Entre loi de finances et proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, de nombreux changements sont annoncés pour la fiscalité des loueurs en meublé en 2024. A tel point que nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la fin du statut LMNP en 2024, notamment pour les meublés de tourisme. Pour autant, malgré les changements apportés à la LMNP en 2024, la location meublée conserve de nombreux avantages et reste un domaine dans lequel il reste judicieux d’investir.
Si le dispositif LMNP en 2024 a connu des modifications concernant la fiscalité des meublés de tourisme, il reste particulièrement attractif en 2024, notamment grâce à la possibilité pour tout LMNP de demander à relever du régime réel d’imposition, mais aussi du fait de la souplesse des règles qui entourent l’activité de location meublée par rapport à la location vide.
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet en effet de louer un logement sur de longues durées, mais également de pratiquer la location étudiante, ou touristique, ce qui en fait un véritable avantage, puisque la France reste une destination privilégiée par les touristes du monde entier, à plus forte raison lorsque des compétitions internationales sont organisées sur le territoire, comme les jeux olympiques 2024.
Par ailleurs, au-delà de la souplesse juridique, l’activité de location meublée est toujours particulièrement rentable, avec des loyers en moyenne 20% plus élevés qu’en location vide, et pouvant aller jusqu’à 30% en location saisonnière. Or, cette rentabilité brute plus élevée se double d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au régime réel d’imposition, ce qui continue d’en faire un secteur d’investissement immobilier privilégié en 2024.
Le régime fiscal du réel, qui permet aux loueurs de bénéficier du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement, est, dans la plupart des cas, plus avantageux que le régime micro-BIC. Or, le régime fiscal du micro-BIC, qui se caractérise par le mécanisme de l’abattement forfaitaire, est loin d’être le plus approprié, notamment dans le cas d’un investissement immobilier LMNP en 2024.
En effet, au régime réel, il est même possible de déduire de son revenu imposable les frais de notaire et la commission d’agence immobilière lorsque la date de début d’activité correspond à celle d’achat du logement, ce qui est un avantage considérable en termes d’imposition. D’autant que le régime réel n’a connu aucune modification en 2024, et garde donc tout son intérêt, ce qui n’est pas le cas du régime micro-BIC en location saisonnière.
À noter : Les frais d’agence peuvent également être amortis, mais ce choix devra être le même pour tous les logements dans le cas d’investissements multiples. En savoir plus sur le traitement comptable des frais d'acquisition dans notre article dédié.
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2024 s’avère une année pleine de changements pour les LMNP qui pratiquent la location saisonnière, auxquels il faudra rester attentif au cours des mois qui suivent.
Les changements apportés à la fiscalité de la location meublée l’ont été par l’intermédiaire de la loi de finances 2024. Cette dernière instaure une réduction des avantages fiscaux du régime micro-BIC pour la location de courte durée, notamment en termes d’abattements et de plafond de recettes.
À noter : La location meublée de longue durée ainsi que les chambres d’hôtes ne sont pas concernées par les changements de loi qui s'appliquent au micro-BIC.
Auparavant de 50% (et même de 71% dans le cas d’un meublé de tourisme classé), l’abattement au régime micro-BIC en location saisonnière n’est plus que de 30% en 2024, à l’exception des meublés de tourisme classés et situés hors zone tendue, pour lesquels leur propriétaire ne perçoit pas plus de 15 000 € de recettes de son activité de location meublée sur l’année.
Dans le même sens, le plafond en dessous duquel il est possible de bénéficier du régime micro-BIC a été abaissé à 15 000 € pour les locations de courte durée d'un meublé de tourisme non classé, alors que le seuil précédent se portait à 77 700 € pour ce type d’activité.
Bon à savoir :
Malgré la rétroactivité de cette loi, les contribuables auront le choix de se voir appliquer ou non ces modifications pour leur déclaration de revenus perçus en 2023 qui sera faite au printemps 2024.
L’année 2024 a toutes les chances de voir aboutir les discussions sur la proposition de loi n°1176, discutée depuis avril 2023. Votée à l’Assemblée nationale depuis le mois de janvier 2024, elle doit maintenant être examinée par le Sénat avant son vote définitif.
Si son contenu reste pour l’instant hypothétique jusqu’au vote final, elle pourrait apporter son lot de changements au dispositif LMNP 2024, et cela sur différents aspects de la location meublée. En l’état actuel du texte, ses dispositions concernent les obligations déclaratives en location saisonnière, ainsi que l’éventuel assujettissement des meublés de tourisme aux exigences de performance énergétique. Parmi les autres sujets d’importance, sont également en débat une révision des seuils du régime micro-BIC, ainsi qu’une modification du régime de la plus-value des particuliers dans le cas de la vente d’un bien destiné à une activité de location de courte durée, qui verrait une réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value.
