Que vous optiez pour une location vide ou une location meublée, dans les deux cas il est important de connaître la réglementation applicable et d’apporter un soin particulier à la rédaction du bail. Dans cet article, nous présentons les différents types de contrat de location et leurs caractéristiques détaillées.
Quelle liberté pour rédiger le contrat de location LMNP?
Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire ce sont les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent, sans possibilité d’y déroger. De même s’il s’agit d’un bail mobilité. En revanche, dans le cadre d’une location saisonnière ou si le logement est loué à titre de résidence secondaire ou à une société, la liberté contractuelle est très importante.
La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C'est là que le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Depuis 2015, tout propriétaire bailleur doit impérativement utiliser un contrat type pour louer un logement, vide ou meublé, à titre de résidence principale du locataire. Le contenu de ces contrats type reprend simplement les mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989.
En meublé, la location doit être consentie pour une durée d'au moins 1 an et elle est tacitement renouvelable pour 1 an sous réserve des dispositions suivantes :
En cas de colocation, il existe certaines règles spécifiques notamment la limitation dans le temps de la solidarité des colocataires.
Le loyer est fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l'appliquent, du plafonnement du loyer. En cas de tacite reconduction, l'augmentation de loyer ne pourra être superieure à celle de l'indice de références des loyers (IRL). Le montant du dépôt de garantie peut égaler deux mois de loyer hors charges.
Toutes ces dispositions sont impératives, cela signifie qu’il n'est pas possible de prévoir autre chose dans le bail, même d'un commun accord.
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Pour le bail résidence secondaire meublé, la liberté contractuelle est très importante. Le bailleur et le locataire vont définir ensemble la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de révision, les charges récupérables, le montant du dépôt de garantie, etc. Les dispositions des articles 1708 à 1762 du Code civil s'appliquent uniquement si les parties n’ont rien prévu dans le bail. L’intervention d’un professionnel est préférable pour assurer l’équilibre du contrat.
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Le bail mobilité créé par la loi ELAN, a été intégré dans la loi du 6 juillet 1989, pour répondre aux besoins spécifiques de toutes les personnes en mobilité. Il n'est donc pas adapté aux locataires occupant le logement meublé en résidence principale.
Le bail mobilité s’adresse au locataire qui est, à la date de prise d'effet du bail, en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Dans le bail, il faut bien mentionner le motif justifiant la conclusion d’un bail mobilité.
Le bail mobilité porte obligatoirement sur un logement meublé et doit être conclu pour une durée de 1 à 10 mois non reconductible (la durée du bail mobilité pour une LMNP ou LMP peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois). Il est résiliable par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de réception du congé. Le locataire est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
De son côté, le bailleur ne peut en principe pas mettre fin de façon anticipée au contrat de location, devant respecter la durée convenue à l’origine, sauf à faire jouer une clause résolutoire pour non respect par le locataire de ses obligations.
Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail pour le même logement meublé, il sera obligatoirement à usage de résidence principale.
Le loyer du bail mobilité est fixé librement mais, en zone tendue, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes qui l'appliquent, du plafonnement du loyer. Les charges sont obligatoirement forfaitaires, et leur montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.
Enfin, il n’est pas possible de prévoir un dépôt de garantie, et, dans le cas d'une colocation, il n’est pas possible de prévoir une clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions.
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Lors de la location d’un meublé de tourisme, classé ou non, le bailleur va conclure un contrat de location saisonnière avec son locataire.
Avant toute location il doit en principe déclarer ou enregistrer son meublé de tourisme en mairie et s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière.
Il doit également faire attention car dans les grandes villes, il existe des obligations légales à respecter pour mettre son bien en location touristique et les plateformes ont également un certain nombre d’obligations.
Le contrat de location saisonnière est conclu pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Généralement, il est indiqué toutes charges comprises, mais le bailleur peut également prévoir une provision pour charges et procéder à la régularisation en fin de location (par exemple pour la consommation d’eau ou d’électricité). De même, le montant du dépôt de garantie est fixé librement. Généralement, aucune faculté de résiliation anticipée n’est prévue, et le locataire n’est pas en droit de demander le remboursement du loyer versé d’avance s’il quitte le logement de façon anticipée.
Il est possible d’ajouter dans le contrat de location saisonnière une clause d'interdiction des animaux domestiques, ainsi qu’une clause relative aux horaires d'entrée et sortie des lieux et au ménage.
Bon à savoir :
Il est impossible d’interdire à un locataire de fumer au sein de votre location saisonnière. Toute clause du bail qui prévoirait cette interdiction serait considérée comme abusive. En revanche, vous pouvez l’inviter à ne pas fumer dans votre logement à l’aide de pictogramme. En cas de dégradation liée à la cigarette, vous pouvez faire un prélèvement sur la caution versée par le locataire.
Si le versement est qualifié d'acompte, cela signifie que le contrat est ferme et définitif. Si le locataire renonce finalement à la location, le bailleur est en droit de lui réclamer l'intégralité du loyer pour toute la durée de la location. En revanche, si le contrat prévoit le versement d'arrhes, cela offre la possibilité au locataire de ne pas donner suite, en contrepartie de quoi, il perdra les arrhes qu'il a versés. De son côté, le bailleur peut finalement revenir sur son engagement et indemniser le locataire en lui versant deux fois le montant des arrhes.
Entre particuliers, le montant des versements effectués à l'avance n'est pas réglementé. En revanche, lorsque le contrat est conclu par un professionnel, les versements ne peuvent être effectués plus de six mois à l'avance, et le montant exigé ne peut excéder 25 % du montant du loyer. Le solde ne peut être exigé qu'un mois, au plus tôt, avant l'entrée dans les lieux.
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Pour finir, il ne faut pas oublier d’annexer à votre contrat de location ces documents indispensables : l’état des lieux, l’inventaire, mais également le dossier de diagnostics techniques.
