Quelle imposition pour les LMNP non-résidents ?

Vous êtes LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ou investisseur en location meublée non résident en France ? Vous vous interrogez sur l'imposition de vos revenus meublés en France, et sur les règles du passage au statut de loueur en meublé professionnel (LMP)  ? Notre article répond à vos questions et vous indique les démarches à effectuer !

Les loueurs en meublé non-résidents sont-ils imposés en France ?

Les revenus locatifs perçus sur des biens meublés situés en France sont imposés en France et soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, même si le propriétaire ne réside pas en France (expatriés ou étrangers possédant des biens en France).

Quelle est l'imposition sur le revenu des locations meublées ?

Si vous choisissez de mettre votre bien immobilier en location meublée, sachez que les revenus locatifs générés par la LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et pas des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre le régime micro BIC et le régime réel pour les déclarer.

Après avoir calculé le bénéfice taxable :

• 50% des recettes annuelles au régime micro BIC

  ou bien

• un montant à déterminer au régime réel, souvent égal à un déficit ou à 0 grâce aux déductions possibles

L'impôt est calculé en appliquant le barème progressif et le système du quotient familial (prise en compte de la situation de famille), comme pour un résident en France avec un taux forfaitaire d’imposition de 20% et 17,2% de charges sociales (CSG CRDS).

Le statut fiscal du loueur en meublé non-résident

Pour rappel, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est acquis si les deux conditions suivantes sont remplies :

1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises) ;
2. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Ces deux seuils sont fixés par la loi mais leur mode de calcul n’est pas précisé pour les non-résidents.

Or, beaucoup de loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ou investisseurs en meublé non-résidents redoutent le passage au statut de location meublée professionnelle (LMP) et l'assujettissement aux cotisations sociales. Pour savoir si les loueurs en meublé non résidents sont soumis aux mêmes règles que les résidents, il faut répondre à la question suivante : les autres revenus professionnels du foyer fiscal doivent-ils exclusivement être perçus en France ? Il existe deux approches possibles :

1. L'imposition des loueurs en meublé non résidents est différente :

L’Administration fiscale adopte une position restrictive dans sa doctrine administrative ¹ en excluant d’emblée les revenus de source étrangère pour la détermination du statut du loueur en meublé. Pourtant concernant les recettes, l’approche est extensive car les recettes mondiales sont à retenir.²

Ainsi, si vous avez des recettes de location meublée française supérieures à 23 000€ et aucun (ou peu) revenu professionnel en France, vous seriez nécessairement Loueur en Meublé Professionnel selon l'Administration.

Cette doctrine semble contestable car discriminatoire par rapport à un contribuable résidant en France. Cette problématique est d’ailleurs partagée par des avocats fiscalistes que nous avons consultés.

2. Les LMNP non résidents peuvent éviter le passage à la LMP :

Le contribuable a la possibilité de l’interpréter sous une approche extensive afin d’échapper à la qualification de LMP.

Ainsi un contribuable non-résident, qui a intérêt à être Loueur en Meublé Non Professionnel, notamment pour éviter les cotisations sociales (non-résidents hors EEE³, en particulier) sur ses revenus courants ou en cas de revente d’un logement, pourrait prendre en considération ses autres revenus professionnels étrangers.

Quel est le choix le plus intéressant pour les non résidents ?

Nous précisons que ce choix revient à chaque contribuable et qu’il ne pourrait pas être modifié les années suivantes selon le principe comptable de la permanence des méthodes.

De plus, nous vous alertons sur le fait que vouloir échapper au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) n’est pas toujours intéressant, notamment dans le cas des plus-values professionnelles (exonération en cas de cession d’un logement après 5 années échues de statut fiscal LMP).

Enfin, compte tenu de la complexité du statut fiscal et social du LMNP non-résident, nous vous conseillons fortement d’engager une étude fiscale personnalisée auprès d’un avocat fiscaliste spécialisé, surtout en cas de cession de logement prévisible.

1 : BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165, 05 avril 2017

2 : BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165, 05 avril 2017

3 : Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein

Démarches à effectuer pour les loueurs en meublé non-résidents :

En cas de départ à l'étranger ou avant un retour en France durant l'année calendaire et que vous avez perçu des revenus de source française après le départ ou avant le retour, il vous faudra remplir le formulaire 2042-NR .

Les années suivantes, il vous faudra transmettre la déclaration 2042 ainsi que l'annexe 2042 C Pro pour la partie location meublée.

Voici les coordonnées du service des impôts des non résidents :

10 rue du Centre
Tsa 10010
93465 Noisy-le Grand Cedex

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