Mis à jour le 18/02/2025
Puisqu’il s’agit de location meublée, la location saisonnière relève également du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui donne aux loueurs le choix entre deux régimes fiscaux.
En vertu de l’article 1-1 du Titre 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aussi appelée « Loi Hoguet », la location saisonnière est définie comme l’activité consistant à louer un bien meublé pour des durées variables (nuitée, semaine, mois) mais ne pouvant excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire, sans possibilité de renouvellement.
Dans le cadre de la location saisonnière, il est possible de mettre plusieurs types de biens en location comme sa résidence principale, en totalité ou en partie, une dépendance, une résidence secondaire, ou encore un bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif. Dans ces derniers cas, il s’agira alors de la location d’un meublé de tourisme, qui pourra être classé ou non.
En exerçant la location saisonnière, les loueurs pratiquent donc la location meublée, ce qui leur permet d’obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP.
Ils conserveront ce statut tant que leurs recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou tant que leurs autres revenus d’activité seront d’un montant supérieur à celui de leurs recettes de location saisonnière, même si ces dernières excèdent 23 000 € annuels.
Relever du statut LMNP a notamment des conséquences fiscales pour les loueurs, et leur permet, dans la majorité des cas, de pouvoir choisir le régime fiscal qui leur est le plus favorable entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Pour comprendre l’impact de chacun des régimes fiscaux accessibles en location saisonnière, il est important de comprendre comment sont imposés les revenus d’activité de location meublée.
Le calcul de l’imposition du loueur se fait sur la base de son taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%) ou les cotisations sociales (environ 40% des bénéfices au régime des indépendants) si la location saisonnière génère, à elle seule, plus de 23 000 € de recettes annuelles.
Ces chiffres seront ensuite appliqués au résultat fiscal du loueur, afin de déterminer le montant dont il devra s’acquitter au titre de ses revenus de location saisonnière, et c’est justement au moment de déterminer ce résultat fiscal que les deux régimes diffèrent.
Au régime micro-BIC, le montant imposable est déterminé par un simple calcul, opéré par l’administration fiscale, qui applique un taux d’abattement au montant de recettes annuelles déclaré par le loueur pour déterminer le montant imposable.
Ce régime est donc très facile d’accès, mais assure également au loueur de payer des impôts chaque année, ce qui est rarement le plus avantageux en location meublée.
Seule condition pour en relever : l’obligation de ne pas dépasser un plafond de recettes annuel, qui dépend de l’activité pratiquée. Dans le cas contraire, le régime réel sera obligatoire, ce qui sera d’ailleurs également le cas si le bien loué est en situation d’indivision.
Au régime réel, le montant imposable sera déterminé par un calcul plus complexe, puisqu’il s’agira de déduire l’intégralité des charges que vous avez supporté pour les besoins de votre activité de location meublée, mais également la valeur de l’amortissement du logement, ainsi que du mobilier et des travaux.
Ce mécanisme vous permet ainsi de retrancher, chaque année, une partie de la valeur de votre bien du calcul de votre imposition.
Et si le montant des déductions est plus important que celui de vos recettes, n’ayez aucune crainte, puisque le déficit créé par un montant trop important de charges déductibles est reportable sur vos bénéfices des 10 ans suivantes, tandis que l’amortissement est, quant à lui, reportable sur toute la durée de votre activité.
Dans plus de 8 cas sur 10, le régime réel s’avère plus avantageux en location saisonnière, notamment grâce aux très nombreuses charges déductibles, et le sera d’autant plus cette année puisque le régime micro-BIC de la location saisonnière a vu ses avantages diminués par le vote de la loi Le Meur fin 2024.
Que vous envisagiez de commencer la location saisonnière, ou que vous vous posiez simplement la question de l’opportunité de passer au régime réel, vous pouvez avoir recours à notre simulateur gratuit, qui vous aidera à prendre la meilleure décision pour votre activité.
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Du côté du régime micro-BIC, les changements seront importants pour l’imposition des revenus perçus par les loueurs en meublé en 2025, et qui seront donc imposés en 2026.
En effet, l’abattement proposé par le régime micro-BIC est devenu bien moins avantageux en location saisonnière, puisque le taux d’abattement est passé de 50 à 30% pour les meublés de tourisme non classés, et de 71 à 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
La baisse a également touché les plafonds du régime micro-BIC pour chaque activité de location saisonnière puisqu’ils passent de 77 700 à 15 000 € pour la location d’un meublé de tourisme non classé, et de 188 700 à 77 700 € pour la location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes.
Pour vous y retrouver plus simplement, et mieux comprendre les implications de ce changement, vous pouvez vous reporter à notre tableau ci-dessous.
| Recettes perçues en 2024 et déclarées en 2025 (Taux d’abattement et plafond) |
Recettes perçues en 2025 et déclarées en 2026 (Taux d’abattement et plafond) |
|
|---|---|---|
| Meublés de tourisme non classés | 50% 77 700 € |
30% 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés & chambres d’hôtes | 71% 188 700 € |
50% 77 700 € |
Du côté du régime réel en revanche, ce dernier n’a, à ce jour, subi aucune modification, ce qui en renforce l’attrait d’un point de vue fiscal, mais permet également aux loueurs de bénéficier d’une certaine stabilité juridique, qui a justement manqué au régime micro-BIC ces dernières années.
