Vous êtes LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) ou souhaitez obtenir ce statut ? Remplissez vous les conditions pour être éligible ? Quelle fiscalité choisir pour payer moins d'impôts, et comment faire votre déclaration de revenus ? Nos experts de la LMNP vous expliquent tout !
La LMNP (acronyme de "Loueur en meublé non professionnel") est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les biens neufs ou anciens. Il permet de louer des logements meublés pour de courtes durées en location saisonnière (meublés de tourisme de type Airbnb) ou sur des durées plus longues.
Faites une simulation gratuite de vos impôts LMNP au régime réel ou micro-BIC :
Calculez vos économies d'impôt LMNP
Les LMNP sont au cœur de l'actualité du secteur immobilier en 2024 ! En effet, la loi de finances 2024 a prévu de réduire l'avantage fiscal pour les LMNP qui ont opté pour le régime micro-BIC. Ces modifications touchent la location saisonnière, aucun avantage fiscal n'est donc remis en question en 2024 pour les loueurs en meublé non professionnels qui louent leur logement en longue durée. Plus d'informations dans notre article dédié aux locations meublées non professionnelles en 2024 !
Quelles sont les nouveautés prévues en 2025 ? Dans un contexte politique très incertain, l'avenir de la location meublée non professionnelle fait l'objet d'inquiétudes. L'expert juriste pour JD2M, Baptiste Bochart, démèle dans son article les changements réels pour les LMNP en 2025 des propositions encore à l'état de discussion : LMNP en 2025
Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel en 2024 ? Pour obtenir ce statut, il faut respecter certaines conditions spécifiques en plus des conditions qui s’appliquent à tous les investisseurs en meublé.
Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€;
Les gains issus de votre location LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
Bon à savoir
Les autres revenus d’activité correspondent aux gains du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu en France dans les catégories suivantes :
Et en cas de dépassement du plafond de recettes ?
En cas de dépassement du plafond fixé par les conditions ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Ces conditions s'ajoutent aux règles qui s'appliquent à tous les propriétaires qui souhaitent louer en meublé :
Vous pourrez louer en meublé à condition d’équiper votre logement à minima avec les éléments suivants :
De la vaisselle en quantité suffisante (en fonction de l’occupation maximale du logement)
Du matériel de cuisine
Une table et des sièges
Des rangements (étagères, placards...)
Des luminaires
Du matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.
Si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide ! N'hésitez pas à prévoir du matériel et du mobilier supplémentaire afin de distinguer votre logement des autres biens à louer sur le marché (voir nos conseils sur l'équipement de votre bien meublé).
La première démarche pour obtenir le statut de location meublée non professionnelle est d'acquérir un bien immobilier et de bien l'équiper pour le louer meublé.
La prochaine démarche obligatoire est de s'immatriculer en ligne sur le site de l'INPI (anciennement via le formulaire P0i pour une activité en nom propre, et le formulaire FCM pour les indivisions). Cette dernière vous permettra de :
Vous disposez normalement d'un délai de 15 jours pour vous déclarer. Si vous avez dépassé les délais pour vous immatriculer, nous pouvons vous aider.
Vous obtiendrez finalement un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts.
Immatriculez votre activité de LMNP
Vous avez reçu votre numéro de SIRET ? Vous pouvez à présent :
Bon à savoir :
Depuis le 01 janvier 2023, tous les propriétaires français doivent désormais déclarer l'occupation de leur(s) logement(s) à usage d'habitation sur l'espace "Gérer mes biens immobiliers" du site des impôts. En tant que LMNP, vous devrez donc déclarer l'identité de vos locataires, les périodes d'occupation de vos logements meublés et le montant de vos loyers.
Retrouvez tous nos conseils pour déclarer l'occupation de votre logement meublé.
La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. Mais comment optimiser fiscalement son investissement immobilier ? En tant que LMNP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le réel simplifié et le micro BIC. Pour calculer lequel est le plus avantageux pour vous, utilisez gratuitement notre simulateur d'imposition.
Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures aux plafonds prévus par l’article 50 du Code général des impôts, il est possible de relever du régime micro-BIC. Pour rappel, ces plafonds sont actuellement de 77 700 € pour la location de longue durée, de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés.
Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée de longue durée (ou 30 à 92 % pour les meublés de tourisme en fonction de leur classement éventuel, de leur localisation, et du chiffre d’affaires annuel de l’activité).
Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié.
À noter : Il est important d’anticiper les éventuels changements législatifs à venir quant à la fiscalité des meublés de tourisme classés, qui pourrait être revue à la baisse dès la loi de finances 2025 et ainsi suivre la tendance déjà initiée pour les meublés de tourisme non classés.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
Découvrez l'offre Micro BIC spécialement conçue pour vous aider.
Les LMNP peuvent bénéficier de cette option fiscale et optimiser leur fiscalité :
Le réel simplifié permet de déduire de nombreux coûts : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt...
Le régime du LMNP au réel simplifié permet de déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration), si ceux-ci sont inscrits à l'actif.
A savoir:
Si le loueur a acheté son logement l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l’année de la dépense. Dans le cas contraire, ils seront perdus.
L'option fiscal du réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes : En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles.
Quel que soit le régime choisi, le LMNP est soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et à la taxe de séjour dans certains cas.
85 % des clients de JD2M ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée. Comment ? En choisissant le régime réel simplifié !
Les LMNP ont le choix entre le micro-BIC et le régime réel pour faire leur déclaration. Dans la plupart des cas, le réel simplifié est beaucoup plus avantageux car il permet de déduire les charges et amortissements des recettes issues de leur location meublée, ce qui n’est pas le cas pour le micro-BIC.
Simulez gratuitement vos économies d'impôt de LMNP
La déclaration au réel est plus complexe que la déclaration au micro-BIC ; En effet, l’administration fiscale exige que les amortissements soient calculés par composants ; Il faut pour cela bien maîtriser les durées d’amortissement ainsi que leur proportion dans la valeur du bien immobilier. Ces calculs étant compliqués, vous gagnerez du temps et de la sérénité en vous faisant accompagner pour faire votre liasse fiscale !
les LMNP sont assujettis à plusieurs taxes (en grande partie déductibles des impôts si vous choisissez le régime réel simplifié !) :
La CFE et la taxe foncière sont par exemple déductibles de vos revenus de location meublés si vous choisissez le réel simplifié, profitez dès la création de votre entreprise de cet avantage fiscal !
Pour plus d'informations sur les taxes, droits SACEM et taxe sur les logements vacants, consultez notre article détaillé sur les taxes en LMNP.
Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location meublée non professionnelle aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:
Avant d'investir dans une location meublée, il faut réfléchir stratégiquement aux points suivants :
Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces trouveront donc très facilement preneur.
Dans les zones touristiques, ils sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !
Le LMNP ancien concerne les logements meublés indépendants (par exemple un appartement dans un immeuble en copropriété ou une maison individuelle louée à des touristes) et en résidence-services (un studio dans une résidence-service pour étudiants, par exemple) déjà en exploitation.
L'investissement en logement meublé ancien a comme avantage principal le choix plus personnalisé de votre bien immobilier si vous optez pour un logement indépendant : vous pouvez choisir un bien localisé en centre-ville ou près d'une attraction touristique, avec un cachet particulier qui séduira une clientèle exigeante. S'il y a des travaux de réhabilitation ou d'aménagement à effectuer, vous pourrez les déduire en choisissant le LMNP au réel simplifié et ainsi réduire vos impôts de location meublée.
Si vous choisissez un bien ancien en résidence-services, vous aurez l'avantage par rapport au neuf d'avoir du recul sur la rentabilité réelle et les contraintes de gestion du logement, qui aura déjà été loué auparavant.
