Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou allez le devenir ? Nous vous expliquons comment opter pour le régime réel dès le début d'activité, ou comment passer du régime Micro Bic au réel si vous louez déjà votre logement.
Pour les propriétaires ayant débuté l’activité de location meublée courant 2024 : vous n'avez pas l'obligation de lever l'option. Vous pouvez directement vous enregistrer au régime Réel Simplifié lorsque vous vous immatriculez auprès de l'INPI (grâce à votre immatriculation en ligne sur le site de l'INPI - ex formulaire de début d’activité P0i).
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Immatriculer son activité de loueur en meublé
Il n’existe aucune condition particulière pour relever du régime réel, et tout LMNP peut en bénéficier quel que soit le montant de ses recettes de location meublée.
« Contrairement à une idée largement répandue, née en raison d’une confusion avec l’activité de location vide, il n’existe aucune durée d’engagement pour le régime réel en location meublée. Ce régime se renouvelle tacitement tous les ans, et permet donc au loueur de changer d’avis à tout moment. » souligne Aurélie Travers, conseillère experte JD2M.
Pour les contribuables qui ont déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime de la micro-entreprise : il est possible de lever l’option avant la date de déclaration des revenus de location meublée de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime Réel Simplifié. Ainsi pour déclarer au réel les revenus de l’année 2024 (déclarés en 2025), il aurait fallu lever l’option entre fin mai et début juin de l’année 2024. Pour l’année 2025, il faudra donc le faire d’ici la même période en 2026.
La levée d’option est très simple, puisqu’il s’agit d’adresser un message depuis votre espace professionnel des impôts indiquant que vous souhaitez lever l’option pour le régime réel.
Vous pouvez aussi l’adresser par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’option régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période.
Compléter le courrier de levée d'option
Le courrier de levée d'option du régime réel doit ensuite être envoyé au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché.
>> Trouvez l’adresse du centre des impôts de votre bien
De plus, si vous déclarez des revenus de location meublée pour la 1ère fois, il vous faut déclarer votre début d’activité de location meublée en vous inscrivant sur le site de l'INPI (anciennement formulaire Cerfa P0 i). Vous obtiendrez un numéro d’identification SIRET, même en étant non professionnel.
Cette question doit tout particulièrement se poser en cette fin d’année 2024, et ceci pour anticiper plusieurs événements qui auront lieu en 2025.
Certains propriétaires pourraient devoir entreprendre très prochainement des travaux dans leurs biens, en raison de l’entrée en vigueur de nouvelles normes de performance énergétique.
Dans cette perspective, il est important de rappeler que le régime réel permet d’amortir le coût des travaux qui seraient réalisés, donnant lieu à des déductions fiscales. De plus, le régime réel permet également, en plus de l’amortissement, de profiter de la déduction des charges. Ces deux déductions combinées rendent, dans la plupart des cas, le régime réel plus profitable aux LMNP par rapport aux déductions permises par le régime micro-BIC.
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De manière générale, et à plus forte raison en prévision de dépenses, considérer un passage au régime réel est nécessaire dans les prochains mois.
L’année 2024 a marqué un tournant dans la fiscalité des locations saisonnières au régime micro-BIC, du moins pour les meublés de tourisme non classés.
Ces derniers ont en effet vu leur abattement au régime Micro Bic chuter de 50 à 30%, signifiant une hausse d’imposition de 40%.
Quant aux meublés de tourisme classés, ils ont curieusement échappé à une réforme, et certains ont même pu bénéficier, pour la déclaration 2024, d’un très fort abattement. Il est toutefois probable que les prochains textes, comme le projet de loi de finances 2025, reviennent une nouvelle fois sur la fiscalité des meublés de tourisme, classés ou non, au régime Micro Bic . Cela sans oublier la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, dont le passage en commission en vue d’adopter une version définitive du texte a été retardé en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale.
Dans cette situation, il peut être opportun d’envisager un passage au régime réel d’imposition afin de ne pas subir le coût d’une éventuelle modification dans l’abattement du régime Micro Bic en location de courte durée. D’autant que, si beaucoup de loueurs de courte durée ont préféré la simplicité du régime Micro Bic , nombreux sont ceux qui pourraient bénéficier d’un passage au régime réel, car les déductions que ce dernier permet sont particulièrement importantes.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART