Mis à jour le 06/03/2025
L’activité de location meublée au statut LMNP peut s’exercer sous différentes formes juridiques, qui ont chacune leur particularité, et qui permettent aux loueurs d’exercer leur activité sous la forme la plus adaptée à leur situation. Vous souhaitez devenir loueur en meublé non professionnel et vous vous interrogez sur la forme juridique à privilégier ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir dans cet article.
Il est important de ne pas confondre le statut et la forme juridique sous laquelle vous allez exercer votre activité. Si le choix de la forme juridique (entreprise individuelle, société, …) vous appartient, votre statut (LMNP ou LMP) sera, au contraire, directement déterminé par votre situation personnelle.
En la matière, ce sont vos recettes d’activité de location meublée ainsi que vos autres revenus qui seront pris en compte.
👉 À noter : Ces montants seront appréciés à l’échelle de l’ensemble des membres du foyer fiscal, dont tous les membres partagent obligatoirement le même statut.
Vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous êtes dans l’un des deux cas suivants :
Au contraire, si vos recettes annuelles sont à la fois supérieures à 23 000 € ainsi qu’au montant de vos autres revenus, vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Lorsque l’on pratique la location meublée au statut de LMNP, il est possible d’exercer son activité sous différentes formes juridiques, dont le choix dépendra notamment de l’exercice individuel ou collectif de l’activité.
Pour savoir si vos activités sont compatibles avec le statut LMNP, consultez notre article “LMNP pour qui ?”.
Si vous exercez votre activité de LMNP à titre individuel, vous aurez le choix entre l’entreprise individuelle (EI), l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), ou encore l’auto-entreprise, qui est une forme d’entreprise individuelle.
Le terme « entreprise individuelle » (EI) est utilisé pour désigner une entreprise dirigée par une seule personne, qui exerce donc son activité en son propre nom. Les conditions pour exercer en entreprise individuelle sont particulièrement simples à remplir, puisqu’il suffit d’être âgé de plus de 18 ans. De plus, la création d’une entreprise individuelle ne demande pas à son créateur de verser un capital, et le dispense de devoir établir un bilan annuel, tout en lui permettant de bénéficier d’un régime protecteur pour son patrimoine personnel.
Au-delà de sa simplicité, l’entreprise individuelle permet à son créateur de pouvoir choisir librement son régime d’imposition pour son activité de location meublée, à savoir le régime micro-Bic, ou le régime réel. Pour connaître le régime le plus avantageux, vous pouvez consulter notre article comparatif sur le micro-BIC et le régime réel, ou utiliser notre simulateur :
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Le seul cas dans lequel vous ne pourrez pas choisir entre ces deux régimes sera celui dans lequel l’entrepreneur individuel opte pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, il est important de garder à l’esprit que, comme son nom l’indique, une entreprise individuelle n’est gérée que par son créateur, et ne peut donc pas avoir d’associé. Si vous envisagez donc de développer votre activité de LMNP et de vous garder la possibilité de faire évoluer la forme de votre entreprise, vous pouvez donc également considérer la création d’une EURL.
La création d’une EURL demande davantage de formalités par rapport à l’entreprise individuelle ce qui n’en fait pas le premier choix de la plupart des loueurs.
Elle offre toutefois deux avantages à ceux qui choisissent d’exercer leur activité à travers une EURL :
De plus, l’EURL permet également de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, et ce même une fois le bien transmis, ce qui en fait un statut intéressant si vous pensez déjà à la meilleure manière de transmettre votre bien.
L’auto-entreprise est le terme qui désigne les entrepreneurs individuels qui relèvent du régime micro social, et ainsi bénéficier d’un fonctionnement simplifié pour le paiement de leurs cotisations sociales.
Si vous avez déjà le statut d’auto-entrepreneur au moment de débuter votre activité de location meublée, vous pourriez être tenté, si les conditions le permettent, de regrouper vos activités et ainsi d’exercer la location meublée en tant qu’entrepreneur individuel affilié au régime de l’auto-entreprise.
Une telle démarche vous demandera simplement de renseigner une nouvelle activité secondaire pour votre entreprise individuelle, ce qui vous permettra de bénéficier d’un avantage conséquent, puisqu’au statut d’auto-entrepreneur, le paiement des cotisations sociales est proportionnel à vos revenus, ce qui tiendra donc compte des périodes de vacance locative de votre bien.
Vous devrez néanmoins prendre garde à ce que le cumul de l’activité de location meublée et de vos autres activités d’auto-entrepreneur n’entraîne pas un dépassement du plafond de recettes fixés pour l’auto-entreprise. En effet, ce plafond prend en compte l’ensemble des activités de l’auto-entreprise, et n’est pas apprécié indépendamment pour chaque activité.
En cas de dépassement du plafond, l’auto-entrepreneur dispose toutefois d’une période de tolérance de deux ans, ce qui signifie qu’un changement forcé ne pourra intervenir qu’après deux ans de dépassement consécutifs.
Bon à savoir : Pour relever du statut d’auto-entrepreneur en entreprise individuelle, il est nécessaire d’être assujetti au paiement des cotisations sociales.
L’indivision désigne le cas dans lequel un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes, à part égales ou non. Elle peut survenir à la suite du partage d’un bien lors d’un héritage, ou de l’achat d’un bien immobilier par au moins deux personnes n’étant pas liées par un contrat de mariage ou de PACS, comme des concubins, des amis, ou encore des frères et sœurs, leur permettant donc de pratiquer une activité de LMNP sans avoir à passer par la création d’une société.
Bon à savoir : En cas d’achat d’un bien par deux personnes faisant l’objet d’une déclaration de revenus commune, l’une des deux aura la possibilité de s’immatriculer en nom propre et ainsi devenir le seul exploitant de l’activité de location meublée.
Si vous avez besoin d’aide pour déclarer votre bien en indivision, téléchargez notre guide dédié à l’immatriculation d’un bien en indivision.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
👉 À noter : En indivision, le régime fiscal de votre LMNP sera obligatoirement le régime réel.
Comme son nom l’indique, la SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée de membres d’une même famille, pouvant être soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, soit par un lien matrimonial.
Du côté des avantages, la SARL de famille permet à ses membres d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, et donc d’éviter l’impôt sur les sociétés, et ainsi de voir les bénéfices de la SARL de famille qu’ils perçoivent imposés sur le revenu à proportion de leur participation respective. Elle a également pour avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre ses membres, ou encore d’échapper au régime des plus-values professionnelles en cas de vente, car le SARL de famille bénéficie du régime fiscal de la plus-value des particuliers.
Toutefois, la création d’une SARL de famille doit être mûrement réfléchie, notamment en raison des aléas qui peuvent venir modifier les liens entre les associés, comme une séparation ou un décès, mais aussi au regard de ses formalités de création, plus lourdes et plus élevées en cas de recours à un prestataire spécialisé. De plus, le gérant majoritaire de la SARL devra obligatoirement être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants.
Il est également possible de pratiquer une activité de location meublée par le biais d’une société civile immobilière, ou SCI. Mais ce choix est à faire avec précaution car le fonctionnement de la SCI peut venir entraver certains projets du loueur, comme le fait d’occuper son bien une partie de l’année dans le cas de la location de courte durée d’une résidence secondaire.
De plus, ce schéma impose aux loueurs une double taxation sur les bénéfices de leur activité puisqu’ils seront à la fois soumis à l’impôt sur les sociétés, et également à un impôt sur les dividendes lorsqu’ils seront versés aux loueurs. Or, là où les LMNP peuvent directement avoir recours aux loyers qui leur sont versés, puisqu’ils le sont directement sur leur compte bancaire, les exploitants de la SCI sont dans l’obligation de réaliser des bénéfices pour pouvoir toucher des dividendes, ce qui n’est pas toujours le cas en raison du jeu des amortissements qui peuvent amener un résultat comptable déficitaire.
Ce mécanisme peut toutefois avoir également un avantage puisque la SCI n’impose pas à ses membres de se verser des dividendes, ce qui peut permettre de réinvestir les bénéfices, mais cette décision devra recueillir l’accord de tous les membres.
D’autres formes sont encore possibles pour exercer la location meublée, comme la SAS ou la SNC. Toutefois ces formes juridiques sont rarement choisies par les loueurs en meublé au moment de débuter leur activité et répondent davantage à des cas de figure bien spécifiques.
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Il n’existe pas de meilleur statut juridique à proprement parler, mais plutôt un statut idéal, qui correspond à la situation du ou des loueurs ainsi qu’au type de bien mis en location.
En matière de forme juridique à donner à une activité de location meublée non professionnelle, les choix sont nombreux mais vous imposeront tous de vous poser la question de la comptabilité et de la fiscalité de votre activité, et elle jouera très certainement un grand rôle dans votre décision finale. C’est la raison pour laquelle il est primordial de consulter un spécialiste de la location meublée avant de choisir la forme juridique à donner à son activité.
L'information sur la forme juridique de votre LMNP figure sur le courrier des impôts nommé “Mémento fiscal” reçu après votre immatriculation. Vous pourrez vérifier sur ce document si vous êtes enregistré en nom propre ou en indivision. Si vous n'avez pas encore reçu votre numéro SIRET, consultez votre synthèse INPI.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