Le plus simple pour s’assurer de payer le moins d’impôts possible en location saisonnière est de choisir le régime fiscal le plus adapté, comme nous l’explique Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Pour vous faire une première idée du régime le plus avantageux pour votre activité, vous pouvez simplement comptabiliser toutes les dépenses que vous avancez dans le cadre de votre activité, et comparer leur montant au taux d’abattement prévu par le régime micro-BIC. Si vos dépenses sont plus importantes que l’abattement, alors vous avez tout intérêt à passer au régime réel.
Mais même si ce n’est pas le cas, gardez bien à l’esprit que le régime réel permet également de déduire l’amortissement, d’autant que vous pourriez découvrir que certaines dépenses que vous effectuez pourraient également être considérée comme une charge déductible au régime réel, alors même que vous n’en aviez pas conscience auparavant, comme les frais de déplacement ou encore les éventuels cadeaux de bienvenue. »
Profiter du régime fiscal le plus adapté est un premier pas vers une meilleure rentabilité, mais encore faut-il ne pas commettre d’erreurs au moment de déclarer vos revenus de location saisonnière.
Il est bien entendu obligatoire de déclarer, chaque année, vos revenus de location saisonnière, et ce quel que soit leur montant ou le régime fiscal choisi.
Et pour cela, vous devrez vous munir de votre numéro SIRET, qui vous sera délivré au moment de l’enregistrement de votre activité de location meublée sur le site de l’INPI. L’obtention d’un tel numéro est obligatoire pour toute activité de location meublée, peu importe le mode de location ou le nombre de réservations dans l’année.
Ainsi, que vous louiez un bien en location saisonnière toute l’année, ou une partie de votre résidence principale quelques jours par an, vous devrez vous immatriculer, ce qui donnera à votre activité une existence aux yeux de l’administration fiscale.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Pour déclarer vos revenus de location meublée au bénéfice du régime réel, vous devrez constituer une liasse fiscale, qui est un document composé des formulaires cerfa 2031 et 2033 ainsi que de leurs annexes.
Ces documents ont pour but de fournir un compte rendu de votre situation à l’administration fiscale, ainsi que de déterminer votre résultat fiscal, sur la base duquel votre imposition sera calculée.
Cette liasse fiscale doit, chaque année, être télétransmise à l’administration fiscale avant le milieu du mois de mai, en vue de l’imposition des revenus qui a lieu à la fin du printemps.
C’est donc au moment de remplir cette liasse que vous devrez indiquer si votre activité est bénéficiaire, ou déficitaire, ce qui sera souvent le cas grâce aux charges déductibles et à l’amortissement.
Compléter votre liasse fiscale vous demandera donc, en vue d’éviter un contrôle fiscal, de ne pas faire d’erreur au moment de calcul de votre amortissement ou de la déduction des charges.
C’est la raison pour laquelle il est très fortement recommandé d’avoir recours à un spécialiste de la location meublée qui pourra s’assurer qu’aucune erreur n’est commise, mais également que tous les avantages du régime réel ont été exploités.
Une fois votre liasse fiscale complétée et télétransmise, il vous suffira de reporter votre résultat fiscal dans le formulaire 2042 C PRO au moment de votre déclaration de revenus personnelle.
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Pour déclarer vos revenus de location meublée au régime micro-BIC, la procédure sera très simple, puisqu’il vous suffira de reporter le montant de vos recettes annuelles, dans la case correspondant à votre situation (meublé de tourisme non classé, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, …).
Attention toutefois à bien inscrire le bon montant de recettes, et cela notamment si vous passez par une plateforme de réservation saisonnière comme Airbnb, Booking ou Abritel. En effet, dans cette situation, vous devrez prendre en compte les frais de plateforme dans vos recettes et pas seulement le prix effectif que vous recevez pour le séjour.
Exemple :
Monsieur A. loue un bien en location saisonnière sur Airbnb, à un prix de 50 € par nuitée. Après une réservation de 5 jours, Monsieur A. va donc percevoir 250 €, mais il ne s’agit pas du montant exact de ses recettes.
En effet, en plus des 250 € pour la réservation, les locataires de Monsieur A. se sont acquittés de 20 € de frais de ménage, et de 30 € de frais de plateforme. Même si ces sommes payées ne seront jamais versées directement à Monsieur A., il doit tout de même les prendre en compte.
Ainsi, Monsieur A. devra en réalité déclarer 300 € de recettes, ce qui correspond au prix des nuitées et des différents frais.
En location saisonnière, vous devrez vous acquitter de certaines taxes dont la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE), que vous ne paierez en totalité qu’à partir de la 3e année civile suivant la création de votre activité (exonération la première année, et réduction de la base de 50% la deuxième année).
L’une comme l’autre constituent toutefois des charges déductibles dans le cadre du régime réel d’imposition.
Quant à la taxe d’habitation, son paiement en location saisonnière dépendra de votre usage personnel du bien. Ainsi, si vous occupez votre bien une partie de l’année, comme cela peut être le cas d’une résidence secondaire, vous serez redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Attention, car ce qui compte ici n’est pas que vous ayez réellement occupé le bien, mais que vous ayez eu l’opportunité de vous y rendre pendant l’année.
Pour éviter cette situation, et si vous n’avez effectivement pas pour projet de profiter de ce logement, vous pouvez confier un mandat de gestion exclusif à une agence de location.
Ce document attestera de votre impossibilité de jouir du bien pendant toute l’année, et vous exonérera donc du paiement de la taxe d’habitation.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
