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Mis à jour le 27/06/2025
Vous investissez en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Pour optimiser votre fiscalité, la maîtrise des notions comptables est essentielle.
La valeur brute constitue la base de tout calcul d’amortissement, et donc, un levier stratégique pour réduire l’imposition des revenus d’une location meublée en France. Décryptage de cette valeur clé et des bonnes pratiques à adopter pour une gestion efficace de votre bien.
En comptabilité, la valeur brute représente le coût total d’acquisition d’un bien ou d’un actif immobilisé, sans tenir compte de l’usure ni des amortissements.
La valeur brute d’un bien immobilier loué meublé correspond à l’ensemble des coûts engagés pour le rendre prêt à la location. Elle se compose généralement des éléments suivants :
Chacun de ces éléments est ensuite amorti selon des durées spécifiques, ce qui explique pourquoi il est essentiel de bien ventiler les composantes de votre investissement dès l’achat — ou avec l’aide d’un expert-comptable spécialisé LMNP.
À noter que le jour de l’achat du bien, la valeur brute est égale à la valeur nette comptable (VNC). L’amortissement et les provisions ne peuvent être estimés qu’à partir de l’occupation du logement.
Cette notion est centrale dans le régime LMNP (loueur meublé non professionnel), car elle constitue la base du calcul des amortissements et permet ainsi de répartir le coût du bien sur sa durée d'utilisation.
Il s’agit de répartir le montant de la valeur brute (hors terrain) sur la durée d’amortissement applicable à chaque composant. On obtient ainsi un montant déductible chaque année des revenus locatifs imposables.
Cela réduit le résultat imposable sans générer de sortie de trésorerie, optimisant ainsi la fiscalité de l’investisseur.
Il est essentiel de se pencher sur la fiscalité de votre LMNP pour en maximiser ses avantages. Par défaut, les loueurs en meublé déclarent leurs revenus au micro-BIC. Pourtant, dans 85 % des cas, le régime réel simplifié est plus intéressant.
Lorsque vous optez pour le régime réel simplifié en LMNP, vous ouvrez la porte à un traitement fiscal bien plus avantageux que le régime micro-BIC. Pourquoi ? Parce qu’il vous permet de déduire un ensemble de charges réelles, dont les amortissements sont les plus stratégiques.
En effet, le régime réel autorise :
Résultat : en combinant amortissements et charges déductibles, vous pouvez ramener votre résultat fiscal à zéro pendant plusieurs années, faisant de la LMNP l’un des placements immobiliers les plus rentables en matière de rendement locatif.
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Prenons un exemple concret avec un investissement total de 250 000 € :
1. Amortissement du mobilier
Le mobilier (lit, table, électroménager…) est généralement amorti sur 5 ans :
10 000 € ÷ 5 = 2 000 € d’amortissement par an
2. Amortissement des travaux d’aménagement
Les travaux intérieurs (peinture, revêtements, cuisine équipée…) sont amortis sur 12 ans en moyenne :
20 000 € ÷ 12 = 1 667 € déductibles chaque année.
3. Amortissement du bâti (hors terrain)
En immobilier, seul le bâti est amortissable. Le terrain représente ici 15 % de la valeur du bien, soit 33 000 € (15 % de 220 000 €). La part amortissable est donc de 187 000 €.
Cette valeur est répartie sur 40 ans, durée moyenne d’amortissement du bâti :
187 000 € ÷ 40 = 4 675 € à déduire chaque année
Synthèse des amortissements annuels dans cet exemple :
Total amortissement annuel : 8 342 €
Cet exemple illustre le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, avec des durées et montants indicatifs. En pratique, le calcul est plus précis, car chaque composant (toiture, fenêtres, cuisine…) doit être amorti selon une durée propre, définie par les règles comptables et fiscales.
Les amortissements ne suivent pas toujours une ligne droite : certains sont dégressifs ou suivent une logique par composant.
Pour une déclaration conforme et optimisée, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la fiscalité LMNP ou à un expert-comptable spécialisé. Vous gagnerez en sérénité… et en efficacité fiscale !
| Critère | Valeur Locative Brute (VLB) | Valeur Brute Comptable (VBC) | Valeur Nette Comptable (VNC) |
|---|---|---|---|
| Définition | Estimation théorique annuelle du loyer d’un bien, utilisée par l’administration fiscale | Coût d’acquisition du bien tel qu’inscrit en comptabilité (achat, travaux, mobilier…) | Valeur résiduelle du bien après déduction des amortissements et dépréciations |
| Utilité | Base de calcul des impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) | Base de calcul pour les amortissements dans le cadre du régime réel LMNP | Sert à évaluer la plus-value/moins-value lors de la cession du bien |
| Méthode de calcul | Surface pondérée × tarif communal | Prix d’achat + frais de notaire + travaux + mobilier + équipements | VNC = VBC - amortissements cumulés - éventuelles dépréciations |
| Évolutions possibles | Peut évoluer en fonction des travaux, équipements, ou revalorisation des tarifs communaux | Fixée à l’entrée dans la comptabilité, mais ajustée en cas de réinvestissements importants | Diminue chaque année avec les amortissements et potentiellement avec des dépréciations |
| Lien avec la fiscalité LMNP | Indirect : joue sur les impôts locaux, mais pas sur l’imposition des loyers | Direct : utilisée pour amortir et réduire l’assiette fiscale | Direct : utilisée pour le suivi comptable et le calcul des plus-values lors d’une vente |
| Nature | Valeur estimée par l’administration fiscale | Donnée comptable initiale | Donnée comptable actualisée |
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C’est le coût d’acquisition initial du bien, augmenté des frais et équipements, sans déduction d’amortissements.
Elle reflète la valeur d’origine du bien dans votre comptabilité LMNP.
La valeur brute est le coût initial ; la valeur nette correspond à ce qu’il en reste après amortissements et dépréciations.
Additionnez le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les équipements.
C’est une estimation théorique du loyer annuel d’un bien, utilisée par l’administration pour calculer les impôts locaux.
Elle figure sur votre avis de taxe foncière ou peut être demandée à l’administration fiscale.
Non, elle sert uniquement en comptabilité, notamment pour le calcul des amortissements.
Elle représente le montant initial d’un bien inscrit à l’actif, sans déductions.
Prix d’achat, frais de notaire, travaux, mobilier et équipements.
Parce qu’elle reste constante dans la comptabilité ; seule la valeur nette diminue via les amortissements.
Article rédigé par Stéfano Demari