Il existe plusieurs types de contrats locatifs parmi lesquelles l'investisseur pourra faire un choix en fonction de ses besoins:
De nombreux investisseurs locatifs choisissent de louer leur bien immobilier sur le long terme. Cela permet de réduire les contraintes de gestion (entrées et sorties des lieux, frais de ménage...) tout en garantissant une meilleure rentabilité qu'en location vide. Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent louer leur bien immobilier :
A savoir:
Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. En savoir plus sur le bail mobilité
Si le bien immobilier est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou à des voyageurs d'affaires. Les investisseurs locatifs en LMNP peuvent opter pour :
| Location meublée longue |
Bail mobilité |
Location saisonnière |
|
| Durée du bail |
Le bien loué est la résidence principale du locataire. |
Le bien loué n'est pas la résidence principale du locataire. |
|
| 1 an minimum renouvelable par tacite reconduction |
Entre 1 et 10 mois non renouvelable |
Entre 1 et 90 jours non renouvelable |
|
| 9 mois en bail étudiant non renouvelable |
|||
S’il opte pour la location saisonnière, le propriétaire-bailleur doit faire une déclaration spécifique en Mairie et doit généralement collecter la taxe de séjour.
Attention, la loi prévoit une réglementation particulière lorsque le bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants : une autorisation de changement d’usage est nécessaire sauf s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire-bailleur, c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an.
Dans certaines zones, il est tout à fait possible de combiner la location long terme (par exemple à un étudiant pendant l’année universitaire) et la location saisonnière.
Le propriétaire-bailleur qui souhaite défiscaliser peut préférer l'investissement locatif en résidence-service en signant un contrat commercial avec un exploitant.
Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les appartements sont livrés équipés. Ils sont proposés à une clientèle spécifique :
Réduire ses impôts et développer son patrimoine en investissant dans l'immobilier ? C'est la promesse de la défiscalisation, qui attire beaucoup d'investisseurs dans l'immobilier neuf. Mais quels dispositifs sont accessibles avec le statut LMNP ?
Le dispositif Pinel concerne les biens neufs ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), uniquement loués en résidence principale. Attention, le Pinel n'est pas applicable aux logements loués meublés, vous devez obligatoirement louer votre habitation vide.
Ce dispositif permet au propriétaire de déduire une partie du prix du bien immobilier directement de ses impôts. L’avantage se calcule sur une valeur maximum du logement de 300 000 €.
La réduction de l’impôt est de :
Le programme Pinel permet également de déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gardiennage...).
Le Censi-Bouvard, c'est fini depuis le 1er janvier 2023 ! Les loueurs en meublé non professionnels ne peuvent donc plus bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.
Les différences de fiscalité entre les deux statuts sont nombreuses:
En revanche, les cotisations sociales peuvent s'élever à 40 % du bénéfice réalisé dans le cas de la location meublée professionnelle alors que les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2 % des revenus imposables.
Vous hésitez entre louer en vide ou en meublé ? La fiscalité est très différente : les gains issus de la location vide, ou nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers alors que ceux générés avec le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et Commerciaux).
Nous espérons que cette introduction au statut LMNP vous sera utile.
Les loueurs de meublés de tourisme pourraient être concernés par d'importants changements de loi en 2024. Plus d'informations dans notre article sur le projet de loi PPL1176 visant les meublés de tourisme !
Depuis le 01/01/2023, les LMNP qui viennent de créer leur activité de location meublée doivent faire leur immatriculation LMNP sur le site de L'INPI et non plus sur Infogreffe. Vous y renseignerez vos choix de régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) ainsi que votre régime de TVA. Précédemment, les loueurs en meublé non professionnels en nom propre remplissaient un formulaire p0I et ceux en indivision un formulaire FCM.
Le LMNP classique, c'est la location meublée non professionnelle de logements neufs ou anciens avec deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC ou le réel. L'investissement en LMNP classique permet d'être exonéré en partie ou totalement d'impôt sur vos revenus locatifs.
