Comment cumuler la LMNP et la location nue ?

Lorsque l’on dispose de plusieurs biens destinés à être loués, il peut arriver que la question du cumul entre la location vide et meublée en LMNP se pose, notamment au regard des nombreuses différences qui séparent ces deux modes de location, notamment du point de vue juridique ou fiscal. Alors, si vous vous interrogez sur la possibilité de concilier ces deux activités, ou cherchez tout simplement à savoir laquelle est la plus avantageuse selon votre situation, cet article est fait pour vous.

Cumuler location meublée et location vide : comment s’y retrouver ?

Si, de prime abord, la LMNP et la location nue peuvent paraître très similaires car elles partagent la même finalité, à savoir celle de proposer un logement à des locataires, elles relèvent en réalité de deux régimes très différents.

Quelle différence entre la LMNP et la location vide ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La première différence entre la location vide et la location meublée est le statut sous lequel le loueur exerce son activité.

En location vide, le loueur n’a pas besoin de relever d’un statut particulier car elle n’est pas considérée comme une activité commerciale, puisque le rôle du loueur se limite à fournir le local, que les locataires se chargent ensuite de meubler.

En location meublée, les choses sont très différentes. En effet, dans ce cas, le logement doit être meublé, et donc permettre aux locataires d’y habiter directement sans avoir besoin d’y ajouter des meubles essentiels à leur séjour. Cet ajout fait basculer l’activité de location meublée dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui impose au propriétaire de relever d’un statut particulier parmi deux possibles : celui de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de Loueur en meublé professionnel (LMP).

En location meublée, être considéré comme professionnel ou non n’est pas du ressort du loueur, mais bien décidé par les recettes générées par l’activité ou par ses autres revenus.

Ainsi, tant que l’activité de loueur en meublé génère moins de 23 000 € de recettes annuelles, ou tant que le montant des autres revenus d’activité de tous les membres du foyer fiscal est supérieur au montant de recettes générées par la location meublée, c’est le statut de LMNP qui s’appliquera.

Au contraire, soit si les recettes générées par la location meublée sont à la fois supérieures à 23 000 € et au montant des autres revenus des membres du foyer fiscal, le loueur aura le statut de LMP.

À noter : Recettes de LMNP ou LMP et autres revenus d’activité sont appréciés à l’échelle du foyer fiscal, dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut. Il faudra donc y veiller dans le cas où plusieurs membres du foyer fiscal font de la location meublée.

L’ameublement du logement en location meublée

Si la différence dans ce domaine paraît évidente, la question de l’ameublement se doit toutefois d’être précisée.

Il convient ici de réfléchir à contrario, dans le sens où tout logement qui ne remplit pas les critères pour être considéré comme meublé sera considéré comme relevant de la location vide.

Dans ce domaine, c’est le décret du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des 11 équipements obligatoires en location meublée, qui fait office de frontière. Ainsi, tout logement qui ne comporte pas les 11 équipements mentionnés par ce décret ne peut prétendre à la qualification de logement meublé, et tout contrat locatif meublé passé pour un bien qui ne respecte pas ces conditions pourra à tout moment être requalifié en contrat de location vide par un juge sur demande du locataire.

Ainsi, bien que les termes « vide » ou « nue » soient particulièrement évocateurs, la réalité est plus complexe et il convient de ne pas faire d’erreur en cas de volonté de louer un logement meublé. La Cour de cassation a d’ailleurs régulièrement l’occasion de rappeler ce principe constant selon lequel la présence de quelques équipements ne peut emporter à elle seule la qualification de meublé.

Cela dit, louer un bien vide alors même que ce dernier comporte quelques équipements peut tout de même être une bonne option car cela peut encourager les locataires à venir y habiter, sous prétexte des économies réalisées en n’ayant pas à acquérir tous les équipements nécessaires à leur vie dans le logement.

La durée de location en LMNP

Il s’agit d’une autre différence marquante entre location vide et location meublée.

