🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour déclarer vos revenus 2024 de location meublée Prendre RDV
Mis à jour le 21/01/2025
En matière de location meublée, de nombreuses interrogations persistent chez les loueurs au sujet des assurances, obligatoires ou facultatives, auxquelles ils doivent souscrire. Pour tout savoir de ce sujet, et vous renseigner à la fois sur les assurances que vous, ou votre locataire, pouvez, ou devez souscrire, nous vous proposons cet article consacré à la question des assurances en LMNP.
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous n’occupez pas. Qu’il soit vacant, loué vide ou meublé, devez-vous obligatoirement souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), afin de protéger votre bien ? Quels sont les risques couverts par l’assurance PNO ? Toutes les réponses dans cet article.
Entre deux locataires, un logement vacant est exposé à de multiples risques : incendie, inondation, dégâts des eaux… L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), également appelée Assurance Propriétaire Bailleur, permet de couvrir votre logement contre ces risques, mais aussi contre d’éventuels litiges avec vos voisins dans le cas où un sinistre provenant de votre logement, venait à toucher les logements avoisinants le vôtre.
Si le meublé est en copropriété, alors l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire, pour tout propriétaire, afin d’être protégé contre les risques de responsabilité civile (loi Alur de 2014).
Si le logement ne fait pas partie d’une copropriété, l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) reste optionnelle, mais elle est fortement recommandée. En effet, dans le cas d’une location meublée touristique, votre locataire n’a pas d’obligation légale de souscrire à une assurance habitation. Votre assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) peut alors prendre le relais pour couvrir les sinistres qui pourraient se produire. Et bien sûr, en cas de vacance locative, votre assurance vous couvrira si un sinistre survient.
Dans le cas d’un bien immobilier vacant (entre deux locataires par exemple), l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) va couvrir les dégâts générés par un sinistre (incendie dû à des installations électriques défaillantes, catastrophe naturelle, dégâts des eaux, etc) pendant la période où le logement est inoccupé.
Si votre logement est occupé par un locataire, l’assurance PNO vous protégera dans certains cas en tant que propriétaire du logement. Ainsi, elle reste utile même si le locataire a souscrit une assurance habitation. En effet, dès lors s’il s’agit de sa résidence principale ou d’un logement (appartement, maison...) loué dans le cadre d’un bail mobilité en location meublée, votre locataire a l’obligation légale de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à votre demande. Si votre locataire ne remplit pas son obligation, vous avez même la possibilité de le faire à sa place, et de lui en répercuter le coût (art 7 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989) Si le locataire n’est pas bien couvert, l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pourra prendra le relais de l’assurance habitation du locataire.
Bon à savoir :
Si vous louez meublé, la garantie des biens mobiliers vous permet de couvrir le mobilier présent dans le meublé (appartement, maison...).
En optant pour le régime réel, vous pouvez bien entendu déduire le montant de votre adhésion à votre assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) de vos recettes de loueur en meublé.
Dans le cadre de l’offre Essentielle, il vous suffit par exemple de saisir le montant de votre adhésion dans l’onglet « Dépenses » du logiciel et de sélectionner « Assurance PNO » dans la liste déroulante.
Si cette dernière concerne le locataire, qui est responsable de sa souscription, il est tout de même nécessaire de rappeler aux propriétaires-bailleurs toute l’importance de l’assurance habitation du locataire.
Souscrire à une assurance habitation est obligatoire pour le locataire d’un logement loué en vertu d’un bail de résidence principale (classique ou étudiant), ainsi que d’un bail mobilité.
L’assurance se doit de couvrir, au minimum, les risques locatifs pour les dommages qui pourraient être causés au logement, comme un incendie ou un dégât des eaux.
Du côté des propriétaires, il faudra donc bien vérifier qu’une assurance habitation a été souscrite, en demandant au locataire d’en fournir une attestation au moment de la remise des clés. Il est ensuite possible de demander, tous les ans, au locataire de présenter une nouvelle attestation.
En cas d’absence d’assurance habitation, le logement ne sera pas assuré contre tous les dommages qui résulteraient de son usage par le locataire et, dans le cas d’un incendie ou d’un dégât des eaux, il pourrait s’avérer très compliqué pour le bailleur de pouvoir obtenir une indemnisation.
Si vous constatez que votre locataire n’a pas souscrit une telle assurance, ou a cessé d’y souscrire, il existe deux recours possibles :
Le propriétaire du bien meublé doit alors commencer par adresser un courrier avec accusé de réception à son locataire, au sein duquel il lui indique qu’à défaut de la souscription par le locataire d’une assurance dans un délai d’un mois, le propriétaire le fera pour son compte.
Une fois le délai d’un mois à compter de la réception du courrier écoulé, vous pourrez souscrire une assurance en lieu et place de votre locataire, et lui remettre une copie du contrat d’assurance au moment de la souscription, et à chaque renouvellement.
Vous vous acquitterez donc du montant de la prime d’assurance, mais pourrez ensuite le répercuter sur votre locataire qui devra vous rembourser sous la forme de paiement échelonnés sur les douze mois de l’année. Vous devrez alors faire figurer le montant total sur l’avis d’échéance transmis au locataire, ainsi que sur les quittances de loyer.
À noter :
Si vous choisissez de procéder de la sorte en souscrivant une assurance pour le compte de votre locataire, vous ne pourrez pas, dans le même temps, faire jouer l’éventuelle clause résolutoire prévue dans le bail.
Deux événements peuvent venir mettre fin à une telle situation :
Contactez-nous pour en savoir plus sur la fiscalité en location meublée !
Si la souscription de certaines assurances est obligatoire, d’autres sont laissées au choix du loueur.
Vous n’avez pas nécessairement besoin de souscrire une assurance habitation pour votre propre compte si vous n’habitez pas dans le bien. En effet, entre l’assurance PNO et celle de votre locataire, le logement sera déjà pleinement assuré.
Rappelons à cet effet que, comme nous vous l’expliquions précédemment, l’assurance PNO devient facultative si le bien loué ne se trouve pas au sein d’une copropriété.
Une assurance pourrait toutefois s’avérer utile si vous offrez un logement à la location de courte durée et l’occupez également par ailleurs. Si la loi ne vous impose rien dans cette situation, le plus simple peut effectivement être de souscrire une assurance pour le bien, et d’en répercuter éventuellement le coût sur le prix de location à la nuitée.
L’assurance loyers impayés, souvent plus connue sous le nom de garantie des loyers impayés (ou GLI) vous permet de vous prémunir contre tout manquement de votre locataire à son devoir de payer le loyer et les charges.
Si la souscription d’une telle assurance est facultative, elle pourrait néanmoins se révéler utile puisqu’en cas de défaut de paiement de votre locataire, vous pourrez vous tourner vers votre assureur pour prendre en charges les sommes non versées.
Attention, notez bien que, si vous souscrivez à une assurance GLI, vous ne pouvez pas demander de garant à votre locataire, puisque c’est l’assureur qui jouera ce rôle le cas échéant.
Bon à savoir :
Si votre locataire bénéficie de la garantie Visale, cette dernière comprend directement une assurance loyers impayés, dans la limite de 36 mois de loyers impayés, et de deux mois de charges pour la garantie des dégradations locatives.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
