Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Mise à jour du 13 octobre 2026 : ce que prévoit le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui modifient la portée de ces mesures et le texte doit encore être examiné en séance publique.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : les règles présentées dans cet article restent applicables. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Puisqu'il s'agit de location meublée, la location saisonnière relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui donne aux loueurs le choix entre deux régimes fiscaux.
En vertu de l'article 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aussi appelée « loi Hoguet », la location saisonnière est définie comme la location d'un bien conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. En pratique, il s'agit de louer un bien meublé pour des durées variables (nuitée, semaine, mois).
Dans le cadre de la location saisonnière, il est possible de mettre plusieurs types de biens en location, comme sa résidence principale, en totalité ou en partie, une dépendance, une résidence secondaire, ou encore un bien acquis dans le cadre d'un investissement locatif. Dans ces derniers cas, il s'agira alors de la location d'un meublé de tourisme, qui pourra être classé ou non.
En exerçant la location saisonnière, les loueurs pratiquent donc la location meublée, ce qui leur permet d'obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP.
Ils conservent ce statut tant que leurs recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 €, ou tant que leurs autres revenus d'activité restent supérieurs à leurs recettes de location meublée, même si ces dernières excèdent 23 000 € par an.
Relever du statut LMNP a notamment des conséquences fiscales pour les loueurs, et leur permet, dans la majorité des cas, de choisir le régime fiscal qui leur est le plus favorable entre le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition.
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Dans ce support de formation, Baptiste Bochart, juriste chez JD2M, vous explique simplement les bases de la fiscalité en location saisonnière, à travers des exemples illustrés, des cas concrets et des conseils pratiques applicables immédiatement.
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Pour comprendre l'impact de chacun des régimes fiscaux accessibles en location saisonnière, il est important de comprendre comment sont imposés les revenus d'activité de location meublée.
Le calcul de l'imposition du loueur se fait sur la base de son taux marginal d'imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (18,6 %), ou les cotisations sociales des indépendants lorsque la location saisonnière entraîne un assujettissement aux cotisations sociales, ce qui est en principe le cas au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en courte durée.
Ces taux sont ensuite appliqués au résultat fiscal du loueur, afin de déterminer le montant dont il devra s'acquitter au titre de ses revenus de location saisonnière, et c'est justement au moment de déterminer ce résultat fiscal que les deux régimes diffèrent.
Au régime micro-BIC, le montant imposable est déterminé par un simple calcul, opéré par l'administration fiscale, qui applique un taux d'abattement au montant de recettes annuelles déclaré par le loueur.
Ce régime est donc très facile d'accès, mais il conduit le plus souvent le loueur à payer des impôts chaque année, ce qui est rarement le plus avantageux en location meublée.
Seule condition pour en relever : ne pas dépasser un plafond de recettes annuelles, qui dépend de l'activité pratiquée. Dans le cas contraire, le régime réel sera obligatoire, ce qui est d'ailleurs en principe également le cas si le bien loué est en situation d'indivision.
Au régime réel, le montant imposable est déterminé par un calcul plus complexe, puisqu'il s'agit de déduire les charges supportées pour les besoins de votre activité de location meublée, mais également l'amortissement du logement, du mobilier et des travaux.
Ce mécanisme vous permet ainsi de retrancher, chaque année, une partie de la valeur de votre bien du calcul de votre imposition.
Et si le montant des déductions est plus important que celui de vos recettes, le déficit créé par les charges déductibles est reportable sur vos bénéfices de même nature des 10 années suivantes, tandis que l'amortissement non déduit est, selon les règles actuellement applicables, reportable sans limitation de durée.
Dans de nombreux cas, le régime réel s'avère plus avantageux en location saisonnière, notamment grâce aux nombreuses charges déductibles, et d'autant plus que le régime micro-BIC de la location saisonnière a vu ses avantages diminuer avec la loi Le Meur fin 2024.
Que vous envisagiez de commencer la location saisonnière, ou que vous vous posiez la question de passer au régime réel, notre simulateur gratuit vous aide à comparer les deux régimes :
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Du côté du régime micro-BIC, les changements ont été importants à compter de l'imposition des revenus perçus en 2025, déclarés en 2026. Notre article LMNP 2026 fait le point sur l'ensemble des règles en vigueur.
L'abattement proposé par le régime micro-BIC est devenu moins avantageux en location saisonnière : le taux d'abattement est passé de 50 à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, et de 71 à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.
La baisse a également touché les plafonds du régime micro-BIC : 15 000 € pour la location d'un meublé de tourisme non classé, et 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026, pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes (contre 188 700 € auparavant).
| Type de location saisonnière | Recettes perçues en 2025, déclarées en 2026 (abattement et plafond) |
Recettes perçues en 2026, déclarées en 2027 (abattement et plafond) |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme non classés | 30 % 15 000 € |
30 % 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes | 50 % 77 700 € |
50 % 83 600 € |
À noter :
En location saisonnière exercée sous le statut LMNP, et en l'absence d'assujettissement aux cotisations sociales, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant.
Du côté du régime réel, les règles de déduction des charges et d'amortissement sont, à ce jour, inchangées, ce qui en renforce l'intérêt d'un point de vue fiscal. Le projet de loi de finances pour 2027 envisage toutefois de limiter l'amortissement, en particulier pour les meublés de tourisme : rien n'est voté à ce stade (voir l'encadré en début d'article).
Le plus simple pour s'assurer de payer le moins d'impôts possible en location saisonnière est de choisir le régime fiscal le plus adapté, comme nous l'explique Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :
« Pour vous faire une première idée du régime le plus avantageux pour votre activité, vous pouvez simplement comptabiliser toutes les dépenses que vous avancez dans le cadre de votre activité, et comparer leur montant à l'abattement prévu par le régime micro-BIC. Si vos dépenses sont plus importantes que l'abattement, alors vous avez tout intérêt à passer au régime réel.
Mais même si ce n'est pas le cas, gardez bien à l'esprit que le régime réel permet également de déduire l'amortissement, d'autant que vous pourriez découvrir que certaines dépenses que vous effectuez pourraient également être considérées comme une charge déductible au régime réel, alors même que vous n'en aviez pas conscience auparavant, comme les frais de déplacement ou encore les éventuels cadeaux de bienvenue. »
Notre comparatif micro-BIC ou réel détaille les critères à prendre en compte.
Profiter du régime fiscal le plus adapté est un premier pas vers une meilleure rentabilité, mais encore faut-il ne pas commettre d'erreurs au moment de déclarer vos revenus de location saisonnière.
Il est obligatoire de déclarer, chaque année, vos revenus de location saisonnière, et ce quel que soit leur montant ou le régime fiscal choisi.
Pour cela, vous devrez vous munir de votre numéro SIRET, qui vous sera délivré au moment de l'enregistrement de votre activité de location meublée sur le site de l'INPI. L'obtention de ce numéro est obligatoire pour toute activité de location meublée, quel que soit le mode de location ou le nombre de réservations dans l'année, et quel que soit le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
Ainsi, que vous louiez un bien en location saisonnière toute l'année, ou une partie de votre résidence principale quelques jours par an, vous devrez vous immatriculer, ce qui donnera à votre activité une existence aux yeux de l'administration fiscale.
Pour effectuer cette démarche, suivez notre guide :
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Pour déclarer vos revenus de location meublée au régime réel, vous devrez constituer une liasse fiscale, composée des formulaires Cerfa 2031 et 2033 ainsi que de leurs annexes.
Ces documents ont pour but de rendre compte de votre situation à l'administration fiscale, ainsi que de déterminer votre résultat fiscal, sur la base duquel votre imposition sera calculée.
Cette liasse fiscale doit, chaque année, être télétransmise à l'administration fiscale, en principe vers la mi-mai, en vue de l'imposition des revenus qui a lieu à la fin du printemps.
C'est au moment de remplir cette liasse que vous indiquerez si votre activité est bénéficiaire ou déficitaire, ce qui est fréquent grâce aux charges déductibles et à l'amortissement.