En effet, là où la première n’est possible que sur de longue durée, en vertu d’un bail de location d’une durée minimale de 3 ans et reconductible tacitement, la seconde bénéficie d’une très grande souplesse dans les modes de location. Et si la location sur la longue durée est toujours possible, en vertu d’un bail d’une durée minimale d’un an et reconductible tacitement, il est également possible de loueur en vertu d’un bail étudiant d’une durée fixe de 9 mois, d’un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois, d’un bail saisonnier d’une durée de 1 à 90 jours, ou encore d’un bail code civil.

Modèles de bail pour location meublée

Peut-on cumuler location meublée et location nue ?

Si la question se pose souvent, il est important de savoir qu’il n’existe aucun obstacle à cumuler une activité de LMNP ou LMP et de location vide. La seule difficulté pour le loueur résidera au niveau fiscal, car il s’agira de ne pas commettre d’erreur au moment de déclarer les revenus issus de ces différentes activités. Autrement dit, aucun problème qu’un peu d’attention, ou un bon suivi, ne saurait résoudre.

Pourquoi cumuler la location meublée et la location vide ?

Si la question des avantages financiers et fiscaux de l’une ou l’autre de ces activités, que nous vous détaillons dans la suite de cet article, peut évidemment être un élément décisif pour opérer un choix, notamment en raison de leur fort impact sur la rentabilité du bien, cela n’est pas le seul facteur à considérer.

Et si du strict point de vue fiscal, l’avantage va au meublé, il peut être judicieux de cumuler ces deux activités, afin de toucher un public plus large, ou encore de diversifier son portefeuille immobilier. En effet, la location vide a également ses adeptes, car certains locataires souhaitent pouvoir aménager le bien comme bon leur semble, notamment s’ils comptent rester dans le logement pendant une longue durée, ce qui est plus souvent le cas pour les locations vides.

Quelle est la fiscalité applicable à vos biens loués ?

Cumul LMNP et location nue : quelles différences de réglementation ?

En location nue, aucune déclaration spécifique n’est demandée afin de procéder à la mise en location d’un bien immobilier. Cela s’explique notamment par le fait que les revenus générés par la location vide sont des revenus fonciers et donc qu’ils ne nécessitent pas de traitement spécifique par l’administration fiscale, étant simplement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En location meublée, les choses seront différentes. Ainsi, il sera nécessaire de s’enregistrer sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle), afin d’obtenir un précieux numéro SIRET, indispensable à l’exercice de l’activité de location meublée puisqu’elle lui donne une existence au regard de l’administration fiscale.

De plus, si l’activité de location meublée s’oriente vers la location saisonnière, d’autres démarches administratives seront à accomplir, comme la déclaration en mairie d’un meublé de tourisme ou, dans les cas où cela s’impose, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.

Quelles différences de fiscalité entre location nue et meublée ?

Quels sont les régimes fiscaux applicables ?

Qu’il s’agisse de location nue ou de location meublée, il existe deux régimes fiscaux dont il est possible de relever pour l’imposition de ses revenus de location. L’un fonctionne selon le mécanisme de l’abattement forfaitaire, on le nomme le régime « micro-foncier » en location nue, et « micro-BIC » en location meublée. L’autre correspond au régime des frais réels, que l’on a souvent tendance à nommer « régime réel » pour les deux activités. Pour plus de clarté, nous utiliserons ici les termes de « réel foncier » pour la location nue, et de « réel BIC » pour la location meublée.

Comprendre les régimes micro-foncier et micro-BIC

Ces régimes fonctionnent selon le mécanisme de l’abattement forfaitaire. Cela signifie donc qu’une fraction des recettes de l’activité est retirée avant le calcul de l’imposition. Or, cette fraction de recettes, que l’on appelle aussi le taux d’abattement, va dépendre du type d’activité exercée.

Ce régime est donc très simple à comprendre et mettre en place, mais il assure également de payer des impôts chaque année. De plus, bénéficier des régimes micro-foncier et micro-BIC n’est possible qu’à la condition de respecter un certain plafond de recettes annuelles pour l’activité qui sera, au besoin, évalué au prorata du temps restant si l’activité a été débutée en cours d’année.