Les premiers mois de l’année 2024 seront particulièrement déterminants pour nombre de LMNP en 2024, car c’est dans cet intervalle que va se jouer la fiscalité applicable aux loyers qu’ils percevront en 2024 et qui seront imposés en 2025.
Chaque année, tous les loueurs en meublé qui ne relèvent pas encore du régime réel peuvent choisir d’opérer un changement de régime par l’intermédiaire d’un courrier de levée d’option. Si la procédure est particulièrement simple, elle impose toutefois une condition de délai. En effet, la demande doit être adressée à l’administration fiscale avant la fin du mois de mai de l’année fiscale concernée par le changement. Ce qui signifie que pour déclarer au réel les loyers de 2024, qui seront donc imposés en 2025, l’option doit être levée avant la fin du mois de mai 2024 !
Compléter le courrier de levée d'option
« Pour de nombreux propriétaires concernés par les changements subis par la fiscalité des LMNP au régime micro-BIC en 2024, et qui pourraient donc considérer un passage au régime réel, l’arrivée du printemps est un moment crucial, car ils doivent se poser la question dès maintenant, afin d’éviter d’être mis devant le fait accompli l’an prochain » rappelle Stéfano Demari, Président de JD2M.
Au régime réel, les LMNP doivent constituer une liasse fiscale , qui sera notamment composée de divers éléments comme un tableau des amortissements et des immobilisations ainsi qu’un compte de résultats. Cette liasse devra ensuite être télétransmise à l’administration fiscale avant le début des déclarations de revenus personnels.
Pour faciliter une telle opération, à plus forte raison en cas de passage récent au régime réel, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel de la fiscalité, ou d’utiliser un logiciel de comptabilité adapté.
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Adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) constitue un avantage certain pour les LMNP, puisqu’elle leur assure que leur liasse fiscale sera contrôlée et certifiée, ce qui limite grandement tout risque de contrôle fiscal. Il s’agit donc d’une solution très intéressante, d’autant que le coût de l’adhésion à un OGA est déductible de l’imposition sur le revenu global à hauteur d’un montant équivalent aux 2/3 du coût d’adhésion, dans la limite de 915 € par an. Les sommes ne pouvant être déduites du revenu global sont, quant à elles, déductibles en charges.
Auparavant, adhérer à un OGA était, tout comme pour le régime réel, soumis à des délais. Mais depuis 2024, les délais pour adhérer à un OGA ont été étendus. Initialement de 5 mois à partir de la date de création, ou les 5 premiers mois de l’année pour un exercice déjà en cours au début de l’année, le délai a été entendu à toute la durée de l’exercice comptable, et jusqu’à la date de clôture de cet exercice.
Pour l’année 2024, la date d’ouverture du service de déclaration des revenus a été fixée au 11 avril. Les dates d’échéance pour les LMNP sont ensuite, comme chaque année, échelonnées entre les différentes zones, à savoir :
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La location meublée non professionnelle consiste en la mise en location d’un bien immobilier ancien ou neuf suffisamment équipé pour être considéré comme meublé au regard de la loi. Pour satisfaire cette exigence, il est possible de se reporter au décret du 31 juillet 2015, qui établit la liste des équipements obligatoires que doit comporter tout bien immobilier afin d’être considéré comme meublé. Le logement peut être loué directement à un locataire par le propriétaire-bailleur, ou par un gestionnaire exploitant dans le cadre d’un investissement en résidence-service.
Le statut de loueur en meublé non professionnel s’obtient en fonction du montant des recettes générées grâce à la location de votre logement. Pour avoir le statut de LMNP en 2024, il vous faudra donc générer moins de 23 000 € de recettes annuelles charges comprises, ou bien avoir des revenus d’activité supérieurs à vos recettes de location meublée si ces dernières dépassent les 23 000 €.
À noter : Les recettes de location meublée ainsi que les autres revenus d’activité sont évalués à l’échelle du foyer fiscal, dont tous les membres ont obligatoirement le même statut.
Il vous faudra vous enregistrer comme LMNP sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et suivre la procédure de déclaration de début d’activité. En 2024, vous n’aurez plus à remplir un formulaire différent selon si vous exercez la LMNP en nom propre ou en indivision. En effet, les formulaires P0i et FCMB ont été supprimés depuis le mois de mai 2023. Pour accomplir sereinement cette obligation, il est possible d’utiliser un guide dédié à l’enregistrement !
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Bien que les changements apportés à la fiscalité de la location meublée au début de l’année 2024 ait pu entraîner quelques craintes de la part des loueurs, notamment dans une année où nombre d’entre eux se préparent à accueillir les spectateurs des Jeux Olympiques, ils n’ont en réalité pas contribué à détrôner la location meublée de son statut d’activité dans laquelle investir en 2024.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
