence entre le prix d’achat et le prix de cession du bien, qu’il est possible de majorer de certaines charges et indemnités, comme les frais d’acquisition ou la réalisation de travaux.
Dans le cas d’un bien LMNP, le régime en vigueur est celui de la plus-value des particuliers, à savoir que le montant de la plus-value sera soumis à un impôt sur la plus-value de 19% et aux prélèvements sociaux qui se portent à 17,2%.
Toutefois, cet impôt, tout comme les prélèvements sociaux, font l’objet d’un système d’abattement progressif qui viennent, chaque année à partir de la 5e, réduire le montant de la plus-value imposable.
En matière d’impôt sur la plus-value, le montant de la plus-value imposable fait l’objet d’un abattement de 6% par an entre la cinquième et la vingt-et-unième année, et de 4% la vingt-deuxième année, ce qui implique que l’exonération d’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du bien.
En matière de prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% entre la cinquième et la vingt-et-unième année, de 1,60% pour la vingt-deuxième année, puis passe à 9% pour toute année au-delà de la vingt-deuxième. L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans, dont 72% se fait entre la vingt-deuxième et la trentième année.
L’amortissement, mécanisme fiscal propre au régime réel, est particulièrement avantageux pour les loueurs en meublé, puisqu’il permet de déduire, chaque année, une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux effectués depuis le début de l’activité, de leur résultat imposable.
Autre avantage, les amortissements déduits n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value au moment de la revente d’un bien LMNP puisque c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique. Ainsi, c’est la valeur d’achat du bien qui sera prise en compte pour effectuer son calcul, et non la valeur du bien amorti.
Attention à la PPL n°1176 :
Après son vote par l’Assemblée nationale fin janvier 2024, le texte de la proposition de loi n°1176 doit faire l’objet d’un examen par le Sénat avant un vote pour son adoption définitive. Or, un article du texte propose de réintégrer le montant des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value pour la vente d’un bien LMNP, mais uniquement si ce dernier était affecté à la location de courte durée.
La location meublée non professionnelle est une activité très avantageuse d’un point de vue fiscal, ce qui en fait un secteur privé des investisseurs. Or, en matière d’investissement, les questions fiscales entourant la revente d’un bien LMNP doivent impérativement être prises en considération afin d’éviter les erreurs et de tirer le maximum de rentabilité de cette activité. En la matière, recourir aux conseils d’un expert peut bien souvent se révéler une solution gagnante lors de la revente d’un bien LMNP.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
