Comptabilité LMNP au réel simplifié : comment ça marche ?

Les loueurs en meublé non professionnels sont parfois confrontés à des informations contradictoires concernant leur comptabilité. Retrouvez dans cet article les conseils de nos experts JD2M sur la comptabilité et les déclarations d'impôt du LMNP au réel simplifié !

1. J'ai dépassé le délai de déclaration de 15 jours, c'est trop tard ?

FAUX. Vous avez dépassé le délai des 15 jours pour déclarer votre activité de loueur en meublé (formulaire P0 i). Il n'est pas trop tard pour opter pour le régime Réel Simplifié pour votre déclaration fiscale LMNP - LMP. Si vous n'avez pas encore déclaré les revenus de votre location meublée (à faire d'ici début mai), il est toujours possible de vous enregistrer au régime réel simplifié. Pour cela, il vous faudra immatriculer votre activité de loueur en meublé sur le site de l'INPI; Recevez gratuitement notre guide d'aide pour immatriculer votre LMNP en ligne en indiquant la date réelle de votre début d'activité :

Immatriculer son activité de loueur en meublé

2. Le régime réel est trop compliqué à mettre en place

FAUX. Le régime réel simplifié nécessite de conserver vos factures afin d'en déduire le montant de vos revenus LMNP. Il suffit ensuite d'établir une liasse fiscale et de la télétransmettre aux impôts avant début mai.

3. Je suis obligée d'avoir un comptable si je déclare mes revenus au régime réel simplifié

FAUX. La seule obligation est de télétransmettre votre liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises. Vous pouvez établir cette déclaration seul, ou bien vous faire accompagner.

4. Le régime Réel Simplifié n'est pas intéressant si je n'ai plus d'intérêts d'emprunt, ou que je n'ai pas de travaux à faire

FAUX. Dans 85% des cas, le régime réel, notamment grâce à l'amortissement du bien, permet de réaliser d'importantes économies d'impôts. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d'impôt au régime réel simplifié, même si vous n'avez plus d'emprunt sur le bien, ou que vous n'avez pas de gros travaux de prévus.

Pour savoir quel régime fiscal vous sera le plus avantageux pour vos revenus LMNP, faites une simulation gratuite sur notre site :

Simulez gratuitement vos économies d'impôt

5. Je ne peux bénéficier du régime Réel Simplifié que si mes revenus LMNP dépassent 77 700€

FAUX. Si vos revenus sont inférieurs à 77 700€, vous êtes par défaut inscrit au régime micro bic, avec un abattement forfaitaire de 50%. En revanche, vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel simplifié, ce qui est, dans 85% des cas, bien plus avantageux. Pour passer du régime micro bic au régime réel, il vous suffit d'envoyer un courrier de levée d'option que vous pouvez générer directement sur notre site.

6. Si je déclare au régime réel simplifié et que mes revenus dépassent 77 700€, je deviens forcément Loueur Meublé Professionnel (LMP)

FAUX. Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vos recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises) ET si les recettes issues de la location meublée excédent les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Pour connaître la différence entre les deux statuts, nous vous invitons à lire notre article LMP / LMNP : Comment choisir entre Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?.

7. Etre Loueur Meublé Non Professionnel signifie déclarer au régime réel

FAUX. Le LMNP est un statut. Tant que vous avez des revenus de location meublée, déclarés au régime Micro Bic ou au régime Réel Simplifié, vous avez soit le statut de LMNP soit celui de LMP.

8. Si mes revenus de location meublée dépassent 23 000€, je suis forcément au régime Réel Simplifié

FAUX. La limite des 23 000€ concerne une des conditions d'obtention du statut LMP. Le seuil de passage du régime Micro Bic au régime Réel Simplifié est fixé à 77 700€. Si vos revenus sont inférieurs à 77 700€, vous avez donc le choix entre le régime Micro Bic et le régime Réel Simplifié pour votre déclaration. Pour savoir lequel des deux est le plus avantageux pour vous, nous vous invitons à utiliser notre simulateur gratuit.

9. Je crée forcément une entreprise si je deviens LMNP, notamment à cause de l'attribution du numéro SIRET

FAUX. En tant que LMNP, il est en effet obligatoire d'enregistrer votre activité, que vous soyiez au régime micro bic ou au réel. Vous obtiendrez donc un numéro SIRET afin de télétransmettre votre liasse fiscale. En revanche, il n'y a pas d'autres contraintes suite à cette création d'activité. Pour obtenir une aide pour immatriculer votre activité de loueur en meublé, cliquez-ici.

10. Les revenus fonciers concernent tous les revenus issus de locations meublées et non meublées

FAUX. Les revenus fonciers concernent la location nue (vide). Les revenus de location meublée sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces deux types de revenus ne se déclarent pas de la même façon, car leur nature diffère. Le meublé a une fiscalité souvent bien plus avantageuse. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article Propriétaires : Faut-Il Louer Vide Ou Meublé ?.

11. Si je démarre une activité de loueur meublé non professionnel au Réel Simplifié, je m'engage sur 3 ans minimum

FAUX. En location meublée, vous pouvez tout à fait démarrer une activité, puis vendre ou reprendre le bien quand vous le souhaitez. Un régime fiscal ne vous engage que pour l'année déclarée à ce régime, si vous levez bien l'option avant le 1er février de l'année concernée par le changement . Pour passer du régime Micro Bic au régime Réel Simplifié, nous vous proposons de générer votre courrier de levée d'option depuis notre site :

Compléter le courrier de levée d'option

12. Si j'amortis mon bien grâce au régime réel, cela aura un impact sur le calcul de la plus value à la revente

FAUX. En cas de revente, en LMNP, l'amortissement n'a aucun impact sur le calcul de la plus value.

13. J'ai acheté mon bien il y a longtemps, je ne peux donc plus l'amortir

FAUX. Il sera possible d'amortir le bien à sa valeur actuelle, à partir de la date de début d'activité.

14. L'ancien propriétaire du logement que je loue a déclaré au régime Réel Simplifié, je ne peux donc plus bénéficier de l'amortissement

FAUX. L'activité est associée au propriétaire du bien. Vous allez donc pouvoir démarrer votre activité de loueur en meublé, et amortir votre bien à partir de la date d'achat de celui-ci.

15. J'ai loué en vide. Toutes les années de location vide seront donc perdues pour l'amortissement de mon bien

FAUX. L'activité de loueur en meublé démarre quand vous louez le bien en meublé. L'amortissement démarre avec votre nouvelle activité, sans prendre en compte les années précédentes de location vide. Pour en savoir plus, consultez notre article LMNP/LMP : Les avantages de passer de la location vide à la location meublée.

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Article rédigé par Maud Velter