Pour y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des différents taux d’abattements et plafonds des régimes micro-foncier et micro-BIC :

⁽¹⁾LLD = Location longue durée ainsi que le bail étudiant et le bail mobilité en location meublée

⁽²⁾LCD = Location courte durée par le biais d’un bail saisonnier

En conséquence, si l’on se limite à comparer les activités de location de longue durée, on constate que le régime micro-BIC est largement plus avantageux que le régime micro-foncier, que ce soit en termes de taux d’abattement ou de plafond maximum de recettes.

Comprendre le régime réel en location vide et location meublée // Quelles différences entre le régime réel foncier et le régime réel BIC ?

Qu’il s’agisse de la location nue ou meublée, le régime des frais réel fonctionne de la même manière. Pour le présenter simplement, il s’agit de déduire toutes les sommes engagées pour le compte de l’activité afin de déterminer le résultat fiscal. Parmi elles on retrouve bien évidemment les charges, mais aussi l’amortissement, qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien au fil du temps.

Mais, là encore, si le mécanisme est le même pour la location vide et la location meublée, les déductions autorisées dans le cadre de l’une ou l’autre de ces activités ne sont pas équivalentes, et donnent une fois encore l’avantage à la location meublée. Pour y voir plus clair, vous pouvez vous reporter au tableau ci-dessous.

À noter : Le tableau des déductions présenté ici est loin d’être exhaustif, notamment pour l’activité de location meublée. Pour en apprendre plus, vous pouvez consulter notre article dédié.

Quel régime fiscal choisir pour faire le plus d’économies d’impôt ?

Si répondre à cette question relève bien souvent de l’appréciation au cas par cas, l’expérience montre que, dans une grande majorité des cas, le régime réel est plus intéressant que le régime micro-BIC, car il permet de réduire bien plus considérablement le montant imposable que l’abattement du régime micro-BIC. À titre d’illustration, 85% de nos clients qui relèvent du régime réel ne paient pas d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant au moins 5 ans, ce qui correspond à une économie moyenne de 10 000 € sur la même période.

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Comment gérer une location meublée et une location vide ?

Avoir une activité de location, c’est aussi devoir parfois se confronter à sa gestion quotidienne. Entre optimisation des revenus, gestion administrative ou relation avec les locataires, il est important de connaître le détail de chaque activité pour faire le bon choix.

Cumul LMNP et location nue : comment optimiser leur rentabilité ?

Dans un cas comme dans l’autre, optimiser la rentabilité d’une location passe bien souvent par le choix du régime fiscal le plus avantageux et le plus approprié. En effet, en utilisant les différents mécanismes et avantages fiscaux, il est possible d’augmenter considérablement la rentabilité d’un bien.

De plus, et plus spécifiquement pour la location meublée, savoir adapter l’offre de location à la dynamique du lieu où se situe le bien peut être une excellente initiative. Ainsi, explorer les différentes options entre la location de longue durée, étudiante, ou saisonnière peut être très intéressant afin d’ajuster l’offre à la demande correspondant à la zone en question et ainsi favoriser la location du bien.

Comment mieux louer vos logements vides et meublés ?

Il est tout d’abord possible d’avoir recours aux services d’une agence de location, qui pourra assurer la gestion courante du bien ainsi que les rapports avec vos locataires, vous déchargeant ainsi que cette tâche. Le gain de temps ainsi réalisé a certes un coût, mais qui peut être déduit des bénéfices de votre activité comme charge déductible au régime réel, ce qui en absorbe largement le coût.

De plus, porter une attention particulière à l’agencement et à l’ameublement du bien en LMNP peut permettre de louer plus facilement, ou plus cher. Et cela vaut autant pour les meublés que pour les locations nues, car la présence de quelques éléments essentiels, comme des plaques de cuisson ou une cuisine équipée, est très souvent fortement appréciée des locataires.

Article rédigé par Baptiste BOCHART