Compléter votre liasse fiscale vous demandera donc de ne pas faire d'erreur au moment du calcul de votre amortissement ou de la déduction des charges, notamment en cas de contrôle fiscal.
C'est la raison pour laquelle il est recommandé d'avoir recours à un spécialiste de la location meublée, qui pourra s'assurer qu'aucune erreur n'est commise, mais également que les avantages du régime réel ont été exploités.
Une fois votre liasse fiscale complétée et télétransmise, il vous suffira de reporter votre résultat fiscal dans le formulaire 2042 C PRO au moment de votre déclaration de revenus personnelle.
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Pour déclarer vos revenus de location meublée au régime micro-BIC, la procédure est simple, puisqu'il vous suffit de reporter le montant de vos recettes annuelles brutes dans la case correspondant à votre situation (meublé de tourisme non classé, meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes), sur la déclaration 2042 C PRO.
Attention toutefois à bien inscrire le bon montant de recettes, notamment si vous passez par une plateforme de réservation. Les recettes à déclarer correspondent en principe aux sommes facturées pour le séjour à votre profit (nuitées et frais annexes comme le ménage), avant déduction de la commission prélevée par la plateforme, et non au seul montant qui vous est versé.
Monsieur A. loue un bien en location saisonnière via une plateforme, à 50 € la nuitée. Pour une réservation de 5 nuits, il facture 250 € de nuitées et 20 € de frais de ménage, soit 270 €.
La plateforme prélève sa commission, par exemple 8 €, et ne lui verse que 262 €. Monsieur A. doit pourtant en principe déclarer 270 € de recettes : la commission ne peut pas être déduite au micro-BIC, l'abattement forfaitaire étant réputé couvrir l'ensemble de ses charges.
En location saisonnière, vous devrez vous acquitter de certaines taxes, dont la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE). La CFE n'est en principe pas due l'année de création de l'activité, et sa base est réduite de moitié la deuxième année : elle n'est donc payée en totalité qu'à partir de la troisième année civile d'activité.
L'une comme l'autre constituent toutefois des charges déductibles dans le cadre du régime réel d'imposition.
Quant à la taxe d'habitation, son paiement en location saisonnière dépend de votre usage personnel du bien. Ainsi, si vous pouvez occuper votre bien une partie de l'année, comme cela peut être le cas d'une résidence secondaire, vous êtes en principe redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Attention, car ce qui compte ici n'est pas que vous ayez réellement occupé le bien, mais que vous ayez eu la possibilité d'en disposer pendant l'année.
Si vous n'avez effectivement pas pour projet de profiter de ce logement, vous pouvez confier un mandat de gestion exclusif à une agence de location. Ce document peut attester de votre impossibilité de disposer du bien pendant l'année, et vous permettre en principe de ne pas être redevable de la taxe d'habitation.
Bon à savoir :
Le loueur collecte également la taxe de séjour auprès de ses voyageurs, pour la reverser à la commune. Lorsque la réservation passe par une plateforme, celle-ci la collecte souvent directement.
Depuis les revenus 2025, l'abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, dans la limite de 15 000 € de recettes, et de 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, dans la limite de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Oui. Toute activité de location meublée, y compris la location saisonnière occasionnelle d'une partie de sa résidence principale, doit en principe être immatriculée auprès du guichet unique de l'INPI, ce qui permet d'obtenir un numéro SIRET.
Le micro-BIC est plus simple, mais l'abattement forfaitaire a été réduit par la loi Le Meur. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui le rend souvent plus avantageux, en particulier lorsque les charges ou la valeur du bien sont importantes. Une simulation permet de comparer les deux.
En l'absence d'assujettissement aux cotisations sociales, les revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en courte durée, les loueurs relèvent en principe des cotisations sociales des travailleurs indépendants. (Source : impots.gouv.fr)
Les recettes à déclarer correspondent en principe aux sommes facturées pour le séjour à votre profit, frais annexes compris, avant déduction de la commission de la plateforme. Le montant effectivement versé sur votre compte est donc généralement inférieur aux recettes à déclarer.
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Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
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